При аренде квартиры или дома домовладелец может поставить арендатору условие о внесении залога.
Что такое залог при аренде квартиры, на каких условиях его можно вернуть, мы расскажем ниже.
Законодательные нормы
В действующем законодательстве РФ до сих пор отсутствует такое понятие, как «страховой депозит», что в некоторых случаях приводит к спорам о справедливости принятия мер в отношении арендаторов. При этом ГК РФ (глава 34 ГК РФ) регулирует правоотношения, возникающие между контрагентами при аренде жилого помещения.
Залог за аренду дома можно классифицировать как договорный вид регистрации правоотношений между арендодателем и арендатором.
Статья 329 ГК РФ определяет следующие виды гарантий при аренде жилья:
Один из альтернативных способов застраховаться — это страховой депозит.
Понятие депозита
Что такое залог при аренде квартиры? Это сумма денег, предварительно согласованная между договаривающимися сторонами, которую арендатор выплачивает в качестве гарантии для покрытия убытков за любой ущерб, если арендатор повредит мебель, технику или любое другое имущество владельца и третьих лиц (например, когда соседи квартира затоплена).
У многих возникает вопрос о сумме депозита. Здесь нет однозначного ответа. Сумма устанавливается собственником квартиры и может равняться как размеру ежемесячной арендной платы за квартиру (за жилую площадь без капитального ремонта), так и размеру годовой арендной платы (для престижной недвижимости). Владельцы часто идут на уступки и предлагают продлить залог на несколько месяцев.
Если квартира и имущество в ней, переданные собственнику по окончании аренды, сохраняются в первоначальном виде, сумма залога возвращается бывшему арендатору.
Нужен ли депозит при сдаче квартиры?
Квартиры можно сдавать с хорошей мебелью, цифровой или бытовой техникой. Арендодатель, предоставляя комфортную арендованную квартиру с мебелью и другим ценным имуществом, принимает на себя такие риски, как:
Для чего нужен страховой депозит? Аналогичным образом, чтобы компенсировать, в случае необходимости, затраты на хеджирование вышеупомянутых рисков.
Залог не взимается, если арендуемая квартира пуста, без мебели (или с противопаводковой мебелью), без бытовой техники или требует ремонта.
Залог и депозит: в чём разница?
Гарантию и депозит часто путают, полагая, что это идентичные понятия. Но это разные юридические термины.
Залог — это деньги, которые арендатор передает домовладельцу в качестве гарантии исполнения своих обязательств по оплате аренды квартиры. Сумма депозита равна сумме ежемесячной платы.
Залог — это сумма, которая послужит компенсацией собственнику жилой площади в случае порчи имущества. Если сумма депозита большая, ее можно распределить для выплаты на несколько месяцев. Все эти нюансы должны быть четко прописаны в договоре.
Оформление страхового депозита
Страховой депозит не оформляется отдельным договором, так как не может быть подтвержден никаким законодательным актом. Все условия залога прописаны в тексте договора аренды.
Юридическая сделка по передаче недвижимости во временное пользование требует заключения письменного договора. Текст документа включает пункт о страховом депозите с указанием суммы, даты и рисков, которые он может покрыть в случае необходимости. Также очень важно указать порядок возврата депозита при отсутствии порчи имущества.
Сумма депозита при выводе передается наличными из рук в руки или с участием банка. Второй вариант предпочтительнее, так как внесение залога подтверждается квитанцией. В случае наличного расчета собственник имущества подписывает расписку о полученных деньгах и заключается акт приема-передачи денежных средств между физическими лицами.
Схема перечисления суммы залога выглядит так:
- Арендатор передает денежные средства арендодателю под расписку.
- Владелец квартиры обращается в банк и открывает специальный невозвратный вклад без возможности частичного снятия средств, с выдачей процентов по окончании срока вклада (равного сроку аренды).
- По окончании срока аренды и при отсутствии претензий к арендатору арендодатель изымает деньги из банка вместе с начисленными процентами.
- При получении полная сумма возвращается арендатору.
Условия возврата депозита
Возвращается ли залог при аренде квартиры? Как указано выше, если арендатор выполняет свои обязательства, указанные в договоре аренды (своевременная выплата арендной платы, обеспечение имущества и т.д.), Арендодатель обязан вернуть весь залог.
Наиболее часто используемый аргумент в пользу невозврата — это расхождение во мнениях между домовладельцем и арендатором о состоянии собственности в конце срока аренды.
В юридической практике существует такое понятие, как амортизация, что означает естественный износ объекта аренды. Это могут быть обгоревшие ставни, незакрепленные петли, потертые и скрипящие половицы и другие мелкие детали.
Арендатор не обязан нести расходы по восстановлению амортизированных активов. А вот сгоревший диван или разбитое окно нельзя отнести к естественному износу.
Если арендодатель обосновывает невозврат залога наличием убытков, связанных с естественным износом, у арендатора есть все основания безосновательно обратиться в суд для взыскания обогащения.
Зачем нужна расписка?
Квитанция — это документ, подтверждающий фактическую передачу денег или имущественных ценностей от одной стороны к другой.
В случае внесения залога за аренду квартиры контрагентам необходимо оформить 2 квитанции:
- При передаче залога от собственника арендатору.
- При возврате депозита арендатору.
В обоих случаях квитанция должна быть нотариально заверена (хотя это и не обязательно). Для дополнительной уверенности вы можете заручиться подписями 2-3 свидетелей.
Законодательство не предусматривает единой формы квитанции. Однако по нормам фирменного стиля квитанция является рукописной и содержит следующую информацию:
Данная квитанция имеет полную юридическую силу и может быть использована в суде в качестве доказательства. Хотя есть возможность не заверять его у нотариуса, тем не менее, это рекомендуется сделать, так как суд обязательно проверит подлинность квитанции.
Как определить размер депозита?
Сумма залога рассчитывается исходя из характеристик дома, таких как:
Дополнительные возможности для расчета суммы гарантии:
Минимальная сумма залога обычно равна размеру ежемесячной арендной платы, но домовладелец может ее увеличить.
Как вернуть задаток за аренду квартиры? Возврат депозита происходит так же, как и при банковском переводе. Возврат осуществляется наличными или безналичным расчетом.
Подтверждением перевода будет выписка из банка или квитанция, подписанная сторонами. В случае удержания части суммы из депозита этот факт отражается в акте приема-передачи права собственности.
Арендатор может потребовать возврата депозита через суд, если арендодатель удерживает денежные средства. Для этого нужно явиться в суд с жалобой и приложить к ней:
После этого следует подготовить независимую оценку переданного права собственности на временное хранение, предоставить доказательства.
В случае принятия судом положительного решения по иску денежные средства на сумму задатка, указанную в договоре, будут возвращены в полном объеме.
Особенности и советы
Особенность депозита при аренде дома в том, что денежные средства передаются без привлечения третьего лица.
Чаще всего залог необходим, когда речь идет о жилом помещении высокого класса с дорогой мебелью и техникой.
Предлагаем несколько советов по внесению залога, которые помогут снизить риски для каждой стороны:
- Оформить акт приема-передачи квартиры.
- Укажите в договоре аренды, что залог нельзя использовать ни для каких целей, кроме компенсации ущерба (например, залог нельзя использовать для погашения долга за жилье).
- В тексте договора предусмотреть пункт о том, что оценка имущества при возврате должна производиться с учетом его естественного износа (ст. 622 ГК РФ).
- Переводите средства под расписку или банковский перевод.
Следовательно, залог является гарантией защиты арендодателя от повреждения или потери имущества арендатором. Внесение залога при аренде жилья имеет свои особенности и нюансы, которые следует учитывать. Чтобы избежать финансовых потерь, важно правильно организовать денежный перевод по схеме, представленной выше.
