Привет! В этом посте мы рассмотрим Федеральный закон об ипотеке и ипотечном залоге. Вы можете скачать актуальную редакцию закона на 2021 год, узнать о последних изменениях, истории документа, а также комментарии экспертов к основным статьям.
История создания ипотечного законодательства
84 года 20 века в России не было ипотеки. С самого начала своего режима власти СССР лишили население страны права частной собственности. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для его развития до нынешнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и жилищному строительству. Кроме того, потребовались серьезные изменения в законодательстве.
Только накануне 1991 года появились первые предпосылки для перезапуска ипотечной организации в России. Это был закон о собственности, принятый в декабре 1990 года. Впоследствии, до 1993 года, были приняты законы об ипотеке и основах жилищной политики. Основные положения также были санкционированы Гражданским кодексом. Все чаще мы говорим об ипотеке на недвижимость.
Эти законы позволили десяткам банков к концу 1994 года создать систему выдачи ипотечных ссуд. В то же время этот бизнес плохо контролировался небольшим набором нормативно-правовой базы в этом секторе, что не позволяло ипотеке достичь высокого уровня развития и прозрачности. Нужен был принципиально новый мощный федеральный закон.
он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до серьезного кризиса в российской экономике. 102 ФЗ об ипотеке стала своего рода библией, которая вместе с Гражданским кодексом сделала ее такой, какая она есть сейчас.
Последние изменения и действующая редакция закона
В течение почти 20 лет в Закон об ипотеке были внесены многочисленные поправки, касающиеся развития ипотеки, а также изменения в другие нормативные документы. Актуальна редакция от 3 июля 2016 г с изменениями от 01.07.2017.
скачать текущую редакцию ипотеки 102 fz.
Наиболее важными событиями на ипотечном рынке в 2016 году, повлиявшими на ипотечное законодательство, стали:
- Законодательное ограничение размера единовременной выплаты за просрочку погашения кредита (она не должна превышать справочную ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).
Несколько слов о ключевой ставке ЦБ. Проще говоря, это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные (на 1 неделю) ссуды и открывают депозиты с таким же сроком погашения в Центральном банке. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.
- Обязательная аутентификация сделок с недвижимостью, находящейся в совместной собственности.
То есть сейчас, чтобы продать квартиру по долям, недостаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по форме. В результате стоимость регистрации значительно выросла.
- Изменение порядка исчисления налога при продаже квартиры. С 01.01.2016 увеличен срок владения недвижимостью, после чего собственник освобождается от уплаты налога с продаж, с 3 до 5 лет. Кроме того, сумма налога теперь рассчитывается на основе кадастровой стоимости или стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с заниженной оценкой в контракте потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной стоимости.
Есть и хорошие новости. При регистрации права собственности до 01.01.2016 срок остается прежним — 3 года.
Пример. Гражданин Иванов купил квартиру стоимостью 3 000 000 рублей в апреле 2016 года. В мае 2017 года продал ее. Кадастровая стоимость — 3 000 000 руб., На основании договора купли-продажи — 1 000 000 руб. Налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости в размере 2 000 000 рублей. (за вычетом налогового вычета 1 млн) и будет равняться 260 000 руб.
- Еще одна приятная новость для заемщиков по программе военного кредита. Информация о таких контрактах теперь не будет учитываться в кредитной истории военных. Фактически, он сам не платит ссуду. Государство делает это за него.
- С июля 2016 года законом закреплено право на ипотеку на парковочные места.
Основные положения
Основные положения Закона об ипотеке установили определение ипотеки, основания для ее возникновения, описание требований к залогу и имущества, которое может быть передано в залог.
Залог обязательно должен быть гарантирован договором, в котором участвуют две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель. Кроме того, собственник может совершенно не иметь отношения к ссуде, а только предоставлять ее своим имуществом.
Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это должно быть:
- договор о кредите,
- договор аренды,
- договор подряда,
- обязательство на основании договора купли-продажи и другие.
То есть любые обязательства, если они не подпадают под гарантийный порядок, определенный другим законом, могут быть предметом ипотеки.
Соглашение устанавливает исчерпывающий перечень обязательств, охватываемых залогом. Если что-то идет вразрез с соглашениями, залогодержатель также имеет право на компенсацию убытков, проценты за нецелевое использование его средств, а также судебные издержки и расходы на продажу отчужденного актива, если иное не указано в договоре. Вот почему так важно правильно написать этот документ.
Следующие активы могут быть арестованы:
- земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
- имущество, используемое для коммерческой деятельности;
- жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных помещений);
- дачи, садовые домики, санузлы, гаражи и другие хозяйственные постройки;
- корабли (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
- парковка.
Основным принципом залога является неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно после разделения на натуру не может быть использована по прямому назначению, в залог не принимается. Проще говоря, нельзя просто закладывать авиадвигатели или просто крышу дома.
Кроме того, немаловажным моментом является то, что жилой дом на участке можно принять в залог только вместе с участком. Если участок сдан в аренду, устанавливается право аренды. При этом, если срок действия договора с арендодателем превышает 5 лет, разрешение собственника также не требуется.
Ипотечный договор
Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вводит дополнительные требования, которые необходимо соблюдать.
В договоре в обязательном порядке должна быть указана следующая информация:
- предмет ипотеки и его оценка;
- сущность, объем и срок исполнения обязательств.
Объект залога должен быть подробно описан, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. В контракте записывается название, описание и местонахождение объекта. В этом случае те же правила применяются к сдаваемой в аренду собственности, также с указанием срока аренды.
При необходимости стороны могут включить в договор порядок продажи залога в случае взыскания в суде или описать варианты урегулирования в период расследования.
Когда речь идет о договоре ипотечного кредита с лицом, которое покупает недвижимость, не предназначенную для предпринимательской деятельности, к нему применяются правила, описанные в Законе о потребительском кредите. То есть в обязательном порядке должны выполняться следующие условия:
- Общая стоимость кредита указывается в договоре и обязательно на первой странице.
- Кредитору запрещается взимать с заемщика плату за акции, которые закреплены за ним по закону и которые он оплачивает в своих интересах (все виды комиссий за выдачу ссуды и другие платежи, не связанные с ипотекой).
- Условия и порядок выдачи кредита должны быть в свободном доступе (в том числе в сети Интернет).
- Заемщик должен получить график платежей.
Более подробно договор займа обсуждается в отдельном посте.
Взаимный
Ипотечная облигация — именная ценная бумага, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодержателю по исполнению обязательств и право залога имущества. Закон не предусматривает обязательной обязанности по его доступности для заключения кредитного договора. Его может и не быть.
Акт составляется либо залогом, либо, если актив принадлежит третьему лицу, обоими.
В законе четко прописан перечень сведений, которые должны быть отражены в ипотеке, а также обязанность регистрировать карту в государственном органе (например, в Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, перечисленных ниже, не удовлетворен, ипотека не может быть востребована как таковая:
- В названии документа обязательно должно быть слово «Ипотека».
- Для физических лиц: наименование залога, реквизиты документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц: название и местонахождение организации.
- Для залогодержателя те же реквизиты, что и в пункте 2.
- Те же данные, что и у должника, если бы не залог.
- Дата и место заключения договора, а также причины возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
- Размер обязательств и процентов, а также срок их исполнения.
- Название, описание и местонахождение предмета залога.
- Ориентировочная стоимость недвижимости.
- Государственная регистрация ипотечной сделки.
- Указание на наличие / отсутствие обременения активов правами третьих лиц.
- Подпись залогодателя и должника (если они не одно и то же лицо).
- С указанием даты уступки ссуды кредитору.
Заем может быть передан третьим лицам. Поэтому требования нового кредитора будут основаны только на информации, указанной в документе.
Утерянную ипотеку можно восстановить, сделав дубликат, на котором проставлена соответствующая отметка.
Когда обязательство перед кредитором погашается, ипотека возвращается заемщику, который затем снимает обременение с имущества в государственном учреждении.
Вы узнаете, как работает ипотека и ипотека, из другого поста.
Оформление ипотеки
По закону ипотека должна быть зарегистрирована в Росреестре. Помимо Закона «Об ипотеке», этот процесс регулируется Законом No. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества».
Формально государственная регистрация заключается в регистрации операции в Едином реестре недвижимого имущества.
Основанием для регистрации сделки является совместное заявление залогодержателя и залогодержателя либо на основании заявления нотариуса, заверившего договор.
Оформление ипотеки в соответствии с законодательством осуществляется с одновременной регистрацией имущества лица, на права которого наложено обременение. Если возможно, подпишитесь на ипотеку.
В этой статье пошагово разбирается государственная регистрация ипотеки.
Безопасность ипотечного имущества
Ключевым моментом является то, что залог имущества не дает кредитору возможности ограничить право залогового удержания использовать это имущество по прямому назначению. Он также имеет право на получение гарантии, в то время как кредитор не может требовать этого дохода.
При этом залог необходим для поддержания имущества в хорошем состоянии и, при необходимости, для проведения ремонта за свой счет, если иное не предусмотрено договором.
Часто возникают споры относительно законности требования кредитора застраховать залог от повреждений, порчи или потери. Закон предусматривает, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, страхование имущества осуществляется за счет заемщика.
Кроме того, собственник обязан принять все возможные меры для сохранения целостности и безопасности имущества и информировать залогодержателя, если существует реальная угроза потери залога.
Последующая ипотека
Последующая ипотека заключается в переоформлении уже заложенного имущества. Это может быть залог тому же кредитору (по другим обязательствам) или другим.
важно соблюдать условия первоначального кредитного договора. Если он содержит прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров ссуды на недвижимость это так), то эта сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный кредитор или нет.
Бывают также случаи, когда в контракте оговариваются требования для оформления последующей ипотеки. В этом случае необходимо заключить новый договор с соблюдением этих условий.
Остаток последующей ипотеки мало отличается от текущей. Особое внимание стоит уделить только процедуре сбора. Здесь следует руководствоваться правилом приоритета кредита, согласно которому погашение облигаций осуществляется по очереди, начиная с первого кредитора. Таким образом, у последнего кредитора может не хватить денег от продажи недвижимости.
Назначение
Залогодержатель вправе по своему усмотрению передать право требовать исполнения ипотечных обязательств третьим лицам. Например, если банк хочет передать обеспечение третьему лицу, ему не нужно иметь лицензию на выдачу ипотечных ссуд.
В этом случае лицо, к которому перешло право на ипотеку, также получает права, вытекающие из обязательства, гарантированного залогом. То есть это лицо занимает место первоначального кредитора.
Передача кредита происходит путем заключения договора в простой письменной форме. Соответствующая запись должна быть сделана в титуле нового залогодержателя.
интересно, что закон прямо запрещает делать пометки об ипотеке, чтобы запретить ее передачу третьим лицам. Эта запись априори нулевая.
Коллекция
Если должник досрочно и не полностью погасит свои обязательства, нарушив тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе инициировать принудительное взыскание кредита.
Есть два способа развития событий:
- процесс;
- внесудебный сбор.
Если в ипотечном договоре не предусмотрена возможность внесудебного урегулирования задолженности (введена ст. 55 Закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.
Далее следует фундаментальный момент. Если суд отказал в взыскании имущества должника, это не освобождает должника от ипотеки. Ничто не мешает кредитору обратиться в суд с повторными исками.
Есть два случая, в которых внесудебное взыскание невозможно:
- Срок, в течение которого задолженность не погашается (просрочка), не превышает 3 месяцев.
- Остаток долга составляет менее 5% от долга.
Об этом говорится в статье 54 и пункте 1 статьи 54 Закона. Стороны также могут заключить мировое соглашение.
На практике взыскание кредитов банками за счет продажи заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда другие методы не приводят к желаемому результату. Однако не забывайте, что закон в таких случаях, как правило, на стороне кредитора, поскольку со стороны заемщика нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все же будут крайние меры, есть возможность продать недвижимость в залог в счет погашения долга.
Более подробно о банкротстве людей с ипотекой поговорим в отдельном посте.
Реализация недвижимости
Продажа имущества должников осуществляется путем выставления его на публичные торги в форме аукциона. Его организация и поведение не регулируются этим законом. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.
В общих чертах аукцион проходит следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до аукциона, в официальной газете публикуется объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на аукцион.
Желающие участвовать должны внести залог в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены собственности. Выигрывает тот, кто предложил самую высокую цену. Остаток депозита возвращается немедленно.
В день проведения аукциона с победителем подписывается протокол. Решение действительно в течение 5 дней, в течение которых покупатель оплачивает оставшуюся стоимость имущества, после чего снова в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.
Продажа недвижимости во внесудебном порядке проходит по аналогичной схеме с той лишь разницей, что аукцион организует уполномоченное лицо от имени залогодержателя. Выручка от продажи распределяется между всеми потерями права выкупа, а остальная часть возвращается в залог.
Кроме того, закон предусматривает, что кредитор может оставить имущество себе, если это предусмотрено договором. Должник может в любое время до объявления о закрытии аукциона прервать инкассо, погасив задолженность.
Аукцион может быть признан несостоявшимся, если есть только один покупатель, начальная сумма не увеличена или победитель не оплатил недвижимость. Среди прочего, для последнего ГК предусматривает ответственность, которая выражается в возмещении убытков.
Характеристики ипотечных кредитов
Ипотека земельного участка возможна, если оборот таких объектов не ограничен законом или его размер превышает минимальный размер, установленный нормативными актами для земель данного типа и назначения.
Муниципальные активы могут быть переданы в залог. Но есть условия:
- участок должен быть предназначен для строительства индивидуального жилья в рамках социальных программ;
- ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
- решение о возможности предоставления гарантии принимает муниципальный орган.
Земельный участок, приобретенный за кредитные средства, передается в залог с момента регистрации собственности. Если собственник хочет построить на земле здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешение ипотечного кредитора. Только если это не противоречит договору, эти постройки также станут предметом залога. Это как раз тогда, когда работает принцип неделимости, то есть постройки не могут существовать отдельно от участка, соответственно они тоже входят в залог.
Также рассмотрим другой случай. Например, гражданин X владеет землей, купленной на личные средства и без ограничений. Однажды он решил построить на этом месте жилой дом, используя ипотечный кредит. Банк выдал деньги и с этого момента взял участок в залог. А потом, после постройки дома и оформления прав на него, он тоже заберет дом в залог. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял землю в залог, так как жилье еще не построено и кредит должен быть чем-то обеспечен.
Взыскание земли также осуществляется через открытые торги. Важная особенность — продажа земли сельхозназначения. До тех пор, пока урожай не будет собран и продан, на эти земли нельзя наложить взыскание.
Подробно о характеристиках земельной ипотеки говорилось в прошлой статье.
Ипотека нежилого помещения
Ипотека нежилого помещения имеет ряд характеристик, которые описаны в соответствующем разделе закона.
Итак, бизнес как единый комплекс недвижимости передается в ипотеку вместе со всем имуществом, находящимся на территории, включая землю.
Отдельно стоящее нежилое помещение сдано полностью вместе с земельным участком.
При этом залогодержатель не может никоим образом препятствовать или ограничивать право залогодержателя на использование актива. Исключение составляют только сделки по продаже недвижимости и ее залогу.
Заложить бизнес можно только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок подачи заявок на взыскание залога — не менее одного года с момента заключения договора.
Предположим, что фирма N заложена перед банком Y по кредитному соглашению сроком на 9 месяцев. Если компания не выплатит долг, банк ни в коем случае не может начать процедуру взыскания раньше 12 месяцев с даты подписания акта.
Кстати, взыскать долг с ипотечной компании можно только по решению суда.
Ипотека жилых домов и квартир
При передаче их в ипотеку особые требования предъявляются также к жилым домам и квартирам, поскольку они могут быть местом проживания не только заемщика.
Следует сразу отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, не допускается. В остальном объекты имеют ряд особенностей:
- При отчуждении имущества, в котором прописаны несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки и попечительства.
- При строительстве жилого дома в ипотеку могут быть предоставлены материалы и оборудование, но после постройки готовый дом передается в залог.
- Согласно статье 77 закона, жилые помещения, приобретенные за деньги в кредит, передаются в залог с момента регистрации права собственности.
- По военной ипотеке жилье закладывается кредитором и государственным агентством, которое производит выплаты в счет погашения ссуды.
Кстати, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О системе накопительной ипотеки», согласно которым деньги накапливаются на «Военную ипотеку». Теперь несколько категорий военнослужащих имеют право восстановить свою учетную запись после возвращения в строй.
Самым важным моментом этого раздела является положение о потере права выкупа жилья. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Осуществляется в соответствии с требованиями законодательства. Этот момент подробно описан в ст. 78.
Как видите, этот федеральный закон дает довольно четкое представление об ипотеке. Это эффективный инструмент, регулирующий ипотечный рынок в России. Важно то, что это живой документ, который хоть и не всегда молниеносно реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство на даче.
Что бы мы ни думали об ипотеке, с каждым годом получать ипотеку становится все проще. Большая заслуга в этом принадлежит ипотечному законодательству. О том, как оформить ипотеку, вы можете узнать ниже.
Если вам нужна квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или другой половиной в случае развода, рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет действенный выход из вашей ситуации.
Остались вопросы по этой теме? Ждем их ниже. Оцените пост и нажимайте кнопки социальных сетей.
