Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Для некоторых может оказаться сложным вопрос, что такое переезд квартиры в новостройку. По сути, это тот же договор купли-продажи, но только на первичном рынке недвижимости. Первичный рынок — новостройки. Вторичным жильем называют при наличии доказательств, т.е.дом сдается, а квартира продается не застройщиком, а продавцом.

Что это

Под уступкой понимается процесс передачи покупателю прав на долю в доме, возведенном продавцом. Регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 об участии в долевом строительстве. В нем описывается, что это такое и как происходит продажа и покупка прав на акцию.

Первоначально свидетельство о праве собственности на строящийся объект отсутствует, так как государственные органы не выдают техническую документацию до тех пор, пока не будут проведены все коммуникации и дом не введен в эксплуатацию.

Этот вариант невыгоден застройщикам, поэтому они продают квартиры как часть или делят новостройку. Закон предусматривает заключение DDU (соглашения о владении акциями), как и в случае обычной сделки, которая регистрируется в Росреестре.

Гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, называется участником долевого строительства, то есть он имеет право владеть и распоряжаться своей долей, также он может продать свои права другому физическому или юридическому лицу, которое есть, назначить.

Правильно, уступка прав собственности называется уступкой, покупатель — цессионарием, а продавец — цедентом.

Какие бывают типы

Типы уступки включают сделку с физическим или юридическим лицом.

• Первый вид сделки (договор или договор о передаче прав) заключается между физическими лицами. Например, гражданин купил долю строящегося дома еще на стадии котлована под фундамент и решает продать ее другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор о продаже и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняются только фамилия и данные участника «квоты», а все остальное остается прежним, например видео, дедлайны и т.д.

Граждане часто заключают сделки такого типа в инвестиционных целях. Это означает, что им лучше продать ранее купленную дешевую «долю» с целью получения прибыли. Обычно цена увеличивается по мере приближения срока годности, например, квартиры с сертификатом.

• Второй мало отличается от первого типа. Разница в том, что подрядчик может выступать в качестве юридического лица, инвестора и производить оплату по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Пример соглашения о переуступке: скачать форму

Хорошо написанный документ должен включать:

1. Информация о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, требования, юридический адрес застройщика и др)
2. Стоимость размещения (цена квартиры).
3. В каком порядке производится расчет (наличными, не наличными, по ипотеке, с первоначальным взносом или без).
4. Информация об объекте (адрес, фильмы и т.д.)

В приложении к договору должны быть указаны: проектная документация, согласие застройщика, дошкольное образование.

Рекомендуется нотариально заверить договор, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или агенту по недвижимости с большим опытом работы. После этого он стоит на учете в Росреестре.

Договор уступки предусмотрен по одному из 3-х вариантов:

• Предварительный договор. Обычно он заканчивается после сдачи дома в аренду. Но перед актом приема-передачи и получения справки.
• Передача прав — простой способ приобрести долю в новостройке, требуется только согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, необходимо только сообщить строительную организацию, а в случае неуплаты долгов потребуется согласование застройщика для передачи.
• Стать членом жилищного кооператива — вариант довольно долгий. Необходимо зарегистрировать старого владельца квартиры и зарегистрировать покупателя в кооперативе.

Преимущества и недостатки

Положительные стороны задания:

• Доступная стоимость в строящемся доме. Часто инвесторы покупают акции у застройщиков на этапе раскопок, а затем продают их по более высокой цене.
• Сделка проходит быстро, пока дом еще строится. При назначении прав список документации невелик.

Отрицательная сторона:

• Квартиры в строящихся домах облагаются налогом в размере 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Например, акция была куплена путем размещения за 2 000 000 рублей и продана за 2 300 000 рублей. Прибыль 300 000 рублей, отнимите 13% и получите 39 000 рублей. Эти цифры необходимо передать в налоговую инспекцию.
• Разработчики могут быть недобросовестными и откладывать сроки. Также строительные роботы могут быть некачественными.
• Частые тесты. Иногда это единственный способ решить разногласия по договору уступки квартиры или худший вариант, если строительство остановлено.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

• Для начала следует познакомиться с разработчиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы узнать о подводных камнях, вы можете обратиться к юристам. Строительная организация должна предоставить следующие документы для исследования: учредительная документация, бумаги, регистрационное свидетельство, справка налоговой службы, договор аренды или документы о праве собственности на строящийся земельный участок, проект дома, бухгалтерский отчет за последний квартал.
• Если дом еще не начали строить, можно узнать о районе и посмотреть планировку постройки.
• Продавец обязан сообщить застройщику о продаже квартиры по уступке. Будет преимуществом, если застройщик будет указан в контракте в качестве третьей стороны.
• Получите письменное согласие строительной компании на продажу.
• Составьте договор. Лучше, если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить правильность оформления документации и наличие обременений на эту «долю».
• После того, как дом сдан в эксплуатацию, стоит проверить, все ли выполнил застройщик по договору, если да, можно переходить к следующему пункту.
• Назначьте задание и получите сертификат (сегодня вместо справки выдают выписку из ЕГРН).

Важно! За согласие покупатель должен будет заплатить от 1 до 5% от стоимости квартиры.

Росреестр должен предоставить:

1. Паспорта всех участников сделки, например продавцов и покупателей.
2. DDU. Если транзакции с этим объектом выполнялись более одного раза, предоставьте все контракты для отслеживания всей цепочки.
3. Согласие разработчика. Его выдает строительная компания при условии оплаты всех долгов и отсутствия штрафов.
4. Согласие супруга или супруги на сделку со стороны продавцов и покупателей. Документ заверен.
5. Кадастровый паспорт или выписка из СССР.
6. Заявление о переуступке.
7. Уплачена государственная пошлина.
8. Акт приемки — передачи за подписью продавца и покупателя.
9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была приобретена в рассрочку или по другим причинам у продавца есть задолженность, то вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно получить за один месяц.

Особенности покупки квартиры в кредит

Возможна покупка квартиры по безналичному расчету. Банки положительно относятся к покупке квартиры на первичном рынке. На вторичном рынке действуют некоторые ограничения. Также, если дом в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию, он, скорее всего, будет одобрен банком после подачи заявки.

Для получения жилищного кредита лучше всего обратиться в банк-кредитор, новостройку, в которой находится приобретенная квартира. Поскольку сделка будет юридически чистой, банки не будут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за собственности, потому что:

1. Разработчик не вызывает доверия.
2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
3. Расположение объекта не рядом с отделением банка.

Важный момент! Не все ипотечные банки работают с уступками. Вам необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой транзакции. Кроме того, переуступка может повлиять на отказ от участия в ипотеке при поддержке государства.

Основные риски для покупателя

Опасно иметь дело с такими проблемами при размещении долей, как:

• Застройщик практически банкрот. Дом может никогда не быть построен, и вам придется бежать в суд, по крайней мере, чтобы вернуть свои деньги.
• Кондоминиум строился не по проекту. Ничего страшного, если планировка квартир получше и будет сдана в эксплуатацию, а если нет, придется довольствоваться тем, что есть.
• Жилье строится долго. Долгое ожидание никому не пойдет.
• Ему предстоит двойное задание. Недобросовестные застройщики могут продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
• Контракт может быть признан недействительным, если промоутер не знает о распределении квоты.
• Главный риск — остаться без имущества и денег, если дом никогда не будет построен. Например, строительный комитет запретит эксплуатацию объекта.
• Разработчик — «фейк». Риски при покупке квартиры по договору велики, как и у строительной компании, поэтому перед покупкой следует проверять лицензии и другие документы.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховаться от рисков, например, если дом не будет сдан в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е если дом вдруг не сдают, у покупателя ничего не останется. Но есть нюанс, когда продавец может взять гарантию, что объект строительства обязательно будет сдан, тогда покупатель получит от продавца компенсацию или штраф в случае недоставки объекта. В договоре уступки вы можете написать об этом пункт, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы часто отказываются подписывать договор с таким пунктом, никто не хочет отвечать за действия разработчика.

Налогообложение

Налоговый кодекс предусматривает, что доход от гражданства подлежит налогообложению. То же касается продажи квартиры по переуступке. Также, если он реализован для получения прибыли, например, на сумму, превышающую купленную.

Сколько стоит налог на прибыль, например, на разницу в стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13% от полученной прибыли. Например, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал его за 3 500 000 руб., Соответственно прибыль 500 000 руб. Сумма налога составит 65 000 руб.

Если квартира продается по той цене, по которой она была куплена ранее, платить налог не нужно, но декларацию все равно нужно подавать. В противном случае налоговые инспекторы будут обязаны заплатить штраф за отсутствие декларации, но сначала отправят уведомление.

Граждане часто пытаются незаконно обойти налоговую систему, а в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость, чем есть на самом деле. В случае возникновения непредвиденных ситуаций покупатель не сможет вернуть все средства в полном объеме, так как по договору цена ниже.

Заключение

купить квартиру по переустройству выгодно еще на стадии котлована и до сдачи его в эксплуатацию. Просто лучше изучите информацию для разработчиков и процесс оформления заказа. Для инвесторов этот вариант вложений считается выгодным.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика с чистовой или черновой отделкой, а также о серьезных изменениях в долевом строительстве в 2021 году.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с разработчиком, запишитесь на бесплатную консультацию юриста на нашем сайте. Для этого просто оставьте свои контакты в специальной форме.