Что является перепланировкой в квартире, как сделать ее по закону в 2021 году, последствия и штрафы самовольных работ без разрешения

Существенные изменения параметров недвижимости необходимо согласовывать по правилам, установленным действующим законодательством. При обнаружении нарушений придется заплатить штраф, провести работы по возвращению в первоначальное состояние. Не исключено принудительное лишение права собственности по решению соответствующего суда. С помощью данной публикации вы сможете узнать, как провести перепланировку квартиры по закону. Четкое выполнение представленных рекомендаций позволит избежать ошибок и минимизировать затраты при реконструкции.

Какой закон регулирует перепланировку

Собственник не имеет права нарушать законные права соседей свободно пользоваться имуществом общего дома. Нельзя ухудшать целостность силовых элементов конструкции, нарушать работу инженерных сетей. Внешний вид построек определяется утвержденным архитектурным проектом. На федеральном уровне закон предусматривает охрану объектов исторической ценности.

Перечисленные нюансы объясняют возможные претензии к полу из-за несогласованной перепланировки квартиры. Следующий список содержит законы, устанавливающие стандарты по данной теме:

• порядок подготовки и утверждения, основные определения — ТК РФ, глава 4, статьи 25-29;
• оформление документов — пп н. 266 от 28 апреля 2005 г;
• правила (устройство и эксплуатация) — Постановление Госстроя №2. 170 от 27 сентября 2003 г;
• изменения в кадастровой базе данных — письмо Минэкономразвития № Д23И-1578 от 14.04.2015 г;
• порядок межведомственного информационного взаимодействия — пп. 797 от 27 сентября 2011 г;
• размер санкций — Кодекс об административных правонарушениях, ст. 7.21;
• судебная практика — Определения Вооруженных Сил n. 18-КГ17-192 и п. 18-КГ17-247 от 19.12.2017г.

Как провести перепланировку квартиры по закону, поясняют дополнения местных законодательных органов. Для детального изучения темы рекомендуется изучить Федеральные строительные и санитарные нормы. Учитывая чрезмерный объем материалов, ниже приведены лишь примеры избранных документов:

• порядок замены вентиляционных шахт определен в приложении к Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2010 г. 1104 от 29 декабря 2017 г;
• расширение санузла с душевой кабиной за счет уменьшения площади кухонной зоны запрещено СанПиН 2.1.2.2645-10;
• требования к гидроизоляции ванных комнат приведены в СНиП 2.03.13-88.

Что считается перепланировкой

Рассматриваемая реконструкция жилого помещения предполагает существенное изменение утвержденной проектной документации. Эти действия обязательно сопровождаются исправлением технического паспорта. Согласование необходимо при проведении следующих работ:

• демонтаж, изменение конфигурации внутренних перегородок и силового каркаса;
• перенос (увеличение) дверных и оконных проемов;
• объединить жилые, технические и служебные помещения;
• замена электрического отопления на газ, другие модификации инженерных систем;
• строительство новых вентиляционных каналов.

специальное разрешение должно быть получено от государственных (муниципальных) регулирующих органов, если объект внесен в список объектов культурного наследия. В некоторых ситуациях запрещено менять цвет фасадов и декоративных элементов, монтировать внешние кондиционеры и другое оборудование. Аналогичные запреты местные власти применяют, если дом находится на хорошо видном месте (площадь, центральная улица).

В любом случае для перепланировки квартиры необходимо получить согласие других собственников. Без надлежащего подтверждения невозможно изменить записи в базе USRN, подтверждающие законность реконструкции.

В следующем списке перечислены некоторые типичные вакансии. Эти примеры демонстрируют, какую перепланировку можно сделать при наличии разрешения:

• «мокрые» площади увеличились за счет коридора с качественной гидроизоляцией;
• чистят подоконник в кирпичном доме (монолитном;
• конфигурация кухни изменена в строгом соответствии с действующими строительными нормами (сантехника;
• переносить внутренние перегородки;
• установить проемы в несущих стенах, армированных подходящими металлоконструкциями;
• смонтировать электрическую плиту вместо газовой с возможностью подключения мощной нагрузки;
• сделать остекление и утепление балкона.

Запрещенные работы

Что считается перепланировкой в ​​квартире, проведенной с нарушением правил:

• нарушить целостность опорных конструкций;
• установить регуляторы, арматуру, выключатели в бытовых сетях общего пользования;
• смонтировать обшивку стояков канализации (водопровода) без смотровых люков;
• уменьшить (снять) вентиляционные шахты;
• увеличивают чрезмерную нагрузку на межэтажные перекрытия;
• перенести радиаторы отопления на застекленный балкон (лоджию);
• подключить теплый пол к общей системе отопления дома (горячее водоснабжение);
• пристройка чердаков и технических помещений в подвале к площади квартиры;
• объединение кухни (при наличии газовой системы) с жилой зоной;
• аналогичное расширение холла или другого помещения за счет площади балкона (лоджии);
• увеличение санузла с одновременным уменьшением кухни, жилой площади;
• устройство перекрытия в душевой кабине, еще одной «мокрой» зоны без гидроизоляции (защитные перепады высоты);
• пристройка выхода на балкон;
• подключение нескольких квартир, принадлежащих разным собственникам;
• уменьшение площади кухни до 5 квадратных метров и отсутствие естественного света в этом помещении.

Довожу до вашего сведения! Незаконная перепланировка кондоминиумов, признанная аварийной, запрещена.

Узнать, что такое безошибочная перепланировка квартиры, можно с помощью специалистов проектной организации. В некоторых постройках, например, запрещается демонтировать пороги и подоконники. По проекту эти элементы будут выполнять функции несущего каркаса. Кроме того, не допускается создание ниш (проемов) во внешних стенах даже при относительно небольшом изменении установленных конструкций.

Отдельно можно рассмотреть порядок согласования реконструкции вентиляционного канала. Пустое пространство между трубами и стенами относится к общей собственности дома (ТК РФ, ст. 36). Соответственно, даже минимальное членство в районе должно быть подтверждено решением собрания жителей. Согласно действующему законодательству требуется одобрение 2/3 собственников и более. Провести такое мероприятие в многоквартирном доме вряд ли возможно по незначительной причине. Но без этого официального подтверждения перепланировку жилого помещения узаконить не получится.

Какие работы можно проводить без согласования

Чтобы установить новый смеситель или собрать стол, не нужен профессиональный проект. Вы можете без разрешения красить свое помещение, клеить обои. Однако не все «элементарные» операции можно выполнять по упрощенной схеме.

Например, общие правила не запрещают установку сантехники. Но в старом здании с деревянными балками большая гидромассажная ванна перегрузила бы его до такой степени, что разрушила бы конструкции здания. Эту особенность необходимо учитывать при проектировании наливных полов, тяжелых перегородок. Этот пример наглядно демонстрирует необходимость участия профильных специалистов на этапе подготовки.

Перепланировка квартиры не требует разрешения при проведении следующих работ:

• декоративные и ремонтные работы без изменения эстетических параметров фасада здания;
• перенести электрическую плиту на кухню;
• установка внешних блоков оборудования на наружных стенах здания, за исключением ситуаций, рассмотренных выше;
• установка шкафов без образования отдельных помещений, что необходимо зарегистрировать в земельной книге;
• перестановка радиаторов системы отопления.

Предварительный договор

Узнав, что такое перепланировка в квартире, необходимо уточнить необходимость получения специальных разрешений. Итак, они действуют следующим образом:

• получить действующий поэтажный план (свидетельство о регистрации);
• создать проект;
• заявление и прилагаемая документация подаются в жилищную инспекцию самоуправления;
• на основании полученного решения проводится перепланировка жилого помещения.

После окончательной проверки внесенные изменения официально регистрируются в земельной книге.

Подготовка документов и проекта перепланировки

Информацию о первоначальном состоянии собственности (записанные данные) предоставляет местная служба технической инвентаризации. Для подготовки проекта вы можете обратиться в любую специализированную организацию, входящую в OAD. Помимо клиентского опыта и отзывов, рекомендуется проверить специальный сертификат о допуске к выполнению проектных заданий.

Квалифицированные специалисты объяснят, какая перепланировка квартиры не требует разрешения. На требуемые должности подготовят рабочую документацию:

• техническое задание;
• проекты;
• описание отдельных операций.

Нужна ли строительная экспертиза

Перенос двери в несущую стену — существенное изменение каркаса здания. Такие действия может быть одобрен только автором соответствующего проекта. Если такой организации не существует, обратитесь в уполномоченное учреждение. На территории Москвы эти функции выполняет Государственный бюджетный институт «Экспертный центр».

Для подготовки профессионального заключения специалисты предприятия проводят экспертизу. Если результат положительный, создается отдельный проект. За отдельную плату заказчик может обеспечить авторский надзор.

Куда обращаться за согласованием

Принимая во внимание исходные условия и требования Закона о ремонте квартир, могут потребоваться следующие разрешения:

• другие владельцы;
• члены семьи;
• район;
• квалифицированное большинство собрания жителей многоквартирного дома;
• коммунальные организации со значительным изменением действующей схемы газо- и энергоснабжения;
• МЧС, Ростехнадзор, здравоохранение и другие службы в рамках сертификации соответствия изменений действующих нормативных актов;
• банк, если квартира заложена ипотекой;
• органы, осуществляющие надзор за состоянием культурного наследия.

Собранные для согласования начала работ по перепланировке квартиры документы можно передать в местную жилищную инспекцию. Некоторые муниципалитеты организуют прием документов только через МФЦ.

Сроки согласования

Согласно действующему законодательству, администрация муниципального образования должна предоставить мотивированное решение не позднее 45 календарных дней со дня получения заявления.

Образец разрешения на перепланировку

Причины отказа

Отрицательный ответ дается письменно с расшифрованной подписью руководителя. В документе указаны причины принятого решения со ссылкой на статьи ТК РФ и другие нормативные акты. Дать соискателю рекомендации по исправлению ошибок. Дополнительную информацию можно получить при личной встрече с начальником территориальной жилищной инспекции.

Типичные причины отказа по закону:

• отсутствие необходимых документов;
• пятна и другие дефекты, затрудняющие однозначную идентификацию предоставленной информации;
• уменьшение жилой площади при увеличении подсобных помещений и других нарушениях действующего законодательства;
• заключение отдела культурного наследия, организация дизайна;
• запрет залогодержателя, другого собственника;
• решение суда о блокировании свободного распоряжения имуществом;
• плохое техническое состояние объекта недвижимости;
• плановая реконструкция (реновация) с переселением жителей.

Проведение работ в квартире

Ремонтные, строительные и другие необходимые работы выполняются самостоятельно или с привлечением подрядчиков. Уточнив, что относится к перепланировке квартиры, не стоит нарушать утвержденный проект. Допускаются некоторые корректировки при выборе отделочных материалов. Однако любые существенные изменения должны быть согласованы по стандартной схеме.

Согласование результатов

Куда пойти при ремонте квартиры после завершения работ указано выше. Сначала посещение организовывается назначенным инспектором. Если проверка не выявляет нарушений, составляется акт. Помимо клиента, в комиссию могут входить:

• управляющий ТСЖ;
• представители проектной организации, подрядчики.

В тексте указывается перечень выполненных работ. При выявлении недостатков отмечается срок устранения. Если нет комментариев, документ дает право проводить замеры. Эти действия поручаются квалифицированному специалисту БТИ. Составленный план служит для корректировки кадастровых записей.

Ответственность за незаконную перепланировку

За перепланировку квартиры без разрешения действующим законодательством установлены следующие штрафы (размер в тысячах руб.):

• 1-1,55 (2-2,5) — людям при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
• 40-50 — для компаний, проводивших ремонт без разрешения собственника.

Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент в пользу возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Помимо санкции, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принять следующие решения:

• принудительная продажа недвижимости на открытом аукционе;
• расторжение договора социальной аренды с выселением и увольнением арендаторов.

Деньги, полученные после аукциона, идут на устранение недостатков. Остальное передано бывшему владельцу.

Как узаконить самовольную перепланировку

В специальной публикации на нашем сайте подробно описано, как легализовать самовольную перепланировку квартиры. Общая процедура соответствует стандартным правилам. Главное отличие — тщательная подготовка с помощью дизайнера. Изучив реальную ситуацию, квалифицированный специалист подготовит проект по стандартам. В некоторых ситуациях некоторые нарушения нужно будет устранить заблаговременно. Только после устранения спорных вопросов рекомендуется подавать заявление в муниципалитет о государственной регистрации самовольной перепланировки квартиры. Если администрация отказывает в одобрении, по закону собственник может обратиться в суд.

Исковое заявление о перепланировке квартиры

Скачать претензионную декларацию.

Жалобное заявление на перепланировку квартиры подается в районный суд с учетом территориального распределения по адресу объекта недвижимости. Следует отметить, что внесенные изменения соответствуют строительным нормам и другим действующим нормам. Квалифицированный осмотр параметров здания пригодится для подтверждения вашей правоты. Сопроводительные документы оформляются приложением.

Покупка квартиры с перепланировкой

При проверке необходимо убедиться, что характеристики объекта соответствуют кадастровым данным. Соответствующая информация содержится в расширенной выписке из базы данных Росреестра. Аналогичную информацию можно найти в информационном бюллетене БТИ.

Из приведенного выше видно, какой штраф придется заплатить за неправильную перепланировку квартиры. Новый собственник будет обязан за свой счет вернуть первоначальное состояние или устранить недостатки в новом проекте. Кумулятивные последствия сопряжены со значительными затратами и рисками. Если продавец сообщил DCP о проблемах с перепланировкой, взыскать убытки с бывшего собственника в судебном порядке невозможно.

Выводы

Чтобы избежать ошибок, рекомендуется учитывать следующие факты:

• перепланировка жилого помещения понимается как разные действия, поэтому перед ремонтом необходимо уточнить действующие законы;
• для сокращения затрат времени и денег необходимо составить подробный план мероприятий (от подготовки документов до выполнения ремонтных работ);
• многие проблемы будут исключены при своевременной помощи квалифицированных специалистов;
• перед покупкой квартиры необходимо оценить учитываемые риски.

Ставьте лайки, делайте репост, оставляйте комментарии к посту. Не забывайте о возможности получения юридической консультации онлайн.

Читайте о перепланировке ипотечной квартиры по закону, а также о том, куда деваться при переносе стен.