Что такое договор пожизненной ренты в 2021 году: порядок заключения, образец, риски и стоимость оформления

Аренда — достаточно доступный легальный инструмент, позволяющий домовладельцу найти помощника и дополнительный доход, а плательщику — приобрести свое жилье. Сегодня мы рассмотрим, каковы плюсы и минусы аннуитетного договора, как правильно его заключить и оформить.

Что это

Определение, что такое договор ренты, содержится в главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закон гласит, что выполнение такого соглашения означает, что:

• собственник (получатель ренты) отчуждает свою жилую площадь плательщику ренты за вознаграждение или бесплатно;
• во-вторых, в обмен на полученную квартиру должник уплачивает арендную плату, установленную в денежном выражении.

Примечание! Право собственности на жилье переходит к плательщику сразу после заключения сделки, а не после смерти получателя. Смерть получателя только снимает с квартиры ношу.

С юридической точки зрения аннуитет предполагает регистрацию двух различных действий: переход права собственности на квартиру и установление арендной платы. Все оформлено в едином договоре.

Стороны взаимодействуют следующим образом:

• срок устанавливается до конца жизни получателя или другого гражданина, который будет указан в договоре;
• выплаты производятся ежемесячно;
• размер выплат определяется договором, но не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе;
• сумма прогрессивно индексируется;
• квартира будет заложена арендатором до момента его смерти (как, например, при ипотеке квартира передается в залог банку);
• если последующий платеж задерживается, с плательщика взимаются проценты;
• если квартира разрушена, договор продолжает действовать в части выплаты арендной платы.

Таким образом, взаимодействие происходит по простой формуле: «в обмен на недвижимость новый хозяин квартиры осуществляет обслуживание на всю жизнь своего бывшего хозяина». При этом по договору может быть передана не только квартира, но и дом, земля и даже движимое имущество или крупная сумма денег.

Кто может заключить договор пожизненной ренты

Для заключения договора необходимо выполнение следующих условий:

• получателем может быть только гражданин;
• денежная сумма может быть выплачена как одному лицу, так и нескольким лицам в равных долях;
• в квартире не должно быть залогов, арестов и запретов.

Помимо постоянной формы, законом предусмотрена возможность заключения постоянного или зависимого договора. Возможности мы рассмотрим ниже.

Отличия от постоянной ренты

Пункт 2 посвящен постоянному, а пункт 3 главы 33 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящен жизни. Несмотря на очевидное сходство, эти соглашения имеют существенные различия, которые кратко изложены в таблице ниже.

Удивительной особенностью постоянного аннуитета является возможность его погашения, то есть окончательной выплаты, сделав заранее определенную сумму. Плательщик имеет право выкупить его в любое время, предварительно уведомив получателя в письменной форме за три месяца. Получатель также имеет это право в ряде ситуаций, например, если другая сторона просрочила платеж более года.

Особенности ренты с иждивением

Аренда квартиры в зависимости от жизни — это особый случай аренды на всю жизнь. Зависимость в данном случае означает:

• обеспечить получателя жильем, питанием, одеждой;
• позаботьтесь о человеке, который в этом нуждается;
• оплата погребальных услуг.

Другими словами, это дополнительные и более персональные услуги, предоставляемые плательщиком. Конкретный объект и состав этих услуг прописываются в аннуитетном договоре с пожизненным содержанием.

Важно! Что касается правил обременения жилья — в этом пожизненная рента на квартиру аналогична содержанию с иждивенцем, то есть жилье закладывается получателем.

Заключение договора ренты

Выполнение пожизненного контракта имеет ряд характеристик, не типичных для обычной купли-продажи или дарения.

Важно! Если получатель умрет к моменту госрегистрации в Росреестре, договор теряет силу.

Образец и необходимые документы

Договор пожизненной ренты составляется путем составления документа, подписанного сторонами сделки.

Внимание! Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Полный пример договора ренты в простой форме не получит юридической силы без регистрации у нотариуса. Вы можете увидеть пример договора аннуитета по этой ссылке.

Для заключения договора и последующей государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:

• паспорта сторон;
• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
• согласие супругов на сделку (заверенное);
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии зачисленных в квартиру;
• иногда требуется справка о стоимости проживания;
• в некоторых случаях нотариус может запросить выписку из медицинского учреждения о душевном состоянии получателя ренты;
• справка об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

С подготовленными документами нужно пойти на прием к нотариусу, где на специальной форме можно получить договор аннуитета.

Что прописать в договоре

обязательно прописать:

Если договор не содержит обязательных положений, он считается незаключенным.

Нужен ли нотариус

Да, в любой форме договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, процедура сертификации следующая:

1. Сначала стороны приходят на предварительный прием, в ходе которого раскрывают суть дела и получают рекомендации нотариуса.
2. Кроме того, сотрудники нотариальной конторы приступают к разработке текста договора аннуитета, а стороны занимаются сбором документов. Очень часто нотариусы удостоверяют только свои договоры, так как это упрощает проверку их законности.
3. В назначенное время стороны встречаются у главной приемной нотариуса, где читают текст сделки, проверяют дееспособность и вменяемость получателя ренты. Здесь можно сразу зарегистрировать согласие супругов на переговоры. Стороны подписывают договор, нотариус скрепляет акт сертификации и скрепляет договор печатью.
4. После заключения договора вы можете переходить к регистрации в Росреестре.

Участие нотариуса в сделке никак нельзя обойти. Если договор не подтвержден, операция считается незавершенной.

Регистрация в Росреестре

У сторон есть два альтернативных метода регистрации:

• зарегистрироваться через МФЦ;
• оформление у нотариуса в электронном виде.

Отправка документов через MFC дешевле, но требует больших усилий. Стороны должны явиться на прием в полном объеме или прислать своих представителей с нотариальной доверенностью. Срок регистрации 9-14 рабочих дней.

Нотариус поможет подать документы в электронном виде через вашу систему взаимодействия с Росреестром. Это стоит немного дороже, но экономит много времени. Сторонам достаточно согласовать электронную регистрацию у нотариуса, и представление документов состоится в день совершения сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.

В результате регистрации стороны получат копию договора, а также плательщик получит выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В нем сразу будет отмечен след.

Сколько стоит заключить договор

Общая стоимость регистрации сделки зависит от количества услуг, запрошенных сторонами на момент ее заключения. Обычно требуются следующие действия:

• нотариальное заверение — от 5000 рублей;
• нотариальное согласие супруга — от 1000 рублей;
• госпошлина за регистрацию в Росреестре — 2000 рублей;
• подготовка технического плана квартиры — от 2000 руб.

Дополнительные услуги потребуют дополнительных затрат. Например, консультационные услуги юриста или агента по недвижимости стоят несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале — через окно чата.

Расторжение договора

Обычно пожизненный контракт заканчивается смертью получателя. О том, как можно расторгнуть договор ренты при жизни арендатора, мы поговорим далее.

Вариант 1. По соглашению сторон

Самый простой вариант расторжения договора аннуитета — по взаимному желанию сторон. Для этого стороны заключают договор в той же форме, что и основной договор, а именно:

• заверять у нотариуса;
• если требуется реституция имущества, зарегистрируйте расторжение в Росреестре.

Пример договора об отзыве можно скачать здесь.

Вариант 2. Через суд

Если необходимость расторгнуть договор пожизненной аннуитета вызвана нарушением договора плательщиком аннуитета, арендатор обращается в суд с (необязательным) вопросом):

• выкупать;
• расторгнуть договор и возместить убытки;
• вернуть имущество, если оно было передано бесплатно.

Примечание! Перед подачей заявления-заявления необходимо направить нарушителю запрос с одним из указанных требований. Если ответ не получен в течение 30 дней, вы можете обратиться в суд. Вы можете скачать форму заявления о прекращении аннуитета с пожизненным содержанием по этой ссылке.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• договор аннуитета;
• квитанция об оплате пошлины;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• свидетельство о регистрации в квартире;
• запрос на предварительное расследование к плательщику и ответ на него;
• квитанция об оплате пошлины.

Размер налога варьируется от 400 до 60 тысяч рублей и зависит от цены квартиры.

Подводные камни, риски и преимущества

У аннуитета есть свои плюсы и минусы по сравнению с другими соглашениями о передаче собственности. Чаще всего пожилые люди выбирают между ней, пожертвованием и завещанием.

К положительным моментам можно отнести:

• гарантия ежемесячного сбора денег в отличие от подарка или завещания;
• можно расторгнуть договор при невыполнении плательщиком обязательства по содержанию — при даче такого нет;
• нотариальный акт гарантирует высокую степень безопасности сделок;
• имущество регистрируется сразу, что выгодно отличает его от завещания.

Риск заключается в личности страхователя. Получатель может оказаться недееспособным, что приведет к оспариванию договора родственниками, а плательщик — к мошенничеству, в результате чего старик потеряет свое имущество.

Чтобы обезопасить себя, нужно внимательно проверить сторону пожизненного контракта. Нотариус поможет повысить безопасность сделки.

Что делать после смерти

После смерти получателя договор расторгается. Должник снимает обременение в Росреестре и получает полную свободу действий по отношению к квартире: он может продать ее, подарить, оставить в наследство. Необязательно заключать договоры с родственниками умершего, а тем более получать их согласие.

Споры с наследниками

Заинтересованные наследники имеют право обратиться в суд для оспаривания договора после смерти получателя пожизненной ренты.

Жалоба будет удовлетворена, если:

• получатель был недееспособен на момент подписания транзакции;
• умерший не осознавал значимости своих действий или подписывал договор под давлением;
• не соблюдена нотариальная форма операции;
• в ряде других случаев.

Однако доказать вышеуказанные обстоятельства и оспорить квартплату жизнеобеспечения будет крайне сложно, особенно если в договоре есть нотариальная справка. Для защиты плательщик должен будет предоставить в суд документы о совершении сделки: акты, чеки, квитанции, банковские выписки.

Следовательно, чтобы понять, как оспорить договор аннуитета, наследники должны получить ряд серьезных доказательств, которые убеждают суд в недействительности операции.

Нюансы

Есть ряд моментов, на которые следует обратить внимание при закрытии и выполнении транзакции. Рассмотрим их подробнее.

Можно ли заключить между родственниками

Да, это совершенно законно. Отличия только в размере нотариального сбора: для близких родственников он традиционно ниже. В остальном процедура заключения, удостоверения, регистрации и выполнения транзакции аналогична описанной выше.

Можно ли продать квартиру с рентой

Закон разрешает продажу связанных квартир только с согласия арендатора. Согласие должно быть получено в письменной форме. Обязанности по оплате перейдут к новому владельцу (покупателю).

Следовательно, аннуитет — это вполне доступный и понятный инструмент для приобретения недвижимости в обмен на регулярные платежи. Процедура заключения включает несколько важных этапов, центральным из которых является нотариальное заверение. Возможность его обжалования наследниками получателя арендной платы будет зависеть от правильности заключения договора.

Если у вас возникнут вопросы по тематике статьи, вы можете задать их дежурному юристу сайта через окно чата.

Понравилась статья? Команда Ipotekveda будет благодарна за ваш комментарий, лайк и репост.

Мы также рекомендуем вам узнать об обратной ипотеке для пенсионеров как об инструменте получения дополнительного пенсионного дохода.