Действующее законодательство предоставляет множество вариантов законодательных режимов, при которых муж и жена могут владеть и распоряжаться приобретенным имуществом. Один из таких вариантов — совместное владение квартирой супругами. Возникает по особому распоряжению самих владельцев или суда. Сегодня мы более подробно разберем особенности совместной собственности супругов, выгодно ли это и как рассчитывается налоговый вычет после покупки долевого дома.
Правовой режим по умолчанию
Правовой режим автоматически появляется в текущем семейном кодексе, если стороны не договорились о другом режиме. Супруги составляют общее имущество во время брака — со дня заключения брака до развода или смерти одного из супругов. Включает в себя:
- все полученные деньги (зарплата, льготы);
- недвижимость (квартиры, виллы, дома, земля);
- движимые вещи (автомобили, мебель, бытовая техника);
- вклады, акции, права интеллектуальной собственности и так далее.
Согласно ст. 34 Следственной комиссии РФ, супруги владеют общим имуществом на праве совместной собственности. Это означает, что каждый объект — например, квартира — принадлежит мужу и жене совместно, без определения квот, в целом. В таком владении ни часть, ни доля права никак не определяются, даже «условно».
Когда в официальных документах фиксируются доли общности супругов, они говорят о общности имущества.
ВАЖНЫЙ! Выписка из USRN для совместной квартиры может содержать имя и фамилию супруга и правильный тип «собственности» — это означает, что собственность является общей общей. Если установлено, что муж владеет, например, половиной, а жена — половиной, право собственности разделяется. Действия могут быть любыми.
Супруги могут изменить автоматический режим совместной совместной работы на справедливый в любое время в браке и в отношении чего угодно. Например, они могут купить общую квартиру и вместе владеть другими вещами. Очень частая ситуация, когда квартира делится по материнскому капиталу на всех членов семьи. Также супруги могут устраивать себе отдельные мероприятия.
Разница между совместной и долевой собственностью
Существует значительная разница между совместной и долевой собственностью. Главное понимать при сравнении этих двух режимов:
- при совместной собственности целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, по отношению к этой вещи они действуют вместе;
- при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех — и все собственники действуют отдельно друг от друга, у каждого есть своя собственность (часть квартиры или доля в праве).
Эта разница выражается во многих функциях каждого режима, которые представлены в таблице ниже.
| Совместное владение | Совместная собственность |
| Документальные действия собственников не выделяются: свидетельство о праве собственности, выписка или документальная база содержат только слова «право собственности», «совместное владение» или «вместе с именем супруга» | Действия каждого владельца четко задокументированы как правильная доля: например, 1/2, 1/3, 1/25, 1/16584 и так далее. |
| Право собственности может быть зарегистрировано на супруга, но по-прежнему принадлежит обоим | Недвижимость оформлена на конкретного владельца. Если мужу принадлежит половина доли квартиры (половина с женой), то жена к этой половине отношения не имеет |
| При продаже совместного имущества необходимо запросить нотариальное согласие супруга | При продаже обыкновенного недвижимого имущества необходимо соблюдать право преимущественного отказа от покупки супруга и не оформлять нотариальное согласие |
| Налог на недвижимость обычно взимается ежегодно — супруги платят сумму за двоих | Налог на имущество взимается с каждого отдельно — каждый платит сам |
| При покупке квартиры налоговый вычет можно «накапливать» и перераспределить на одного из супругов | Вычет собственности во время покупки не может быть перераспределен, применяется только к вашим акциям |
| Право собственности делится при расторжении брака, как правило, пополам | При разводе каждый остается со своей долей |
| После смерти второй супруг забирает супругу + обязательную долю наследства. Например, после смерти мужа только половина квартиры будет разделена между наследниками, потому что другая половина является общей собственностью жены. | После смерти доля умершего делится между наследниками поровну, т.к совместной доли с супругом нет |
Какой вариант лучше
Нет однозначного ответа на вопрос, что лучше: совместная или долевая собственность. Каждая семья решает самостоятельно, учитывая сложившуюся ситуацию. Следующие советы помогут вам сориентироваться:
- Если один из супругов оплачивает большую часть стоимости квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил 2000000 рублей из собственного кармана, а жена — 500000 рублей), целесообразно совершить покупку акций. Итак, в случае развода имущество будет распределено поровну.
- Похожая ситуация, когда родители мужа или жены жертвуют деньги на покупку жилья.
- Если супруг не зарегистрирован, управляет семьей или работает неофициально, чтобы получить максимальный вычет при покупке квартиры, лучше всего зарегистрировать собственность как общую собственность.
ВНИМАНИЕ! Каждый случай индивидуален. Некоторые семьи придерживаются мнения, что брак всегда заканчивается разводом, поэтому безопаснее регистрировать все в долевой собственности. Другие, наоборот, считают, что совместное приобретение должно быть только совместным. Вы можете получить консультацию по вашей ситуации у нашего дежурного онлайн-адвоката.
Как рождается долевая собственность
Общее владение отображается двумя способами:
- по договору;
- по решению суда.
Решение суда применяется в случае развода и раздела общего имущества. Судья решает, какую квоту кому назначить. Мужа и жену не обязательно делить пополам. Если у пары есть дети, судья вполне может передать 2/3 жене и 1/3 общей квартиры мужу, даже если она была заложена.
Контрактный метод определения долей отличается рядом соглашений:
- перед записью брака или во время совместного проживания супруги могут заключить брачный договор, который должен быть нотариально заверен;
- супруги могут составить договор о разделе общего имущества и заверить его у нотариуса — этот вариант часто используется для распределения долей материнского капитала;
- при покупке новой квартиры муж и жена могут сразу заключить договор об определении долей — нотариальная форма не требуется;
- иногда соглашения возникают в ходе судебного деления: стороны подписывают соглашение о разделе имущества, и суд утверждает его своим решением;
- долевая собственность возникла во время приватизации муниципального жилья.
ВНИМАНИЕ! Не забывайте о личном имуществе супругов на недвижимость и прочее. Чаще всего это происходит в результате дарения или наследования имущества одним из супругов. Второй супруг не имеет прав на это имущество и не делится в случае развода.
Покупка квартиры в акции
Покупка супругами квартиры в совместной собственности происходит по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Зарегистрировано:
- ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупатели могут называться «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
- описание квартиры с кадастровым номером, адресом, видео и тд;
- доли, по которым получена квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли права на квартиру»;
- цена квартиры и порядок ее оплаты — покупатели не обязаны платить в строгом соответствии с полученными акциями;
- срок и порядок передачи квартиры;
- гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.
ВАЖНЫЙ! Вы можете скачать образец договора на нашем сайте. Нотариальное заверение не требуется, если вся квартира поделена на доли. Если продавцов также несколько, посещение нотариуса обязательно.
Такая же процедура покупки квартиры совместно супругами также является стандартной:
- При необходимости — заключение предварительного договора с предоплатой или задатком.
- Сбор документов, заключение основного договора купли-продажи.
- Регистрация прав новых владельцев.
- Фактическая передача жилья, оплата за квартиру — в любой момент.
Регистрация прав собственности осуществляется в течение 3-14 дней органами Росреестра. Впоследствии выдается выписка из ЕГРН с документом о праве собственности на квартиру.
Вычет налога на общую квартиру
При покупке квартиры имущественный вычет за раздел также распределяется между собственниками. Каждый человек имеет право применить максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей (возвращается 260 000 рублей).
Практические примеры:
- Квартиру пара купила за 3 миллиона рублей пополам. Каждый из них может применить на свою долю налоговый вычет в размере 1 500 000 рублей, вернуть из бюджета не более 195 000 рублей.
- Супруги купили совместную квартиру на сумму 3 000 000 рублей: 1/3 жене, 2/3 мужу. Вычет будет разделен на стоимость акций. Жена применит вычет в размере 1 млн рублей и вернет из бюджета 130 000 рублей, а муж — максимальный вычет и максимальный доход 260 000 рублей.
Отличие от общности активов в том, что невозможно обратиться к налоговикам и потребовать перераспределения удержания между супругами наиболее выгодным образом. Например, если муж работает в долевом владении, а жена — нет, выгоднее перераспределить весь вычет в пользу мужа, который платит налог. Таким образом супруга сможет вернуть 520 000 рублей. При долевой собственности на квартиру такая операция невозможна.
Совместное владение квартирой супругами иногда является очень доступной альтернативой стандартному режиму совместной собственности. Однако сегодня большинство супружеских пар выбирают правовой режим долевой собственности.
Уважаемые читатели! В статье представлена общая теоретическая информация по проблеме. Помните, что законодательство постоянно меняется, и решение вашей проблемы может потребовать рассмотрения новых правил. За консультацией вы можете связаться с нашим дежурным юристом через онлайн-чат.
Понравилась статья? Сохраните его в своей социальной сети и поставьте 5 звезд!
Читайте дальше: характеристика ипотеки в гражданском браке.
