Перед подписанием договора купли-продажи земельного участка необходимо внимательно ознакомиться со статусом и категорией приобретаемого земельного участка.
Согласно Земельному кодексу, земля может иметь разное целевое назначение и некоторые ограничения в использовании.
На первый взгляд, земли под строительство ИЖС и участки ИЖК ничем не отличаются. Первая аббревиатура расшифровывается как строительство индивидуального жилья, вторая — как личное подсобное хозяйство.
Однако каждый из представленных типов земли имеет свои особенности в использовании и правилах строительства на ней объектов недвижимости.
Строительство индивидуальных жилых домов и участков частного жилья: в чем разница между этими типами земель? Как перевести один шрифт в другой и сколько это будет стоить — мы расскажем в этой статье.
Что говорит законодательство о категориях земли?
Всего в России 7 категорий земель. Категория каждой земли указывается в кадастровой документации.
В документах, помимо самой категории и землепользования, указывается также вид разрешенного использования участка, то есть что можно делать на этой земле.
По официальным данным, около 65% всей территории покрыто лесами. Большая часть его также занята сельскохозяйственными угодьями. При этом земли поселений занимают лишь десятую часть всей территории.
Объекты индивидуального жилищного строительства могут располагаться только на территории населенных пунктов, при этом объекты частной приусадебной земли могут в равной степени принадлежать городам и селам, а также входить в состав земель сельскохозяйственного назначения. Последние не могут находиться в поселении, но в будущем могут быть переданы на его территорию в качестве резервов.
Это не единственное отличие ЛЖС от ИЖС. У них также разные правила строительства недвижимости на такой земле, получения ВНЖ.
Особенности ЛПХ
Участок для приусадебного участка может быть полем или двором. Первый находится за городом, второй — внутри поселка. Возможность возведения там законного здания также будет зависеть от того, где находится земельный участок.
Земля под частные приусадебные участки имеет ряд важных характеристик, в частности:
Все работы по обработке подсобного хозяйства собственник земли проводит самостоятельно.
Если приусадебный участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, то можно будет строить там только помещения для хранения инвентаря, но не для жизни людей.
Если приусадебные участки находятся в черте города, собственник участка может собрать документы для перевода участка в разряд индивидуального жилищного строительства и построить на нем дом.
Особенности ИЖС
Категория земли под строительство индивидуального жилья позволяет строительство на ней частных домов, которые будут подключены ко всем коммуникациям и пригодны для нормальной жизни семей.
После завершения строительства такой дом можно беспрепятственно сдать в личную собственность. Главное, чтобы домом должна была руководить только одна семья, а его этажность не должна превышать трех.
В доме, построенном на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство, собственник может зарегистрировать себя и всю свою семью. Но для строительства такого дома необходимо получить разрешение в органах местного самоуправления.
Как за землю, так и за дом, с собственника взимается налог на недвижимость, который будет зависеть от кадастровой стоимости собственности.
Чем ИЖС отличается от ЛПХ?
Что такое строительство ИЖС и участки ИЖ, мы обсуждали выше. Теперь осталось определиться с вопросом, что лучше под строительство ИЖС или приусадебного участка и можно ли легальным путем передать один в другой.
Преимущества и недостатки каждого конкретного землепользования будут зависеть от потребностей владельца. Если человек хочет заниматься садом, огородом и не намерен жить на территории личного подсобного хозяйства, ему подойдет участок под приусадебный участок.
Если гражданин желает полностью выбраться из города и поселиться в лучших жилищных условиях, ему следует отдать предпочтение земельным участкам для строительства индивидуального жилья.
Земельные участки под частную застройку, конечно, имеют более дешевую стоимость, как рыночную, так и кадастровую для расчета налогов. Это выгодно, но при покупке участка под приусадебный участок нужно быть готовым к тому, что эта территория будет абсолютно неосвоенной.
К дому, возведенному на приусадебных участках, придется проводить коммуникации самостоятельно, дороги, школы и детские сады на земле скорее всего не предусмотрены.
Строительство недвижимых объектов
Строительство дома на участке под строительство ИЖС — основное предназначение этого участка. Именно для этого привлекаются граждане, которые строят там частный дом или дачу и переезжают туда на постоянное место жительства.
При правильном соблюдении всей законодательной процедуры не возникнет проблем со строительством дома на таком участке.
На частных приусадебных участках разрешается строить только помещения для сохранения инвентаря и даров природы. Жилые дома можно строить и жить только в том случае, если земля находится в черте города или села. В противном случае любое незаконное строительство на участке под частную застройку будет снесено.
Получение прописки
в доме можно жить без регистрации, но это довольно неудобно. При официальной регистрации можно прикрепиться к поликлинике, посещать близлежащие социальные службы.
прописать в дом на земле можно в составе ИЖС, если дом построен по всем нормам и введен в эксплуатацию по всем нормам. С этим проблем быть не должно.
прописать дома на частных приусадебных участках достаточно проблематично, даже если речь идет о земле, которая находится в черте города. Чтобы там зарегистрироваться, вам нужно будет доказать администрации, что дом пригоден для нормальной жизни.
Для этого хозяину придется за свой счет провести все коммуникации: пробурить колодец с водой, протянуть электричество по столбам или газ по трубам, выкопать и установить канализационные резервуары.
Налогообложение
В 2021 году налоги на недвижимость рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Стоимость земли под строительство ИЖС значительно превышает стоимость земли под приусадебный участок. В результате плата за дом на участке под строительство ИЖС будет намного выше.
Кадастровая стоимость участков частного жилья, как правило, невысока из-за низкой привлекательности этого типа собственности. Такая земля обычно сдается гражданам в долгосрочную аренду с правом последующей регистрации в собственность.
Если в течение 3 лет на земле под ИЖС не будет построен дом, земля будет конфискована из-за ненадлежащего использования.
На территории ИЖС можно заниматься только выращиванием растений, а на приусадебных участках можно разводить огород, животных, выращивать зерновые и растения.
Как ИЖС перевести в ЛПХ?
Переход индивидуального жилищного строительства в частные дома — явление достаточно редкое. Это просто финансово непрактичное решение, ведь стоимость земли под строительство ИЖС во много раз превышает стоимость земли под приусадебные участки.
Если в первом и втором случаях земля принадлежит территории поселения, передача будет осуществляться просто на основании правил Градостроительного кодекса.
Такая смена земельного участка может проводиться в следующих ситуациях:
Для передачи земельного участка вам необходимо будет предоставить подготовленный пакет документации в административный отдел или уполномоченный орган. В нем должны быть заявление, передаточная декларация, паспорт заявителя, кадастровые документы участка, результаты проведенных экспертиз.
Общий срок рассмотрения документов о переводе земельных участков из под индивидуальной застройки в частные приусадебные участки — не более 2 месяцев. В случае отрицательного решения комиссии, собственник получит ответ в течение 1 месяца.
Как ЛПХ перевести в ИЖС?
Это более частый случай перераспределения земли. Человек может сознательно приобрести недорогой земельный участок под приусадебный участок в черте города, а затем передать его под строительство ИЖС для строительства своего дома.
Главное, чтобы участок для этого не только находился в населенном пункте, но также необходимо, чтобы он находился в кадастровом реестре и имел четкие границы. Если у частного приусадебного участка земли несколько собственников, необходимо всем согласиться передать его на строительство ИЖС.
необходимо заранее проверить, что на участке предусмотрено строительство индивидуального жилья как основной или условно разрешенный вид землепользования. Однако для перехода в ИЖС необходимо будет предъявить справку информационной системы страхования градостроительной деятельности (ИСГД).
Если строительство индивидуального жилья указано на участке как основной вид разрешенного использования, после получения справки можно сразу изменить статус в земельной книге.
Если ИЖС предоставляется только как условно разрешенный вид использования, потребуется дальнейшее разрешение администрации. Позже вы можете подать документы в МФЦ или Росреестр на изменение записи ЕГРН на недвижимость.
Не забудьте заплатить госпошлину в размере 350 рублей. При переводе участка с ИЖС на ИЖС придется ждать около 7 дней.
Индивидуальное жилищное строительство и частные жилые участки являются видами разрешенного использования земельного участка, они не были земельными участками. Участок может относиться к категории земель, но иметь разные виды разрешенного использования.
Какой тип: строительство ИЖС или приусадебного участка выбрать, решать собственнику участка. У обоих есть свои преимущества и недостатки.
Но не забывайте, что какой бы выбор вы ни сделали, он может быть изменен в будущем. Ведь участок под участки ИЖС легко переводится в участок под строительство ИЖИ и наоборот.
