Блокированная жилая застройка — что это такое?

Архитектура Европы представлена ​​множеством домов, коттеджей, таунхаусов. В России они не так распространены, в основном в новых жилых комплексах.

Перед покупкой дома блокированной застройки необходимо знать особенности дизайна объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного дома, нюансы капитального ремонта и прочие тонкости.

Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Описание дома

Блокированная жилая застройка: что это, как выглядит, каковы особенности его дизайна? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации дано четкое определение этого понятия.

Чтобы иметь статус заблокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:

Разновидности домов блокированной застройки

Типы объектов с раздельной структурой различаются формой конструкции, но имеют общие черты. По архитектуре различают следующие типы блочных домов:

1. Дуплекс — это таунхаус, состоящий из двух квартир, с общей крышей и белой стеной. Обычно это двухэтажное здание, хозяева могут достроить и третий этаж. Дуплексы типичны для английской архитектуры 19 века.
2. Таунхаус представляет собой блочный дом с характерными элементами загородной застройки. Каждая квартира имеет свой отдельный вход, перед которым есть небольшая детская площадка. Двор отсутствует. Жилая площадь небольшая, планировка вертикальная, на каждом этаже своя функциональная нагрузка.

3. 

   Квадратный дом — это жилой проект с небольшой прилегающей территорией, имеет 4 отдельных входа и гараж на 4 семьи. Хотя помещения имеют общую стену, их площадь довольно большая. В салоне улучшена планировка. На первом этаже — технические помещения и кухонная зона. Спальни расположены на втором этаже. Есть еще и третий этаж: обычно террасы или комнаты отдыха.

4. Lanehouse — блочные дома с расширенной прилегающей территорией, на которых находится гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама постройка образует целый комплекс. Исторически переулки появились во Франции.
5. Britishhouse — это традиционный дом премиум-класса в английском стиле из терракотового кирпича. При строительстве используются экологически чистые строительные материалы.
6. Виолетта — элитное жилье, разновидность таунхауса, но в итальянском стиле. Типовой план помещения включает террасу, веранду, бассейн, гараж.

Нормативная база

Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации также помогают понять, что такое заблокированный жилой дом.

Понятие определено в ТК РФ. Градостроительный кодекс определяет основные архитектурные и строительные особенности.

Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:

1. № заказа. 223 Министерства строительства и Закона № 161 — эти акты определяют порядок отвода земель под совмещенные объекты, регулируют порядок получения в них квартир.
2. В письме Минэкономразвития РФ указаны условия размещения здания на участке.
3. Постановление правительства п. 220 от 2015 года и в статье Земельного кодекса РФ описан порядок приобретения квартир в блокированных домах застройки на первичном рынке, оформление участка под данный вид застройки.

Особенности юридического статуса

С юридической точки зрения существует множество заблуждений о состоянии дома с перекрытой конструкцией.

Комбинированный дом многие считают своеобразным объектом многоквартирной недвижимости. Несмотря на сходство, это не так. В многоквартирных домах квартиры выходят на общую территорию, которая в свою очередь ведет на улицу (во двор).

В запертом доме у каждого хозяина отдельный вход на отдельный участок, поэтому он выходит на улицу. Это различие принципиально. Это регулируется правилами.

Моноблочное здание юридически не является блоком, так как не соблюдается наличие общей стены между частями здания.

Жилье блокированного дома не регистрируется в земельной книге как самостоятельная единица собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ объединенный объект представляет собой единое целое, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

Следовательно, односемейное жилье не может считаться самостоятельной единицей.

Признание дома объектом блокированной застройки

Многих горожан интересует, как официально признать дом на две семьи блочной. Ведь это позволяет закрепить за собой право собственности на территорию, прилегающую к объекту.

В процессе определения участка под блокированный дом может быть зафиксировано право собственности как на объект, так и на землю.

Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как на момент строительства для них не было стандарта. Разрешительная планировочная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.

Различение двух однотипных домов возможно при анализе судебных прецедентов. Чтобы распознать объект как дом в блокируемой застройке в 2021 году, участок здания необходимо охарактеризовать следующим образом:

Дом считается закрытым, если количество этажей в нем не превышает 3, а секция предназначена для семьи и не имеет общих для дома элементов (кухня, санузел, лестница, коридор).

Процедура признания объекта домом заблокированной застройки проводится в БТИ, суде или самоуправлении. В случае положительного решения его номер регистрируется в земельной книге.

Как получить разрешение на строительство блокированного дома

По общим правилам строительства строительство блочного дома на отдельном земельном участке незаконно. Если несколько собственников соседних земель договорились о совместной застройке, они должны объединить свои земли в одну.

Алгоритм действий для получения разрешения на строительство комбинированного сооружения включает следующую последовательность действий:

1. необходимо провести кадастровые работы и составить межевой план совмещенного земельного участка. Кадастровый инженер лично отправит документы в Палату.
2. Для оформления документации на сайт необходимо подготовить пакет документов, в который входят:
3. градостроительный план, отражающий порядок работы на каждом из участков;
4. разрешение на строительство блочного строения.
5. Изначально земля условно делится на участки под каждый дом, составляется межевой план. Объект заносится в земельную книгу, и владельцы блоков получают право владеть одним из участков.
6. Компетентные органы выдают разрешение на ввод завода в эксплуатацию.
7. Каждый квартал и каждый земельный участок регистрируется в земельной книге. Официальную информацию собственник недвижимости может получить, отправив запрос в USRN.

Перевод МКД в дом блокированной застройки

Перед тем, как переместить многоквартирный дом в блочный, следует ознакомиться с инструкцией в письме Росреестра № 14-07394 / 16 от 26 августа 2016 г.

Чтобы получить статус блокированной застройки, необходимо разделить участок на две части и изменить допустимое использование земли. Объект должен иметь признаки закрытого дома, внесенные в Градостроительный кодекс РФ.

Самый простой вариант перевода многоквартирного дома в совмещенный дом — запросить реконструкцию дома в местной администрации, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

В зависимости от региона, где находится дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников по поводу реконструкции, перепланировки могут незначительно отличаться.

Управление домом блокированной застройки

Фонд жилой недвижимости управляется в рамках различных утвержденных программ на местном или государственном уровне.

Одна из региональных инициатив — программа обзора. Регулирует порядок проведения капитальных работ на аварийных объектах.

В региональные программы капитального ремонта коммунальных предприятий в кондоминиумах включены все объекты, расположенные на территории региона, за исключением кондоминиумов, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Статья 16 Жилищного кодекса РФ дает четкое определение понятия «кондоминиум». В части 3 документа основным квалификационным признаком квартиры является прямой доступ к общей зоне. Если в доме нет прямого доступа к местам общего пользования, это не многоквартирный дом.

Дома блокируемых домов не имеют в своем составе квартир, поэтому не относятся к категории МКД. Действия программ капитального ремонта на свойствах блокированного дома не применяются.

Такие дома не могут быть включены в эти программы. Ответственность за содержание объединенных предметов лежит на их владельцах. Но даже граждане не обязаны платить ежемесячные взносы за капитальный ремонт предметов общего пользования.

Если необходимо установить статус квартир в блокированной застройке, их владельцам необходимо направить запрос в Службу технической инвентаризации или в жилищные органы, деятельность которых регулируется отдельными законодательными актами.

Особенности управления домом блокированной застройки

Для упрощения условий оказания коммунальных услуг или организации схемы благоустройства прилегающей общей территории собственники кварталов вправе заключить договор и выбрать обслуживающую организацию.

Местные власти в штаб-квартире объединенного учреждения и представители государственных органов помогут с оформлением документов.

Домовладельцы заблокированных построек могут самостоятельно принимать решения о необходимости ремонта в своей части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. Если необходимо провести ремонтные или реконструкционные работы общей конструкции, то их должны принять все собственники.

Если права на землю не разграничены между арендаторами, управление осуществляется по правилам совместной собственности. Существование различий между соседями должно учитывать их интересы.

Отличие блокированного дома от многоквартирного

Разница между блокированным домом и многоквартирным домом указана в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (здесь указываются признаки блокированного дома) и в пункте 6 положения, утвержденного Постановлением. Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (содержит признаки МКД).

Жилой дом — это дом с минимальным количеством двух квартир, имеющий отдельный выход на участок, прямой доступ к общим помещениям: лестничный пролет, коридор.

Запираемая собственность также имеет доступ к общей части, но в самом доме нет внутренних общих частей.

В многоквартирном доме может быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, подсобные помещения, чего не бывает в блокированных домах.

Земля и имущество МКД являются коллективной собственностью. У каждой семьи есть доля, которая соответствует части площади по отношению к восстановлению квартиры ко всему дому. Владелец запертого дома может иметь автономную землю и полностью оформить ее в собственность.

Заключение

В этой статье приведены основные определения того, что такое закрытый жилой дом. Его конструкция очень экономична и эффективна. Жилой блок предлагает все услуги, значительно снижая затраты на возведение внешних стен.

Плотность застройки позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем дома и квартиры на одну семью. Блочные дома идеально подходят для ценителей современного комфорта городской жизни.