Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе определенные риски, связанные со скрытыми собственниками, недостоверностью информации, содержащейся в документах, незаконной перепланировкой.
Многие домовладельцы перестраивают или ремонтируют свои квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия. При этом не многие из них полностью соответствуют юридическому порядку регистрации перепланировки.
Потенциальные покупатели жилья впоследствии страдают от таких нечестных граждан. Покупка квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с некоторыми рисками для покупателя.
Такие квартиры свободно продаются на рынке и после их приобретения новый собственник должен пройти процедуру регистрации перепланировки, чтобы не платить штраф за противоправные действия другого собственника.
Чем отличается перепланировка от переустройства?
Перепланировка и перепланировка квартир похожи, но не идентичны.
Редевелопмент менее обширен, чем перепланировка. При реконструкции обычно бывает замена сетей связи, перенос сантехники или техники.
Во время перепланировки меняются геометрические параметры комнат. Снос стены или изменение площади комнаты — это перепланировка.
Необходимость легализации объясняется тем, что любые манипуляции со стенами квартиры могут быть опасны не только для жителей этой квартиры, но и для всех соседей. Например, нельзя снести несущую стену, это может привести к разрушению всего дома и многочисленным жертвам.
При правовой перепланировке сначала проводится процедура согласования изменений в контролирующих органах, выдающих разрешение, после чего проводятся ремонтные работы.
После проведения юридической переквалификации собственник вносит соответствующие изменения в технический паспорт объекта недвижимости. Если эти изменения не внесены, перепланировка считается незаконной. Реорганизация жилья нигде и никак не оформлена документально.
Если в результате перепланировки квартиры изменилась не только конфигурация, но и площадь помещений, соответствующие изменения также необходимо внести в ЕГРН.
Что такое неузаконенная перепланировка?
Незаконная перепланировка — это те изменения, которые не были должным образом выполнены, но фактически разрешены к реализации владельцем.
Незаконная перепланировка, в свою очередь, — это те изменения, которые не только не формализованы, но которые практически невозможно оформить, так как они нарушают нормы закона.
Следующие изменения не могут быть легализованы даже задним числом:
Например, нельзя узаконить снос несущих стен, перенос влажных участков в жилые комнаты. По общим правилам сначала согласовывается перепланировка, а затем проводятся ремонтные работы. Однако на практике часто бывает наоборот.
лучше, конечно, не рисковать и провести перепланировку именно так. Ваши действия могут быть незаконными, поэтому вам придется заплатить не только штраф, но и вернуть ремонт в исходное состояние.
Можно разобрать встроенную мебель, совместить ванну и унитаз, если съемная перегородка не является несущей стеной, застеклить балконы и лоджии. Увеличить площадь ванной или кухни можно даже за счет площади нежилых помещений, например коридоров или туалетов.
можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой? Можно, это случается довольно часто. Если сама проделанная работа полностью легальна, то такую квартиру можно купить. Но зачастую нелегальные квартиры продаются на 10-20% дешевле, что привлекает покупателей, не осознающих риски, с которыми они сталкиваются в такой сделке.
Необходимо понимать, что все расходы по оформлению перепланировки квартиры после ее покупки берет на себя новый собственник недвижимости.
Опасности такой покупки
Поговорим о рисках покупки квартиры с незаконной перепланировкой для нового хозяина. Последствия покупки будут зависеть от того, смогут ли эти изменения в секторе недвижимости действительно быть узаконенными или нет.
Итак, чем опасна покупка квартиры с перепланировкой? К собственнику таких квартир в 2021 году активно применяются следующие риски и меры ответственности, в частности:
В последнем случае прежний владелец квартиры получит денежную компенсацию, равную стоимости жилья, за вычетом затрат, которые придется понести новому владельцу при регистрации перепланировки.
За перепланировку квартиры в случае нанесения ущерба имущественным интересам и здоровью третьих лиц предусмотрен штраф до 5 тысяч рублей для граждан.
В дальнейшем, если перепланировка еще не узаконена, с квартирой будет сложно проводить сделки с недвижимостью. Из-за отсутствия ликвидности такое жилье можно будет продать только с большой скидкой, что для собственника квартиры совершенно невыгодно.
Что делать, если обнаружится перепланировка в квартире в новостройке? Ведь очень часто подобные незаконные манипуляции с жильем имеют место на вторичном рынке.
Если перепланировка произошла по неосторожности застройщика, то нужно написать заявление и попросить поменять документы. Если это не сработает, вам нужно будет попросить владельца вернуть имущество в первоначальное состояние за его счет.
Планируя купить квартиру в ипотеку, можно ожидать, что банк откажется ссудить жилье с незаконной перепланировкой.
Как узаконить перепланировку?
Что делать, если вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой? Если такая покупка состоялась, нужно быть готовым к действию. В противном случае новый домовладелец будет нести все риски, связанные с противоправными действиями предыдущего владельца.
Если продавец при продаже квартиры скрыл факт проведения перепланировки объекта недвижимости, покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи и признать его недействительным через суд.
Порядок действий
Чтобы узаконить уже имеющуюся перепланировку, можно сначала попробовать самостоятельно восстановить состояние квартиры до первоначального вида.
Если это не помогло или перепланировка нового домовладельца полностью устраивает, то следует выполнить следующие действия:
- Спросите в надзорном органе.
- Оплатить штраф за перепланировку от бывшего хозяина дома.
- Предлагает специалистам проверить существующие изменения на соответствие нормам пользования жилым помещением.
- Внесите изменения во все документы и оформите новый технический паспорт на квартиру.
Для этого арендодателю потребуется предоставить в жилищную инспекцию следующий пакет документации:
Если изменения соответствуют законам и законодательным нормам, процедура согласования сроков занимает примерно 2-6 месяцев, в зависимости от конкретного региона и режима движения.
Помимо расходов на оплату административного штрафа, новому владельцу придется оплатить новый технический паспорт квартиры. Эта услуга стоит в среднем около 10 тысяч рублей.
Если изменения не могут быть легализованы путем утверждения, вам нужно будет восстановить все в исходное состояние. Это потребует больших дополнительных затрат, но будет стоить меньше, чем сама квартира, которая потенциально может быть потеряна в случае конфискации имущества.
Процедура выявления незаконной перепланировки
Многие занимаются смелым ремонтом своих квартир, искренне считая, что их манипуляции никого не интересуют. Это неправда.
Неправомерные перепланировки, даже если они не привели к авариям и разрешениям на строительство, могут быть обнаружены конкретными регулирующими органами. Часто информация о наличии незаконных доработок поступает в комиссию от соседей такого арендатора.
Обычно выявление нецензурной перепланировки проводится следующим образом:
- Ремонтные работы, как правило, приводят к изменению звукоизоляции квартир или нарушению вентиляции в жилом помещении, что сразу замечают соседи ближайших квартир. Они подают жалобу в Жилищную инспекцию, которая пришлет комиссию для согласования плана квартиры с ее фактическим состоянием. При выявлении нарушений комиссия наложит штраф и выдаст приказ об устранении несоответствия в документах в течение 6 месяцев или возврате квартиры в первоначальный вид.
- Перепланировка может привести к аварии в многоквартирном доме или нарушению работы связи. В этом случае вызовут муниципальную службу, которая зафиксирует изменения в квартире и от своего имени напишет жалобу в Жилищную инспекцию. Тогда ситуация повторится, но вернуть жилье в исходное состояние или договориться о такой перепланировке будет невозможно.
Если в результате такой перепланировки произойдут несчастные случаи, повлекшие гибель жителей или серьезный ущерб их имуществу, виновный также будет нести уголовную ответственность по нормам Уголовного кодекса Российской Федерации. В этом случае могут пострадать не только соседи, но и семья владельца квартиры с незаконной перепланировкой. Опасность угрожает всем одинаково.
Приобретая квартиру с незаконной перепланировкой, можно существенно сэкономить, ведь такое жилье обычно продается с большой скидкой.
При этом нужно понимать, что все расходы по узакониванию перепланировки или возвращению квартиры в первоначальное состояние придется нести новому владельцу дома. Также он будет обязан уплатить административный штраф за нарушение правил эксплуатации жилых помещений.
