Аренда — это гражданско-правовая сделка, при которой арендодатель соглашается передать определенные активы арендатору в пользование, за что последний обязан выплатить ему деньги.
Одним из обязательных условий этого соглашения является его предмет и срок действия. В зависимости от предмета условия аренды, регулируемые действующим законодательством, будут отличаться.
Постоянная аренда может быть заключена только в отношении определенной группы субъектов договора. Постоянная аренда имеет особые преимущества, но также сопряжена с определенными рисками, которые следует учитывать перед заключением такого соглашения.
Срок аренды и виды договоров
Срок аренды — это временный период договора, в течение которого каждая сторона обязана выполнить взятые на себя обязательства: арендодатель — передать имущество в пользование, арендатор — выплатить деньги.
Срок аренды определяется по взаимной договоренности, но в рамках действующего законодательства.
Контракт действует с начала дня и заканчивается по истечении их срока в 24:00. Можно ли заключить договор аренды на неопределенный срок? Возможно, об этом прямо говорится в ст. 610 ГК РФ «Срок действия договора аренды».
фактически, все договоры аренды можно разделить на две категории:
Если срок аренды не зафиксирован в договоре, по умолчанию он считается бессрочным. Законодательство может устанавливать предел или максимальную продолжительность контракта для определенных типов аренды или определенных категорий активов.
Краткосрочные соглашения — это соглашения, заключаемые на срок не более 1 года. Они не подлежат государственной регистрации. Долгосрочные договоры часто переходят в постоянные договоры, по которым арендатор получает право зарегистрировать недвижимость в своей собственности.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий лимитные значения, считается заключенным на срок, который является лимитом.
Особенности бессрочного договора
Бесконечный срок аренды не возникает только в том случае, если продолжительность не просто указана в тексте договора.
Это бессрочное соглашение может быть реализовано с постоянным продлением существующего соглашения одной из сторон, которая пользуется своим преимущественным правом покупки.
Для существования такого контракта требуется определенное доверие между его сторонами. В случае необоснованного расторжения договора одной из сторон часто предусматривается применение неустойки.
Договор бессрочной аренды может быть заключен на жилую или нежилую недвижимость, а также другие объекты. Законодательство определяет категории объектов недвижимости, которые не могут стать предметом договора бессрочной аренды в 2021 году.
К ним, в частности, относятся:
Договор постоянной аренды должен содержать следующую информацию в качестве обязательных условий: предмет и объект договора, права и обязанности сторон договора, возможность субаренды и другие условия по желанию сторон.
Хорошим примером постоянной аренды жилья является договор социальной аренды дома. Искусство. 60 ЖК РФ.
Закон не устанавливает максимальный срок аренды жилого помещения, для аренды он устанавливается в 5 лет.
Государственная регистрация договора
Один из основных вопросов, который интересует потенциальных сторон договора, — нужно ли оформлять договор постоянной аренды нежилого помещения или квартиры. Ведь все договоры с недвижимостью должны проходить госрегистрацию в Росреестре.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не может быть зарегистрирован в Росреестре. В то же время Федеральный закон о государственной регистрации от 25.07.2012 г. 122 предусматривает случаи, когда еще можно зарегистрировать аренду на неопределенный срок.
Это включает:
- Обе стороны соглашения не смогли прийти к соглашению и не установили крайний срок для прекращения своих отношений. Поэтому в документе необходимо указать, что продолжительность сотрудничества не имеет ограничения по времени.
- Когда обе стороны заинтересованы в сроке действия договора на длительный срок — 10, 20 или 30 лет. В таком соглашении другая сторона должна быть уведомлена о своем намерении расторгнуть соглашение в течение определенного периода времени.
именно из-за отсутствия требования об обязательной регистрации такого договора бессрочная аренда пользуется большим спросом у населения. Однако многие участники таких операций не оценивают все виды потенциальных рисков.
В чем плюсы и минусы бессрочной аренды?
Постоянная аренда имеет свои достоинства и недостатки. Очевидно, что главное преимущество — это возможность не регистрировать договор.
Однако регистрация в этом случае послужила бы дополнительной гарантией защиты прав каждой из сторон. Без регистрации — есть потенциальные риски несоблюдения или прямого нарушения условий договора.
Во избежание споров относительно переданного актива стороны также должны заключить акт приема-передачи актива.
Если этот документ не заключен, необходимо указать в бессрочной аренде, что сама аренда является актом приема-передачи.
Если арендатор продолжает использовать имущество после истечения срока аренды и со стороны арендодателя нет исключений, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поэтому обе стороны должны внимательно следить за исполнением срочного договора аренды, чтобы не пропустить момент его расторжения и не допустить его бессрочное продление.
Как продлить бессрочный договор?
Продление аренды на неопределенный срок предполагает, что одна из сторон в силу своего права преимущественной покупки берет на себя инициативу по продлению существующих отношений.
Если лицо, получившее арендованное имущество, соблюдало условия в течение всего срока действия договора, оно приобретает право преимущественной покупки.
Контракт может быть продлен на неопределенный срок при соблюдении следующих условий:
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем намерении продлить договор аренды в разумные сроки до истечения срока существующего договора аренды.
Если стороны пожелают изменить какие-то условия аренды, им придется заключить дополнительное соглашение. Как правило, новый документ увеличивает арендную плату за пользование недвижимостью.
Потенциальные арендаторы редко соглашаются снимать или снимать дом на неопределенный срок. Для них это слишком рискованно. Чаще всего отношения аренды жилья заключаются на долгосрочной основе.
Договор долгосрочной аренды необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Регистрации не подлежат только бессрочные контракты и краткосрочные контракты, заключенные на срок до 1 года (обычно на 11 месяцев).
Как расторгнуть бессрочный договор?
Расторжение договора постоянной аренды должно осуществляться с соблюдением установленных правил и требований законодательства.
Если арендатор по истечении срока действия договора не желает владеть недвижимостью, он обязан уведомить арендодателя. В противном случае для него могут наступить нежелательные последствия.
Изобразительное искусство. 610 ГК РФ указаны точные сроки информирования одной стороны другой о желании расторгнуть договор:
В то же время стороны имеют право прописать в договоре другие условия, чтобы предупредить о намерении прекратить бессрочные арендные отношения.
Если арендатор освободил помещение, но не проинформировал арендодателя, могут применяться требования по оплате этого периода аренды. Когда арендатор по истечении срока договора не желает возвращать сданное в аренду имущество, ему придется обратиться в суд. При этом важно соблюдать срок давности, установленный нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
Это постоянное соглашение может быть расторгнуто как в одностороннем, так и в двустороннем порядке. В случае одностороннего заказа вторая сторона должна быть уведомлена надлежащим образом. Для этого желательно отправить письмо по почте со списком вложений и уведомлением.
Как защитить права сторон бессрочной аренды?
Для каждой из сторон соглашения действуют свои особые условия защиты.
Если арендатор продолжает использовать недвижимость после уведомления, арендодатель имеет право защитить свои права следующими способами:
Арендатор, в свою очередь, может отстаивать свои права в судебном порядке. Если со стороны арендодателя действуют государственные структуры, им придется отстаивать свои права в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ.
Вы также можете через суд попросить о признании действительности постоянного договора аренды. Вы можете сослаться на это, если нарушается процесс расторжения договора другой стороной.
Договор постоянной аренды отличается от обычного договора аренды тем, что не указывается срок аренды.
Постоянный договор аренды не подлежит государственной регистрации, он может быть продлен по инициативе сторон или расторгнут в установленном законодательством порядке.
