Аренда муниципального имущества

Аренда муниципального имущества — это сделка, регулируемая рядом нормативных актов, и подразумевает передачу объекта во временное владение и пользование.

Правовые отношения, вытекающие из договора, регулируются положениями ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ и др).

Положение о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, а также договоров безвозмездного пользования, управления / фидуциарного контроля, иных договоров, предусматривающих передачу прав в отношении государственного или муниципального имущества, утверждено одобрены. Приказом ФАС России от 02.10.2010 г. 67.

Также, чтобы прояснить отдельные вопросы, нужно посмотреть:

Разъяснения ФАС от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по прибл. Изобразительное искусство. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Определение ВС РФ от 20.06.2019 N 305-ЕС19-143.
Dif. ВС РФ 19.03.2019 N 307-ЕС18-16000.
Определение ВС РФ 19.03.2019 N 305-ЕС18-13450, а также многие другие.

В искусстве. 17.1 Федеральный закон от 29.07.2012 г. 135 требует заключения договора:

по результатам торгов;

без торгов.

ФАС № CA/16309/14 устанавливает:

виды предметов, запрещенных к сдаче в аренду;

тонкости процедуры и нюансы заключения договора;

статус отдельных предметов и многое другое.

Фактически, в 2021 году каждый представитель малого и среднего бизнеса сможет арендовать все / часть помещений, принадлежащих государству (муниципалитету).

Содержание

Аренда муниципальной недвижимости
Аренда муниципального имущества без торгов: кому и когда можно?
Специальные субъекты, которые получили право заключать договор без торгов
Как взять в аренду имущество по результатам аукциона
Задаток при проведении торгов / аукциона
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Сроки договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Муниципальное жилье в аренду (соцнайм у государства)

Аренда муниципальной недвижимости

В искусстве. 17.1 № №135 перечислены виды договоров, которые могут быть заключены между сторонами:

аренда недвижимости;

бесплатное пользовательское соглашение;

фидуциарный договор (доверительное управление);

иные договоры, предусматривающие передачу права собственности и (или) пользование имуществом, не закрепленные законодательством о хозяйственном или оперативном управлении.

Проще говоря, можно «взять» у государства»:

квартиры и жилые дома;

предприятия и производственные комплексы;

земельные участки;

торговые площадки, а также многие другие.

Есть возможность в будущем передать объект в субаренду (но мы внимательно читаем требования договоров).

Аренда муниципального имущества без торгов: кому и когда можно?

В п. 3.1 и п. 3.2 ст. 17.1 ФЗ-135 прописывает условия, на которых можно заключать договоры аренды в отношении муниципальной собственности (бюджетные образовательные учреждения, наука).

Нет необходимости проходить торги (конкурс), если:

арендаторами являются СПЕЦИАЛЬНЫЕ компании и экономические институты (список будет приведен ниже);

деятельность арендатора заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (компьютерных программ, баз данных, полезных моделей, промышленных образцов, а также результатов отбора, ТИПА, производственных секретов (ноу-хау), права использования которых вносятся как вклад в их уставный капитал;

договор аренды предусматривает запрет субаренды имущества, а также предоставление этого имущества в бесплатное пользование или передачу прав аренды в качестве залога.

Заключение договоров аренды осуществляется без проведения конкурса (конкурса), если:

объект передан медицинским организациям для защиты здоровья студентов и сотрудников организаций, осуществляющих образовательную деятельность (так называемые «санатории», «дома отдыха», «пансионаты»);

право собственности передается организациям общественного питания для студенческого питания, а также работникам организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

объект передан физкультурно-спортивным организациям с целью создания условий для занятий физкультурой и спортом.

Специальные субъекты, которые получили право заключать договор без торгов

Часть 1 ст. 17.1 устанавливает, что без оферты (аукционов, конкурсов) имущество передается:

на основании международных договоров Российской Федерации, федерального закона, актов Президента РФ, актов правительства и решений судов;

государственные органы, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды (например, соцзащиты), Центральный банк;

государственные и муниципальные учреждения;

некоммерческие организации (религиозные и общественные организации, гендерные партии, общественные движения, общие фонды, профсоюзы, ассоциации работодателей, ассоциации домовладельцев, социально ориентированные некоммерческие организации и другие);

юридические и нотариальные, а также торгово-промышленные фирмы;

медовые организации;

организации, осуществляющие образовательную деятельность;

из зон, предназначенных для размещения сетей связи, а также почтовых структур;

лица, имеющие право владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения (в соответствии с Законом от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении»);

предметы, полученные от государственных и муниципальных учреждений;

лица, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона на основании 44-ФЗ;

если объект передается на срок не более 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;

если объект переносится на место недвижимого имущества, права на которое погашены в связи с сносом / реконструкцией здания;

правопреемнику приватизированного унитарного предприятия (но только если это имущество не входит в приватизированные активы ЕС, подлежащие приватизации);

для объектов, площадь которых не превышает 20 м2 (и 10% от общей площади здания / строения / сооружения);

для предметов, проданных лицу, подавшему единственную заявку на участие в торгах / аукционе;

организациям по созданию условий для занятий физической культурой и спортом.

В некоторых случаях государственное учреждение должно подписать договор аренды (например, если это договор с одним участником организованного аукциона). В других ситуациях государственное учреждение не обязано сдавать объект в аренду без аукциона, и заявитель не имеет права требовать его.

Как взять в аренду имущество по результатам аукциона

Порядок проведения конкурсов, а также перечень объектов недвижимости и другие нюансы изложены в Приказе ФАС России от 02.10.2010 N 67 (в редакции от 11.07.2018). Также уместно пересмотреть положения ст. 17.1 ФЗ-135.

Основные моменты сводятся к следующему:

Информация о конкурсе публикуется не менее чем за 30 дней до окончания срока подачи заявок.
Информация об аукционах и тендерах размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (официальный сайт аукциона).
запрещается заключать контракты менее чем за 10 дней со дня публикации информации о результатах конкурса / аукциона.
Цена договоров может быть увеличена по соглашению сторон (информация об этом прописана в договоре).

Аукцион на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости не повторяется при продлении договора.

Проще говоря, в 2014 году был аукцион, в результате которого церковь заключила договор аренды на здание сроком на 5 лет. В 2021 году не будет необходимости снова проводить аукцион, но этого будет достаточно, чтобы пересмотреть соглашение.

Но сделать это можно только при соблюдении указанных условий:

срок аренды — не менее 3 лет (но может быть сокращен по желанию арендатора);

размер арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости актива.

Арендодатель не может отказаться пересмотреть договор (т.е заключить новый договор, расширяющий старые правовые отношения).

Есть 2 исключения:

изменение порядка отчуждения имущества (например, после реорганизации государственный орган больше не может заключать такие соглашения);

задолженность арендатора (сумма + штрафы + пени) превысила арендную плату за 1 период.

Срок подписания контракта, заключенного по результатам аукциона, прописан в части 7 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции + подробно описан в пункте 11 Разъяснения ФАС от 5 июня 2012 г n.

Федеральная антимонопольная служба предписывает, что заключение договоров не допускается, согласно частям 1 и 3 статьи 17.1 ФЗ-135, до 10 дней с даты публикации информации о результатах конкурса / аукциона на официальном сайте сайт аукциона. Это требование вытекает из параграфа 14 параграфа 40 (114) Регламента.

Но что будет, если сроки не соберутся? Неужели это так опасно для вечеринок? Договор, заключенный ранее установленного срока, автоматически теряет силу. Такой договор признан несовместимым с требованиями закона (ст. 168 ГК РФ).

Задаток при проведении торгов / аукциона

Условия оплаты депозита подробно описаны в п. 14 Разъяснения ФАС. Правила конкурса не регулируют порядок определения суммы депозита. Это означает, что все баллы рассчитываются организатором.

Он устанавливает:

размер депозита;

заказ на изготовление;

особенности возврата средств победителю, а также многие другие баллы.

Часть 12 пункта 40 (часть 12 пункта 114) Правил проведения торгов запрещает обязательное заключение договора залога между заявителем и организатором аукциона.

Автоматически появляется вопрос о возврате депозита победителю. Статья 100 (147) Правил предусматривает, что денежные средства возвращаются победителю в течение 5 рабочих дней С ВРЕМЕНИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА.

При этом п. 4 статьи 448 ГК РФ предусматривает, что при заключении договора с победителем аукциона сумма задатка автоматически засчитывается в целях исполнения обязательств.

Что это значит на практике? Например, стоимость контракта составляла 10 000 рублей, а ООО внесло залог в размере 3 000 рублей. Организатор зачислит внесенные средства на счет компании. Те. ООО придется заплатить не 10 тысяч, а всего 7 тысяч.

Если залог превышает сумму контракта, он возвращается. Например, №№ Нет внес аванс 10 000 рублей, а сделка заключена на 8 000 рублей. Следовательно, организатор должен вернуть 2000 в течение 5 рабочих дней с даты заключения контракта.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Порядок и основные моменты регулируются ст. 39.8 ТК РФ. Он называется «Характеристики аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Всего в статье 17 пунктов, устанавливающих целый перечень обязанностей. Тех непросто «отнять землю:

Если участок арендуется для подземного использования, то в договоре должны быть указаны меры по рекультивации.
Договор аренды земельного участка, расположенного в пределах прибрежной полосы общественного водоема (т.е реки, озера, ручья), заключается только в том случае, если граждане имеют доступ к водному объекту.
Если земля сдана в аренду для комплексной застройки, с юридическим лицом также подписывается договор комплексной застройки.

Сроки договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Все зависит от характеристик объекта:

3-10 лет при предоставлении земли под строительство / реконструкцию сооружений;

до 49 лет — при размещении линейных объектов;

20 лет — на строительство ИЖС и управление приусадебными участками (в границах населенных пунктов);

3-5 лет — юридическим лицам для комплексного освоения территории;

до 3 лет — для земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства;

на время действия охотничьего контракта (если он заключен);

на время действия концессионного договора (при наличии);

на условиях любого договора государственно-частного партнерства);

на время действия договора между муниципалитетом и частным лицом (если договор заключен);

на время действия договора землеустройства под строительство и эксплуатацию арендуемого дома;

3-49 лет — для сельскохозяйственного производства;

3 года — при выплате заработной платы гражданину за сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных или садоводство;

до 49 лет — при предоставлении арендной платы собственнику здания или объекта.

Договор аренды а / а, находящегося в муниципальной собственности, заключается с победителем торгов или с лицом, которому был подан единственный запрос.

Во втором случае есть нюансы со временем. Последние фиксируются по выбору арендатора (но с учетом вышеперечисленных требований).

Если после заключения договора аренды на землю установлен общественный сервитут, арендатор может потребовать увеличения срока аренды (на период, в течение которого установление общественного сервитута препятствовало выплате заработной платы);

ЗАПРЕЩАЕТСЯ прописывать в договоре аренды требования к выполнению любых работ или оказанию услуг, предполагающих дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом договора.

Арендатору запчасти не предоставляется право первого отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения аукциона.

запрещается изменять виды разрешенного использования арендованных запчастей. Те, если вы получили пастбищное имущество, вы не можете построить на этой земле дом.

Муниципальное жилье в аренду (соцнайм у государства)

Эти объекты привлекательны тем, что не нужно платить арендную плату. Достаточно вовремя «оплатить счета» за совместную квартиру.

Порядок предоставления государственного (муниципального) жилья установлен Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 1 июля 2017 г.). Чтобы узнать информацию о льготах и получить «социальную квартиру», необходимо ознакомиться со ст. 49-91.

Социальная рента — это аренда государственного / муниципального жилья, регулируемая жилищным комплексом и распространяемая на определенные категории граждан.

Прежде чем сдавать такие квартиры или дома в аренду, необходимо обратиться в местные органы власти. Последние заключают постоянный договор с работодателем.

Но есть требования: