Что такое чистовая отделка квартиры в новостройке? - Статьи про российские законы, советы и решения проблем

Что включает в себя чистовая отделка квартиры в новостройке и как она выглядит?

Часто возникает вопрос, почему будущие собственники недвижимости выбирают вариант: инвестировать в ремонт самостоятельно или покупать готовые квартиры по принципу «звони и живи».

Ситуация осложняется тем, что на законодательном уровне нет определения, что такое «сырье», «дофиниш» или «финиш.

Мы должны изучить договор, заключенный с застройщиком, чтобы «обнаружить» все технические и юридические вопросы. В документе вы найдете ответы на типичные вопросы.

Застройщик будет устанавливать ламинат или линолеум?
Какие светильники будут установлены?
Придется ли менять сантехнику (унитазы, раковины) после застройщика)?
На кухне плиту поставят?
Будут ли облицованы кафелем ванная и кухня?
Будут ли установлены межкомнатные двери?
Будут ли изготавливаться подоконники и плинтусы?

Содержание

Плюсы, минусы, цена
Чем чистовая отделка отличается от черновой?
Черновая отделка: голые стены, «коробка» и «дыры в полу»
Предчистовая отделка: что-то сделал застройщик, а что-то придется самим
Чистовая отделка: заезжай и живи
Как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой?
Правила осмотра квартиры
Сколько стоит чистовая отделка квартиры в новостройке
Видео: Что такое чистовая отделка в новостройке?

Плюсы, минусы, цена

Обязательная недвижимость с прекрасной отделкой, так как позволяет сразу жить. Вам не понадобятся:

искать каменщиков для проведения ремонта (штукатуры, маляры, плиточники, электрики);

бродить по рынкам и гипермаркетам в поисках плитки, обоев, линолеума, ламп, кабелей, выключателей, плинтусов и т д);

подождите 3-4 месяца до завершения ремонта (и это в лучшем случае).

Но есть и минусы. Вы должны понимать, что:

отделка увеличивает стоимость квадратного метра;

качество проделанной работы может быть под вопросом (но все зависит от разработчика и его репутации на рынке);

материалы оставляют желать лучшего (как правило, используются дешевые элементы «социального декора);

дизайн может не подходить заказчику (тот же случай, когда сантехнику выбрасывают, снова наклеивают обои, фиксируют ламинат).

Не ждите, что застройщик бросит на пол дорогой паркет и приклеит бельгийскую обводку к стенам.

Цена на недвижимость с чистовой отделкой зависит от ряда факторов:

класс жилья (элит, комфорт, эконом, престиж);

вид отделки;

площадь квартиры;

материалы, используемые разработчиком.

В инструкции мы увидим только, что включает в себя отделка, как это делается, какие работы выполняются. Это поможет избежать будущих разочарований и слов: «Переплачено дважды! Компания сделала такой ремонт, что сейчас все снимем и сделаем еще раз!».

Чем чистовая отделка отличается от черновой?

Традиционно девелоперы предлагают 3 вида отделки квартир:

черновая обработка;

предварительная отделка;

конец.

Более того, последние 2 «запутались»: сложно понять, чего ожидать от компании. Некоторые разработчики считают, что они завершили финальную отделку, в то время как другие с таким же списком работ предлагают «предварительную отделку».

Чтобы понять это, нужно прочитать договор. Непосредственно указывает список работ. Кстати, в дальнейшем покупатель принимает недвижимость и оценивает соответствие договору + установленным строительным и санитарным нормам.

Правила и нюансы приема прописаны в п. 214 ФЗ (новая редакция вступила в силу с 1.07.2019 г).

Черновая отделка: голые стены, «коробка» и «дыры в полу»

Подразумевается, что разработчик делает «минимум», а именно.:

заливать стяжку;

ставит окна;

подвести проводку к панели приборов;

проводит коммуникации в квартиру без установки сантехники (вместо кранов — «заглушки», а вместо унитаза — дырочки);

ставит входные двери (как правило, качество их такое, поэтому только на продажу и замену).

Проще говоря, с черновой отделкой недвижимость представляет собой «коробку»: стены, пол и потолок. Цены на квартиры с «осадкой» довольно низкие, но важно понимать:

ремонт займет 5-6 месяцев, и строителям придется делать все практически с нуля;

стоимость рабочей силы будет высокой (то есть нужно быть готовым к тому, что в квартиру придется «влить» не менее 10 000 долларов).

Но есть и серьезные плюсы:

покупатель «не скован» стандартными дизайнерскими решениями и выполненными работами;

дизайн помещения можно продумать «с нуля» самостоятельно и не снимать установленные застройщиком обои и плитку.

Нет риска, что у недобросовестного разработчика штукатурка через 2-3 месяца начнет отваливаться.

Но помните о нюансах усадки. В новостройках не рекомендуется проводить ремонт в течение 2-3 лет после ввода в эксплуатацию, так как возможно разрушение некоторых материалов и появление трещин.

Черновая отделка варьируется от производителя к производителю. Есть компании, сдающие объект в аренду с:

построены несущие конструкции;

выполняется рисунком на полу;

установлены системы отопления (радиаторы);

примерное выравнивание стен (т.е остается только нанести шпаклевку и отделочный материал).

Как правило, электропроводка по квартире не проводится. Тем самым покупатель сам думает о размещении выключателей и розеток (в зависимости от дизайн-проекта).

С «сквозняками» решены. Теперь нужно разобраться, что такое предварительная отделка в новостройке, как и кем она выполняется, что в нее входит.

Предчистовая отделка: что-то сделал застройщик, а что-то придется самим

Чистовая отделка в квартире — это нечто среднее между чистовой и черновой. Объем работы, проделанной разработчиком, больше «черновика», но меньше «чистой копии».

Плюс в том, что основные работы на предприятии уже выполнены. Можно въехать и потихоньку продолжить ремонт (конечно, не всем такой вариант нравится, но в то же время он экономит деньги).

Нет законодательных актов, регулирующих конкретный перечень работ. Покупатель недвижимости должен изучить требования договоров. Как показывает практика, предварительная отделка означает, что разработчик сделал все как в сырой отделке.

Но помимо этого он:

установить в квартире сантехнику (раковина, ванна, унитаз);

остекление балкона (лоджии);

предоставит межкомнатные двери.

Квартира почти готова к заселению. При этом у собственника недвижимости есть возможность создать собственный дизайн-проект и самостоятельно:

выбрать обои или покрасить стены;

застелить паркет, линолеум или ламинат;

устроить электрические розетки.

Бывает, что квартиры с законченными работами застройщик гордо называет «чистыми». Представители компании красиво заявляют, что практически сразу можно забрать и заселиться.

Но вы уже поняли, что это не совсем так. Часть работы придется проделать самостоятельно.

Чистовая отделка: заезжай и живи

Это так называемая отделка квартиры «под ключ». Застройщик выполняет все необходимые работы, чтобы покупатель мог позвонить, расставить мебель и насладиться комфортом.

Но здесь есть момент. Одно дело, когда мы говорим о том, чтобы оказаться в квартире эконом-класса. Совершенно иная ситуация с предоставлением элитного жилья. В первом случае обычно используются дешевые материалы эконом-класса (но все зависит от компании).

Что такое чистовая отделка и чем занимается разработчик? Как правило, на предприятии все делается как черновая + предчистовая.

Но кроме того:

укладка пола (на дорогой паркет вряд ли можно рассчитывать, а вот с ламинатом или линолеумом проблем не будет);

украсить стены (обои, краска, штукатурка);

выложить плитку в ванной + оформить фартук на кухне;

покраска потолка водно-дисперсионными составами;

поставить межкомнатные двери;

подняты электрики и установлены точки (розетки, выключатели);

подключить газовую или электрическую плиту;

установить сантехнические системы (раковины, ванны, унитазы);

подключить радиаторы отопления.

В общем, все готово. Осталось только расставить мебель и предметы декора.

Конечно, ремонт «под ключ» в новостройках эконом и в объектах класса «элит» («престиж») различается как по качеству выполненных работ, так и по материалам.

Предложения с качественной отделкой квартир необходимы, потому что:

позволяют сразу вселиться в квартиру, не затрачивая 5-6 месяцев на ремонт;

позволяют сэкономить на ремонте (необязательно вкладывать 10 000 — 20 000 долларов сразу после покупки недвижимости);

служат около 6-7 лет (после чего требуется «возобновление» ремонта).

Но есть и недостатки. Если что-то вам не подходит с точки зрения дизайна, придется подбирать материал и делать все заново. На самом деле это огромные переплаты.

Также нужно быть готовым к другим проблемам:

вряд ли так легко внести изменения в дизайн-проект застройщика (тот самый случай, когда для переноса 2-3 розеток придется делать в стене новые вспышки);

увеличивается стоимость недвижимости;

разработчик «маскирует» недостатки, но в будущем могут появиться «нюансы;

дизайн-проект типичный, а выбор материалов не самый удачный (разработчики стараются сэкономить, поэтому на изящные витражи и дорогую мозаику рассчитывать не стоит).

Теперь вы знаете, что такое чистовая отделка, как это делается и какие работы в нее входят. Часто можно встретить вопрос, чем отделка отличается от отделки под ключ. Фактически, это эквивалентные концепции. У тех список работ +/- такой же.

Но индивидуальные застройщики предлагают услугу постановки под ключ, что подразумевает, что:

дизайн-проект подготовит профессионал (с учетом пожеланий заказчика);

дизайнер осуществит авторский надзор (чтобы не было дела, чтобы строители уложили плитку не с той стороны);

покупатель получит недвижимую «конфету», на 100% соответствующую его пожеланиям.

Но эти услуги, как правило, дорогие. Они распространены в «престижном» или «элитном» сегменте».

Как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой?

Вам уже дали ключи и вы сказали: «Приходите на ресепшен!». К этому этапу нужно отнестись основательно и внимательно, чтобы не было проблем в будущем.

Если вы подпишете акты и подтвердите отсутствие жалоб, разработчика будет сложно заставить:

установить звукоизоляцию там, где она должна быть;

поменять гипсокартонные стены между квартирами на обычные;

устранить проблему «протекающих окон;

исключить замерзание и тд.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 27.06.2019) на вашей стороне. В искусстве. 8 прописывает порядок приема недвижимости.

Затем компания строит дом и получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Минимум за 14 дней до переезда компания отправляет сообщения о том, что объект готов к сдаче.

Для передачи объекта долевого строительства составляется так называемый «передаточный акт» или другой документ.

Прописывает:

дата передачи;

характеристики объекта;

информация на усмотрение сторон.

Если в процессе приемки обнаруживаются дефекты, проблемные моменты и несоответствия, мы обязываем представителя разработчика составить акт на месте. Мы перевод не подписываем.

Часть 2 ст. 7 предусматривает, что компания должна:

бесплатно устранять недостатки в разумные сроки;

пропорционально снизить цену контракта;

полностью возместить затраты на устранение недостатков.

Если недостатки имущества существенны (а также в ситуации, когда промоутер не устранил их в оговоренные сроки), акционер вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврат денег + выплату процентов (часть 2 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

НЕ ДЕЙСТВУЮТ все условия освобождения заказчика от ответственности за дефекты собственности. Гарантийный срок определяется договором, но не может быть менее 5 лет.

Правила осмотра квартиры

Перед приемкой объекта стоит изучить основные документы:

СанПиН 2.1.2.2645-10;

ГОСТ Р 52059-2003;

Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.2012 г. 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г.

Также существуют технические требования к качеству стяжки, обоев, штукатурки и так далее:

На стяжке не должно быть трещин или дырок. Отклонение толщины от чертежа не более 10% (СНиП 3.04.01-87, п. 4.24 и п. 4.43).
Штукатурка не должна иметь вертикальное отклонение более 3 мм на 1 м. Эти значения также приведены для горизонтального отклонения. Более подробная информация представлена в СНиП 3.04.01-87, стр. 3.12. У улучшенной штукатурки отклонение не должно быть более 2 мм, а у качественной — 1 мм.
Плитка должна иметь разницу не более 2 мм. Все проверяется направляющей на 2 м. Требования устанавливаются на уровне СНиП 3.04.01-87 (п. 3.62, п. 4.43), а также СНиП 3.04.01-88 (п. 4.43).
Паркет не должен иметь отклонения от поверхности более 2 мм. Зазоры между соседними элементами — до 0,3 мм (СНиП 3.04.01-87, п. 4.38, п. 4.43).
Стены, окрашенные специальными составами, не должны иметь разводов или неровной текстуры. Дополнительные требования представлены на уровне СНиП 3.04.01-87 (пп. 3.22 — 3.28).
Отклонение от краев обоев не должно превышать 0,5 мм, что прямо указано в СНиП 3.04.01-87 (п. 3.12, п. 3.67). Они должны быть невидимы с расстояния 3 м.
Расстояние от пола до дверной коробки должно быть 5 мм (для ванной есть ограничение в 12 мм). Прогиб по вертикали и горизонтали не должен превышать 1,5 мм на 1 м длины. Более подробную информацию о нюансах установки дверей см. В ТР 105-00 (Технические рекомендации по установке дверных и оконных блоков). В частности, п. 3.10.

Конечно, требования и стандарты все время меняются. Но по этим основным принципам можно судить, насколько хорошо и профессионально выполнена работа.

В новостройках существует проблема так называемых «скрытых дефектов», которые появляются через 1, 2, 4 и более лет с момента сдачи объекта. В этом случае помните о гарантийных сроках, в течение которых компания должна устранить недостатки

Сколько стоит чистовая отделка квартиры в новостройке

По сравнению с «черновиком» цены на «чистую копию» будут как минимум на 30-40% выше. Но все зависит от типа объекта и класса отделки, используемых материалов, качества выполненных работ.

Перед покупкой недвижимости стоит еще раз сесть, посчитать и подумать, что будет дешевле и выгоднее — купить «все готово» или провести ремонт самостоятельно.

Уточняйте у разработчика, что входит в черновую или чистовую отделку, какие материалы используются. Перечитайте договор, потому что они могут говорить много и разное, а на самом деле все иначе.

Если вопрос в том, с чего начать ремонт, то ответ простой: с дизайн-проекта. Тем нужно хотя бы примерно просчитать, где у вас будет техника, как расставить розетки. Удачи и удачи!