Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Несмотря на желание граждан приобретать недвижимость, которая может находиться в полной собственности, процент квартир в долевой собственности был и остается высоким. По некоторым данным, до 80% домов имеют двух и более владельцев. В то же время эксперты рынка недвижимости отмечают, что именно биржевые операции связаны с наибольшими трудностями. Более подробно о том, что такое доля в квартире и какие нюансы с ее дизайном, отчуждением и продажей, вы узнаете сегодня из нашего поста.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Какая доля в квартире

Казалось бы, порядок работы с этим типом недвижимости не сильно отличается от продажи квартир или домов. Однако в вопросах долевой собственности очень важен человеческий фактор. А в случаях, когда причиной перехода права собственности является неспособность совладельцев договориться друг с другом, есть все основания полагать, что дальнейшая юридическая история такого объекта не будет гладкой до тех пор, пока все действия не будут согласованы такие же руки.

Любая собственность, принадлежащая двум и более гражданам, является общей. Кроме того, когда речь идет об активах супругов, эти активы находятся в совместной собственности в течение всего периода владения. Если появление нескольких владельцев связано с другими обстоятельствами, это право собственности разделяется, и объем каждой доли в обязательном порядке документируется и регистрируется в Росреестре.

Откуда берутся доли квартиры? Обычно есть три источника:

  • приватизация;
  • наследование;
  • пожертвование.

Во время приватизации квартира регистрируется на всех, кто был в ней прописан на момент начала процедуры и не отказался от права передачи собственности. С принятием наследства рождается столько долей, сколько прав наследников. При передаче доли в дар бывший владелец может передать эту долю по своему усмотрению.

Кроме того, акции появляются в случае раздела совместной собственности бывших супругов или по другим причинам, когда право собственности основывается на судебном решении.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Как определить долю в квартире

Порядок использования квартиры можно определить по-разному. Как правило, если доли квартиры принадлежат проживающей в ней семье, в использовании площади сомнений не возникает. Если необходима перегородка, жильцы соглашаются друг с другом или, если не получается договориться, обращаются в суд с жалобой для определения порядка использования жилья.

Важно! Владение долей в квартире — это не то же самое, что владение комнатой, и не подразумевает обязательной возможности использования пропорциональной части квадратных метров.

Следует понимать, что разделу подлежит только жилая площадь, и только в том случае, если доля не является незначительной по сравнению с жилой площадью квартиры. Например, если двухкомнатная квартира принадлежит 2 собственникам с равными правами совместного использования, порядок использования может быть определен таким образом, чтобы у каждого была комната. Однако, если площади комнат не совпадают, «ярмарочная» секция работать не будет, в любом случае одна получит большую комнату, а другая меньшую. Если, например, однокомнатная квартира принадлежит двум собственникам, определить порядок ее использования в суде уже невозможно.

То же самое относится ко всем другим ситуациям, в которых жилье не разделено «по комнатам» или пропорциональный размер собственности слишком мал и исключает возможность использования собственности в качестве жилого помещения. Следовательно, если невозможно определить порядок использования, владелец «микродоли» имеет право получить компенсацию от совладельцев в обмен на право собственности.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Как оформить долю в собственной квартире

Во-первых, для регистрации собственности требуется правовое основание. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарение, обмен, договор аренды или решение суда. При наличии повода доля в квартире оформляется так же, как и любая другая недвижимость: собирается пакет документов и подается на регистрацию в Федеральном реестре — в региональную палату напрямую или через МФЦ. Однако есть существенная разница с собственниками «целой» собственности: ряд действий, которые собственники могут выполнять только с согласия совладельцев. Эти виды деятельности включают в себя аренду, залог и продажу.

Важно! Владельцы долей квартиры имеют право преимущественной покупки других долей. Поэтому продажа такой недвижимости возможна только в случае отказа совладельцев от ее покупки. Предложение, а также нотариальный отказ от права преимущественной покупки должны быть нотариально удостоверены.

Пакет документов для регистрации зависит от основания передачи прав и определяется именно по ситуации. Примерный перечень документов следующий:

  • нормативно-правовые документы;
  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • копия лицевого финансового счета и справка об отсутствии задолженности;
  • нотариальные заявления об отсутствии других юридических лиц (уместно в любой ситуации);
  • отказ других владельцев от преимущественного права покупки;
  • доверенность на регистрацию (если стороны сделки подают документы в регистрационную палату не лично, а по доверенности).

Кроме того, за госуслугу по оформлению перехода права собственности необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 2 тысячи рублей.

Как и в случае с регистрацией любой другой собственности, большинство шагов по регистрации собственности можно сделать самостоятельно или доверить специалистам. Конечно, он дороже, но помимо экономии времени гарантирует еще и отсутствие ошибок, что очень важно в этом вопросе. Агентства недвижимости и юридические фирмы, специализирующиеся на этих услугах, помогают с регистрацией.

Важно! Начиная с 2016 года, во всех случаях, когда основанием для получения доли в квартире является договор купли-продажи, операция возможна только в нотариальной форме.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире

С каждым годом все больше квартир принадлежит несовершеннолетним. В некоторых случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других случаях родители отдают своим детям долю собственности. Но большая часть акций несовершеннолетних сегодня выпущена с продажей сертификатов на материнский капитал. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних защищены. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и купить более просторное жилье или даже переехать в другой регион, процесс регистрации будет немного сложнее, чем продажа недвижимости взрослым собственникам, права которых охраняется государством через органы охраны.

Важно! Возможное отчуждение имущества несовершеннолетних возможно только при наличии специального положения органов опеки и попечительства.

Существенным моментом являются условия, при которых органы опеки и попечительства дают согласие на продажу имущества детей. Это может быть требование одновременной или последующей опеки над несовершеннолетним гражданином с имуществом аналогичной или большей стоимости, что гарантирует улучшение условий жизни ребенка. Кроме того, если ранее было разрешено оборудовать несовершеннолетнего каким-либо имуществом, отвечающим требованиям, с 2016 года оно должно быть приобретено вместо отчуждаемого.

также важно учитывать возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения в пользу несовершеннолетних принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, однако до достижения совершеннолетия все эти действия осуществляются с согласия родителей или опекунов. Таким образом, при осуществлении, например, купли-продажи или дарения имущества ребенка младше 14 лет его законный представитель действует от его имени; в возрасте 14 лет и после получения паспорта несовершеннолетний сам распоряжается своим имуществом, но с согласия и в присутствии родителя (опекуна).

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Залог доли в квартире

Согласно российскому законодательству, доля в квартире может быть передана в залог только с согласия собственников. Процедура получения такого согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все совладельцы должны нотариально оформить отсутствие исключений из залога. Часто получить такие документы бывает проблематично: соседи по квартире понимают, что ипотека может привести к отчуждению и появлению нового собственника на долю, которая зачастую им не подходит. Отсутствие такого согласия не препятствует получению обеспеченных кредитов от тех финансовых организаций, у которых процентные ставки по кредитам достаточно высоки.

Однако законом предусмотрена возможность регистрации заложенных акций. Имущество, являющееся предметом залога, обременяется в пользу физического или юридического лица, на которое оформлена ипотека. Обременение, а также его последующее снятие регистрируется в Росреестре.

Отчуждение доли в квартире

Есть несколько способов продать доли квартиры: продажа, дарение, наследование, аренда, решение суда и т.д. Поскольку стороны отчуждения купли-продажи наиболее уязвимы с точки зрения юридических и финансовых интересов, мы рассмотрим их подробно.

Продажа

Очевидно, что сторонами такой сделки являются продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые необходимо соблюдать при проведении аналогичных сделок купли-продажи квартиры, в ситуации с акциями есть и подводные камни»:

  1. Кто продавцы?
    Это могут быть, например, бывшие супруги, не заинтересованные в общем имуществе. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но не хочет продавать свою часть собственности, ее можно продать стороннему покупателю. Нередки случаи продажи наследственных долей в аналогичных ситуациях: одни наследники хотят продать, другие — нет. В этих, казалось бы, обыденных повседневных ситуациях потенциальным покупателям необходимо учитывать риск. Если недвижимость покупается «для проживания», то, когда финансовая ситуация улучшится, продать ее, чтобы купить отдельный дом, будет проблематично: акции — самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по прямому назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату.
    Однако есть и особая категория продавцов, что, к сожалению, не так уж и редко. В него входят держатели акций, совладельцами которых являются так называемые «мародеры». Истории во всех случаях схожи: бывший член семьи продал свое имущество представителям преступников, которые, оказывая давление, вынуждают оставшихся владельцев продать им свои доли за бесценок. Впоследствии вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или продается с прибылью существующему покупателю «за нее». Поэтому при рассмотрении вариантов любых покупок стоит обратить особое внимание на то, кто такие продавцы, кто совладельцы и какова причина продажи.
  2. Кто покупатели?
    Ни для кого не секрет, что многие покупатели акций не покупают их, чтобы заработать себе на жизнь. В некоторых случаях, как в примере выше, жилье приобретается частями по цене значительно ниже рыночной. В других же покупки совершаются из коммерческих соображений, оформление прописок по месту жительства, создание так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают акции для собственных нужд. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут использоваться каким-либо иным образом. Таким образом, если доля приобретена для целей регистрации, но соответствующее количество метров или количество комнат не позволяет использовать недвижимость в качестве жилого помещения, по мнению судьи, эта доля может быть признана незначительной и отчужденной в в пользу собственников более высокая доля с обязательством компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая другие способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный собственник считает получение такой собственности невыгодным, он вправе отказаться от нее даже в случае принятия в дар.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Обмен долями в квартирах

Есть много вариантов передачи прав путем заключения договора обмена. Это может быть уместно, например, если семейное положение одного из собственников меняется и обмен материальными правами и выгодами между совладельцами оказывается взаимовыгодным. Также есть варианты обмена доли квартиры на отдельный дом или доли в другой квартире через договор обмена. Кроме того, если обмениваемое имущество значительно отличается по метрам и стоимости, закон обязывает покупателя большей доли выплатить компенсацию контрагенту. Этого можно избежать, если обмен осуществляется с использованием двух процедур пожертвования, но важно помнить, что пожертвование является бесплатной транзакцией, и доказательство обратного может привести к его признанию фиктивным и разрешению.

Право преимущественной покупки доли

Как упоминалось выше, продажа доли относится к тем сделкам с недвижимостью, которые собственник не имеет права проводить самостоятельно без согласия совладельцев. Согласно требованиям статьи 250 ГК РФ будущий продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее всем совладельцам и по цене ниже, чем у «третьего» покупателя. И только если ни один из владельцев не согласен, продавец может делать аналогичные предложения третьим лицам.

Как получить согласие собственников на продажу? Есть два варианта, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального акта — отказ от права преимущественной покупки.

  1. Отказ от покупки собственник оформляет самостоятельно у нотариуса.
  2. Продавец оформляет у нотариуса и отправляет совладельцу заказное письмо с предложением купить долю по указанной цене. Если совладелец не примет покупку в течение 30 дней, продавец вправе сделать аналогичные предложения третьим лицам.

Следует иметь в виду: продажа доли по сравнению с продажей квартиры всегда невыгодна.

Важно! Рыночная цена акций никогда не соответствует одной и той же части стоимости всей квартиры — как правило, это половина.

Многие владельцы акций думают, что если квартира стоит, например, 4 миллиона рублей, то ½ доли будет стоить 2 миллиона. Реально продать акцию по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных акций составляет примерно половину их суммы по сравнению со стоимостью всей квартиры. Поэтому каждый продавец такой недвижимости должен понимать, что единственный способ добиться этого — договориться с совладельцами и продать всю квартиру.

Что такое доля в квартире: нюансы оформления, отчуждения и продажи в 2021 году

Единый налог на долевое участие

Налоговые ставки рассчитываются на основе нормативных актов соответствующих муниципалитетов и с учетом льгот и субсидий владельцев. На данный момент действуют понижающие коэффициенты, позволяющие постепенно увеличивать размер налогов на 20% в год.

Что касается налога на продажу недвижимости, то с 2016 года он рассчитывается по ставке 13% от стоимости объекта свыше 1 млн рублей и уплачивается, если продавец владел своим имуществом менее 5 (в некоторых случаях , менее 3) лет. Это относится как к акциям, так и к любой другой жилой недвижимости.

Какой бы ни была история возникновения права на долю в квартире и дальнейших планов по ее отчуждению, необходимо внимательно изучить все подводные камни, доступные для данного вида недвижимости, и не забывать, что сделки с долями связаны с операции с недвижимостью большей сложности.

Вы узнаете больше о том, что такое закрепленная доля в квартире и как оформляется ипотека на эту долю, в следующих сообщениях.

Выпуск акций довольно сложен, поэтому, если вам нужна помощь в регистрации, пожертвовании, утилизации акций и т.д., запишитесь на бесплатную консультацию юриста в специальной форме на нашем сайте.

Ждем ваших вопросов и будем благодарны за оценку поста и т.п.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: