Что такое договор дарения с обременением на квартиру: плюсы, минусы и альтернативы пожизненного проживания

Транзакцию о пожертвовании с залоговым удержанием можно просмотреть как минимум из двух мест. Первый подобен дарению с правом на ПМЖ, при котором квартира передается одаряемому при условии, что прежний хозяин останется там проживать до конца своей жизни. Второй — как продажа квартиры с договором, которая уже чем-то обременена (арест, ипотека или долг). Сегодня мы рассмотрим, как во всех этих случаях составляется договор дарения с залогом и на что обращать внимание при сделке.

Подарок на всю жизнь

Что такое договор дарения с начислениями на квартиру: плюсы, минусы и альтернативы жизни на всю жизнь

Дарение с правом на пожизненную жизнь подразумевает, что, хотя право собственности на квартиру переходит к новому владельцу — одаряемому, прежний владелец оставляет за собой право проживать там до самой смерти. Оформляется это условие довольно просто. Примерно следующий пункт включен в стандартное соглашение о пожертвовании:

«Жертвователь оставляет за собой право пожизненно использовать указанную квартиру бесплатно. При смене собственника данной квартиры право бесплатного пользования ею в течение всего срока службы остается за Дарителем (ФИО.)».

Скачать образец договора дарения квартиры с постоянным обременением проживания.

При этом такой договор не требует обязательного нотариального удостоверения.

ВАЖНЫЙ! Несмотря на простоту договора, правоохранительная практика неоднозначно относится к дарению квартиры с таким следом.

Изобразительное искусство. 572 ГК РФ устанавливает, что договор дарения — это бесплатная операция, исключающая встречное субсидирование. Но что именно считается встречным грантом, Кодекс не определяет однозначно. Если, например, с суммой денег все ясно, то с правом на ПМЖ не все так однозначно.

  • Некоторые юристы поясняют, что право на жизнь на всю жизнь никоим образом не ограничивает одаряемого, не мешает ему пользоваться жильем по своему усмотрению, и поэтому вполне допустимо включить это условие в пожертвование — ведь оно не будут компенсированы этим.
  • Другие юристы, в том числе редакция нашего портала, придерживаются позиции, что право на жизнь следует рассматривать как серьезное обременение, ограничение прав собственника — ведь новый собственник должен будет предоставить дарителю возможность использовать его дом. И такое нарушение их прав говорит о контрактной оплате труда.

Судебная практика по этому вопросу неясна: есть решения как по первой, так и по второй позициям. Дальнейшие вопросы вводит Росреестр. В некоторых регионах канцлеры блокируют эти соглашения, ссылаясь на их противоречие с Гражданским кодексом.

можно подарить квартиру, сохранив за собой право пожизненно в качестве ноши, читайте дальше.

Плюсы и минусы

Перед тем как заключить дарение с обременением права проживания дарителя, необходимо учесть следующие плюсы и минусы.

Преимущества связанного контракта Недостатки договора с залогом
оформляется легко, не требует нотариального заверения.

Если стороны — близкие родственники, 13-й взнос платить не надо.

Его может заблокировать Росреестр со ссылкой на противоречие ГК РФ.

Его можно обжаловать в суде в связи с выплатой вознаграждения.

ВНИМАНИЕ! В каждом регионе есть свои особенности оформления таких договоров с залогом. Мы рекомендуем вам ознакомиться с ними, прежде чем принимать окончательное решение.

Дополнительные риски, которые берет на себя донор при сдаче квартиры с залоговым залогом:

  • Суд может признать недействительным не весь договор дарения, а только условие постоянного проживания. В результате жилая площадь будет в полном распоряжении одаряемого, и даритель не сможет доказать свои права на пользование жильем.
  • Если в будущем жилая площадь будет продана третьему лицу, право проживания останется. Однако заинтересованный покупатель мог попытаться выселить арендатора в судебном порядке, сославшись на недействительность условия постоянного проживания.

Таким образом, даже если Росреестр зарегистрирует право одаряемого на жилище, остается риск оспаривания акта дарения через суд или дальнейшего выселения дарителя.

Редакция портала IPOTEKAVED.RU не советует заключать договоры дарения с обременениями с ПМЖ, чтобы полностью исключить возможные негативные последствия.

Более безопасные альтернативы

Предусмотрено дарение с обременением на право постоянного проживания с целью предоставления жилой площади бывшему собственнику и при этом переоформления собственности «на бумаге» на другое лицо. Однако закон предусматривает другие более безопасные альтернативы такому пожертвованию.

Сделки, которые намного сложнее оспорить и законность которых не вызывает сомнений:

  • аннуитет;
  • будет в пользу одаряемого.

Пожизненная рента

При аренде предполагается, что после переезда прежний владелец останется там до конца своей жизни. При этом новый собственник обязуется поддерживать арендатора, выплачивая ему ежемесячные денежные суммы. Сама передача жилья может производиться бесплатно, как и при пожертвовании, но минимальная сумма содержания установлена ​​в размере прожиточного минимума в месяц.

Договор аннуитета оформляется в обязательной нотариальной форме, право собственности нового собственника оговаривается сразу же вместе с регистрацией обременения. Что такое аренда — подробнее здесь.

Завещание в пользу одаряемого

По завещанию недвижимость передается конкретному наследнику или нескольким наследникам в полном соответствии с завещанием умершего. Имущество оформляется после смерти, залогового права не возникает. Мы уже писали в этой статье, о чем выгоднее заключить — подарок или завещание.

ПРИМЕЧАНИЕ! Пожертвование не может включать условие, которое вступит в силу после смерти дарителя. Это прямо запрещено законом. Вы должны выбрать договор дарения или завещание.

Дарение недвижимости с иным залогом

Что такое договор дарения с начислениями на квартиру: плюсы, минусы и альтернативы жизни на всю жизнь

Если у квартиры есть другие залоги, например ипотека, договор дарения на такое жилье заключается с особыми условиями.

Залог, ипотека

Довольно часто недвижимость передается в залог банку по договору ипотеки для обеспечения ссуды на недвижимость. В период действия залога собственник не вправе свободно распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и дарением.

Для передачи заложенного / заложенного имущества необходимо:

  • o выплатить долг и убрать беспорядок, а затем сделать пожертвование;
  • или получить письменное согласие банка / кредитора на заключение договора. В этом случае залогу после пожертвования не будет конца. Это означает, что банк все равно сможет забрать жилье, если заемщик откажется платить.

ВНИМАНИЕ! Если вы не возьмете согласие банка, договор будет заблокирован Росреестром в связи с наличием обмена. Если дарение происходит по какой-либо причине, кредитор будет иметь право потребовать жилье на основании нарушения законодательства о залоге.

Арест или запретительная запись в ЕГРН

ФССП может наложить арест или запрет на владение недвижимостью — эти действия ограничивают собственника распоряжаться имуществом. Договоры дарения с такой записью также не могут быть заключены. Порядок действий следующий:

  1. Свяжитесь с судебным приставом, узнайте, по какому долгу наложен арест.
  2. Оплатить долги и подать заявление судебному приставу об освобождении от ареста.
  3. После снятия ареста судебный пристав представит информацию в Росреестр сам, но она может быть утеряна — вам нужно проверить этот момент.
  4. Получите новую выписку из ЕГРН, в которой не будет записи об аресте.

После этого можно заключить договор дарения.

ВАЖНЫЙ! Обойти арест, используя в договоре формулировку «отдаю все свое имущество», невозможно. Придется сначала снять запрет, а уже потом сдавать квартиру.

Зарегистрированные лица

Как правило, наличие зарегистрированных граждан, имеющих право на проживание, не влияет на возможность делать пожертвования. С такими жильцами можно заключить договор дарения квартиры, однако их права не прекращаются.

Категория жильцов Важные нюансы
Отказники от приватизации У них есть право жить на всю жизнь. Спрашивать их согласия не обязательно, но после соглашения они могут продолжать пользоваться квартирой. Вы не можете выселить через суд без их согласия.
Члены семьи донора Они подлежат выселению после регистрации права нового собственника. Вы можете выселить через суд, если они откажутся от добровольной отмены регистрации.
Арендаторы с договором аренды / лизинга После дарения они продолжают жить по договору, и новый владелец недвижимости становится собственником. Нет необходимости спрашивать их согласия на пожертвование.
Арендатор с аннуитетным договором Продолжайте жить в квартире после того, как пожертвуете ее другому человеку. Перед заключением договора необходимо обязательно попросить ваше согласие на сделку, иначе вы можете его оспорить. Одаряемый станет новым плательщиком ренты.

Долги по коммунальным платежам

Сама по себе задолженность за общую квартиру не препятствует дарению: акт дарения может быть заключен до тех пор, пока квартира свободна от ареста судебных приставов. Распределение долга после заключения договора будет следующим:

  • долг за коммунальные услуги и содержание общего имущества не переходит на одаряемого — его в любом случае должен будет оплатить бывший собственник;
  • за квартирой следует задолженность по капитальному ремонту — ее погашение будет поручено новому владельцу.

Подробнее о наличии задолженности за ЖКХ при отчуждении квартиры мы писали по этой ссылке. Статью можно применять как на этапе покупки и продажи, так и на этапе дарения.

Следовательно, пожертвование с обременением значительно отличается от обычного пожертвования. Порядок и оформление напрямую зависят от вида обременения. Особое внимание стоит уделить, если стоит задача сохранить право проживания в жилье для бывшего хозяина. Подробнее по теме: В чем суть права на жизнь и как оно выглядит.

Уважаемые читатели! В статье дается общетеоретическое обоснование вопроса. Законодательство постоянно развивается, поэтому вам необходимо тщательно применять свои знания в вашей ситуации. Чтобы исключить ошибки, обратитесь за помощью к нашему дежурному онлайн-юристу.

Понравилась статья? Будем благодарны за лайк и репост.

Примеры договоров дарения на различные объекты недвижимости можно скачать в этой статье.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: