Несвоевременная сдача в аренду — обычная ситуация в сфере аренды. В редких случаях сторонам удается разрешить спор мирным путем.
Но что делать домовладельцу в сложной ситуации? Как вести себя собственнику, если арендатор квартиры не платит и не освобождает помещение?
Способ разрешения спора зависит от типа соглашения, заключенного между сторонами.
Основания для выселения квартиросъемщиков
Отношения между домовладельцем и арендатором не всегда хорошие. В особо сложных ситуациях собственники недвижимости вынуждены прибегать к принудительному выселению. Жилищный и гражданский кодексы РФ содержат основные причины, по которым жильцов могут быть выселены.
В судебной практике чаще всего встречаются следующие причины:
Арендный договор также может быть расторгнут раньше, чем ожидалось. Причины такого прекращения включают такие причины, как:
Но что будет, если арендатор не платит арендную плату? В этом случае домовладелец может попросить арендатора выплатить долг или отремонтировать поврежденное имущество. Если арендатор отказывается выполнять эти требования, домовладелец имеет право инициировать выселение.
Если арендатор не платит арендную плату за 2 месяца и более, то он обязан покинуть дом, даже если договор был заключен на короткий срок (6-12 месяцев).
Составление соглашения
Договор аренды выступает поручителем для обеих сторон. Все права и обязанности обеих сторон сделки должны быть записаны. Кроме того, в договоре должны быть указаны ситуации, в которых собственник недвижимости может попросить освободить помещение или подать запрос на восстановление.
Самый надежный — письменный договор. Контракт в такой форме считается важным доказательством в суде.
Но в некоторых случаях между сторонами заключается только устное соглашение. Для подтверждения данной транзакции рекомендуется заранее позаботиться о доказательствах ее существования:
Если арендатор не желает добровольно покидать дом, домовладелец может подать заявление в правоохранительные органы, в котором укажет, что его имущество незаконно занято посторонними лицами. Но без аренды сбор арендной платы невозможен.
При отсутствии подходящей договоренности собственник не сможет возместить расходы. Поэтому рекомендуется заключение письменных договоров.
Выселение квартирантов без договора
При аренде собственник недвижимости сможет отстоять свои права и получить ренту. Без такого соглашения у арендатора нет реальных обязательств.
В договоре должны быть указаны правила для арендаторов. Например, если хозяин не желает видеть в своей квартире домашних животных, он должен указать этот пункт в договоре. Если арендаторы нарушают это условие, домовладелец имеет право выселить их.
В отсутствие письменного соглашения от арендаторов не требуется соблюдения условий арендодателя, даже если они были заявлены устно. Несоблюдение правил в такой ситуации не может привести к выселению, поскольку для этого нет веских причин. То же самое и с оплатой аренды. При отсутствии договора арендатор не может погасить долг.
При отсутствии договоренности и выселении в присутствии сотрудников милиции, собственник недвижимости может получить штраф за незаконную наживу с людей, проживающих на его территории.
Если арендатор не заплатил за квартиру и договор не был заключен заранее, арендодатель должен быть готов принудительно выселить арендаторов.
Для этой процедуры необходимо:
Сотрудники МЧС также могут быть вызваны в полицию, если жильцы не хотят открывать дверь. Но чтобы открыть входную дверь квартиры, собственнику необходимо предоставить документы, подтверждающие его право на это жилье.
Выселение квартирантов при наличии договора
При составлении договора аренды прописывается срок его действия, по окончании которого арендатор обязан покинуть дом. Но возможно ли из-за долгов прервать доступ арендатора в помещение раньше установленного срока?
В этом случае выселение может быть принято в принудительном порядке. Если арендатор не платит арендную плату, но все же не желает добровольно покидать квартиру, арендодатель должен обратиться в суд.
По закону домовладелец обязан уведомить арендаторов об освобождении жилья за 3 месяца до истечения срока действия договора. Для этого он должен их уведомить. Но если жильцы не платят за жилье, срок до даты выселения или выплаты долга сокращается. При этом рекомендуется предоставить арендаторам разумный срок (не менее 7 дней).
Дальнейшее развитие событий зависит от поведения арендаторов. Если они своевременно выплатят возникшую задолженность, домовладелец может потребовать освобождения своего помещения и согласиться на продление аренды.
Если арендатор не желает платить долг, арендодатель может расторгнуть договор аренды тремя способами:
- Расторжение договора по требованию арендодателя. Этот способ возможен, если договор содержит соответствующий пункт, в котором указаны конкретные обстоятельства, при которых домовладелец может самостоятельно расторгнуть договор. Такой способ выгоднее для владельцев.
- Расторжение договора аренды по обоюдному решению. В этом случае домовладелец должен отправить арендатору письменное предложение. По решению обеих сторон может быть заключен договор о расторжении договора аренды с учетом долга арендатора или при его погашении. Если арендатор проигнорирует предложение или откажется, арендодатель по истечении оговоренного срока может использовать 3-й метод.
- Расторжение договора в судебном порядке. Перед обращением в суд собственник жилой недвижимости должен завершить предварительное урегулирование спора, например, предложить арендатору мирное разрешение спора или дать ему время освободить квартиру. Если эти меры не были соблюдены, суд может отказать в рассмотрении дела.
Если арендаторы проигнорировали полученные уведомления, арендодатель может принять более радикальные меры для решения проблемы. Протокол также может быть сделан устно, но при этом должны присутствовать незаинтересованные свидетели.
Если жильцы никак не реагируют на полученные уведомления и вовремя не покидают квартиру, домовладелец имеет полное право подать на них жалобу.
Существенным доказательством нарушения жильцами будет наличие на письменном сообщении их подписи и даты получения. Дата съезда отсчитывается от указанной даты. Если арендатор не желает принимать уведомление, он может отправить его заказным письмом.
При использовании этого метода у отправителя будет квитанция об отправке карты, которая станет доказательством для суда.
Судебное разбирательство
В 2021 году для подачи заявления о выселении домовладелец должен предварительно собрать необходимые документы:
Но что будет, если арендатор не платит арендную плату? В этом случае собственнику придется доказать факт неуплаты. Таким доказательством может быть, например, отсутствие квитанции о перечислении средств за аренду или выписка со счета.
Поскольку арендатор нарушил условия договора и не внес арендную плату, суд будет рассматривать этот фактор как важную причину выселения должника.
Заявление о претензии должно содержать следующую информацию:
В заявлении должны быть ссылки на действующее законодательство. Кроме того, к запросу должна быть приложена необходимая документация. В противном случае заявку необходимо отправить повторно после сбора пакета документов.
При подаче иска домовладелец должен уплатить государственную пошлину. Если суд впоследствии выполнит его требования, то эта сумма может быть взыскана ответчиком, например, арендатором.
Ранее законом было запрещено выселение квартиросъемщиков с маленькими детьми в зимний период. Но сейчас это правило не действует, поэтому собственник может попросить о выселении в любое время года. Если суд удовлетворил ходатайство арендодателя, но арендаторы не хотят переезжать, вам следует обратиться за помощью к судебному приставу-исполнителю.
Что делать, если арендатор съехал и забрал свое имущество
Если арендатор досрочно покинул помещение и забрал все свое имущество, но не оплатил предыдущее проживание, собственник дома имеет право подать на него в суд.
Но сначала им должны быть отправлены письменные уведомления с предложением погасить задолженность и расторгнуть сделку. Факт выезда арендатора до истечения срока аренды не освобождает его от оплаты. Это правило было установлено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.
Взыскание долга по договору аренды осуществляется стандартным способом, т.е. Истец представляет все доказательства нарушения ответчиком условий договора, и судья с учетом этих доказательств принимает решение.
Что делать, если арендатор съехал и оставил свое имущество
По окончании срока аренды арендатор должен вернуть жилище владельцу в хорошем состоянии и освободить его из своей собственности. Но в некоторых случаях пренебрежение этим правилом может помочь собственникам защитить свои права.
Многие домовладельцы, оказавшиеся в сложной ситуации с арендаторами, задаются вопросом: «Имеет ли арендодатель право удерживать имущество арендатора в качестве долга?» Такое хранение возможно только по юридическим причинам, поэтому его нельзя использовать в личных целях. В противном случае арест имущества должника будет незаконным.
Если его имущество находится в незаконном владении, арендатор может попросить арендодателя возместить ущерб или уменьшить арендную плату за период времени, в течение которого он не использовал имущество.
Хранение собственности эквивалентно гарантии, поэтому владелец собственности должен соблюдать соответствующие правила. Во-первых, он должен отправить арендатору письменное уведомление о консервации вещей и предложение о внесении в их инвентарь с указанием даты и места этой процедуры.
Если арендатор отказался участвовать в описи брошенного имущества, она проводится без его присутствия.
В обязанности арендодателя входит обеспечение сохранности имущества, так как в этой ситуации он выступает в роли ипотечного кредитора, который несет ответственность за повреждение и утрату ипотеки.
Если арендодатель не смог гарантировать сохранность имущества арендатора, убытки будут возмещены им. Если арендатор не желает возвращать свое имущество и платить долг по аренде, собственник помещения может выставить его на продажу.
В заключении
Сдать жилую недвижимость временным арендаторам в аренду — сложная и рискованная процедура, которая впоследствии может привести к множеству проблем для ее владельцев. Домовладелец может защитить себя, заключив письменный договор аренды.
Но в некоторых случаях арендодателям приходится думать, как выгнать арендаторов, не желающих платить за жилье, и покинуть помещение.
