Аренда недвижимости с правом выкупа

Аренда недвижимости с правом выкупа

Покупка недвижимости — серьезное и затратное решение.

Не у всех есть возможность сразу внести полную сумму, оговоренную в договоре. Не все одобряют ипотечные и другие долгосрочные ссуды.

В этом случае единственно правильным решением будет аренда недвижимости с правом выкупа. Жилищный вопрос решен, но временно. А понравившаяся по договору площадь будет передана вам, когда будет собрана полная сумма.

В этой статье пойдет речь о том, что такое аренда с последующей выкупом, юридических аспектах этой процедуры, плюсах и минусах, особенностях проектирования в 2021 году, возможности участия в специальных социальных программах.

Понятие и законодательное регулирование

Аренда — это правовой механизм продажи недвижимости, земли и других ценных активов.

Это сделка, при которой объект передается владельцем третьему лицу на условиях временного пользования с взиманием оплаты.

Соответствующий договор аренды документирует сделку. Сторонами соглашения являются:

  • продавец-арендодатель — собственник имущества;
  • покупатель-арендатор — пользователь объекта.
  • Аренда недвижимости с правом выкупа

    Особенность данной операции в том, что в дальнейшем недвижимость перейдет в собственность арендатора. Это происходит в двух случаях:

  • по истечении срока, указанного в договоре;
  • после оплаты полной суммы за товар.
  • Возможность выкупа после заключения договора аренды регулируется действующим гражданским законодательством Российской Федерации. Статья 624 Гражданского кодекса гласит:

  • выкуп возможен после заключения дополнительного соглашения о покупке объекта аренды;
  • если соответствующее положение содержится в договоре аренды или ином нормативном акте.
  • Поскольку договор аренды-продажи имеет отличительные признаки гражданско-правовых сделок, он также регулируется положениями глав 30 и 34 Гражданского кодекса.

    Законодательное регулирование также осуществляется на основе других нормативных актов. Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» устанавливает порядок и правила выкупа сданных в аренду объектов, находящихся в собственности муниципальных и государственных органов.

    Договор аренды с выкупом и лизинг: отличия

    Аренда недвижимости с правом выкупа

    Правоприменительная практика показывает, что граждане не различают аренду с правом выкупа и аренду. Многие считают эти определения идентичными. Но это не так. Каждая концепция имеет свою юридическую специфику.

    Основное отличие состоит в том, что стоимость имущества передается в аренду, а в аренду передается имущество, которое было приобретено специально для лизинга и заранее согласовано со второй стороной, арендатором.

    Согласно правовому механизму аренды, арендодатель является посредником между продавцом и покупателем имущества. Договор аренды между физическими лицами, в отличие от лизинга, обусловлен прямым взаимодействием сторон без участия посредников.

    Договоры купли-продажи также не распространяются на договоры аренды с возможностью выкупа. Регулирующие правила не позволяют продавцу требовать возврата имущества или прекращения сделки, если покупатель заплатил более половины цены.

    Если покупатель по окончании аренды не передал продавцу выкупную сумму, он может потребовать возврата имущества.

    Соцпрограмма аренды от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

    Аренда недвижимости с правом выкупа

    Аренда квартиры с последующей покупкой интересует тех, кто не смог получить жилищный кредит. И случается это не так уж редко.

    Оптимальным решением в такой ситуации станет программа аренды социального жилья с последующей покупкой в ​​Агентстве ипотечного кредитования недвижимости — АИЖК.

    Проект называется Lease and Buy. А это отличная схема получения желаемых квадратов.

    Суть программы заключается в том, что при заключении аренды с договором купли-продажи для вас устанавливаются особые условия:

  • без первоначального взноса;
  • срок выкупа — 15 лет;
  • максимальная стоимость квартиры 6 млн руб. (для Московской области).
  • Вам потребуется предоставить пакет документов, основные из которых — паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

    В процессе аренды оплачивается сумма арендной платы и залога. Во время действия договора вы можете зарегистрироваться в квартире и жить в ней. Жилье будет приобретено сервисной компанией АИЖК. Выбрать квартиру можно будет между построенными и недостроенными домами.

    Если по истечении срока действия договора заказчик не может выплатить полную сумму долга, имущество переходит к обслуживающей компании. В этом случае уплаченная сумма выкупа будет переведена арендатору, а арендная плата возврату не подлежит.

    Принцип формирования суммы выплаты

    Аренда недвижимости с правом выкупа

    Об аренде дома с последующей покупкой было объявлено в начале 1990-х, когда ипотеки еще не было в поле зрения. Но эта альтернатива банковскому продукту не прижилась на рынке недвижимости.

    Аренда с покупкой квартиры не может быть убыточной для АИЖК, поэтому расчет фактической стоимости производится с учетом роста цен на жилье, инфляции, рыночной стоимости объекта на день заключения договора и других факторов.

    Если выбран максимальный срок аренды — 15 лет, стоимость квартиры будет выше на 30%. После утверждения окончательной стоимости она будет включена в арендный договор и останется неизменной.

    Особенности заключения договора аренды с выкупом нежилого объекта

    Среди наиболее востребованных документов при заключении договоров аренды — договор аренды с правом покупки нежилого помещения.

    Соглашение состоит из двух основных разделов:

  • основные положения;
  • платежи и расчеты.
  • Первый раздел содержит информацию о сторонах договора: арендаторе и арендодателе. Указывается, что арендодатель передает арендатору в эксплуатацию свое имущество — здание для хозяйственных нужд. Описаны основные технические характеристики, площадь, адрес, на котором расположен объект.

    Аренда недвижимости с правом выкупа

    В разделе указано, что вместе с объектом арендатору передается земельный участок, расположенный под ним. Кадастровый номер нежилого помещения должен быть зарегистрирован.

    В нем также указывается, что вместе с недвижимостью земельный участок, лежащий под ней, продается руководству арендатора. Обязательно указывать кадастровый номер нежилого помещения.

    Помимо всей этой информации указывается срок аренды: первый и последний день действия договора. В качестве подтверждения передачи нежилого помещения и арендованного земельного участка с выкупом используется акт приема-передачи.

    Во втором разделе прописана сумма ежемесячных арендных платежей, платежей по долгу и полная сумма выкупа. Описаны условия проведения платежей — регулярные платежи в течение срока действия контракта и оплата оставшейся согласованной суммы стоимости здания в течение 10 дней с момента окончания контракта.

    Плюсы и минусы аренды недвижимости с правом выкупа

    Плюсы

    1. В соответствии с положениями сервисных компаний, занимающихся сдачей квартир в аренду с правом выкупа (Межрегиональная жилищная корпорация), соотношение между арендной платой и покупкой меняется довольно благоприятно при сокращении срока действия договора. Если договор заключен на 10, а не на 15 лет, большая часть ежемесячных платежей будет покрывать задолженность перед коммунальным предприятием, а меньшая часть — на аренду помещения. Эти отношения устанавливаются в начале договорных отношений и не меняются с течением времени.
    2. Аренда недвижимости с правом выкупа

      Минимальные риски для покупателей. На вторичном рынке недвижимости часто происходят сделки купли-продажи квартир, в которых фигурируют наследники, не выписанные сокамерники и т.д. Участие в программе Rent and Buyout позволит покупателю полностью доверять сервисная компания. Она берет на себя все риски.

    3. Минимальное количество документов. Эта позиция всегда приятна, так как бумажная работа никому не нравится.
    4. Без первоначального взноса. Это важно, особенно для новоселов, которым приходится нести и без того многочисленные расходы, связанные с переселением и обустройством новых домов.
    5. Нет необходимости ждать одобрения транзакции, как это бывает в банках.

    Минусы

    По сравнению с ипотекой сдача недвижимости в аренду с правом выкупа имеет следующие недостатки:

    1. Если вы не можете оплатить ипотеку, вы можете продать квартиру по доступной цене и получить разницу между финансовой задолженностью и реальной стоимостью. В случае аренды в собственность цена жилья является фиксированной, размер оплаты определяется, а арендная плата не учитывается. Оказывается, аренда в собственность может быть менее выгодна, чем ипотека.
    2. Если договор не содержит пункта о первоначальном платеже, последующие ежемесячные выплаты увеличиваются.
    3. Обычно аренда с обратным выкупом обходится дороже, чем ипотека.

    На кого рассчитана аренда с последующим выкупом

    Аренда недвижимости с правом выкупа

    Преимущества программы Leasing-to-Buy:

  • те, кто не смог получить одобрение банка на получение ипотечной ссуды;
  • те, кто получают «серый» доход или зарплату в конвертах;
  • у кого нет депозита;
  • у кого нет полной суммы на покупку объекта.
  • Заключение

    Заключение договора аренды недвижимости с правом выкупа выгодно как для покупателя недвижимости, так и для продавца.

    Покупатель, который не может произвести единовременный платеж за покупку недвижимости, имеет право использовать недвижимость в личных, коммерческих или других целях даже до наступления срока оплаты полной покупной цены арендованной недвижимости. Продавец получает стабильный доход — ренту — до завершения сделки купли-продажи.

    Договор аренды с последующей покупкой также несет в себе определенные риски. Например, продавец может потерять прибыль от роста рыночных цен на арендуемую недвижимость. Но в целом это хорошая возможность стать обладателем драгоценных квадратных метров.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Статьи про российские законы, советы и решения проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: