Гражданские сделки всегда сопряжены с высокими рисками, особенно если речь идет о полной предоплате.
Когда другая сторона сделки берет на себя отсроченное обязательство и сразу получает деньги за его исполнение, существует вероятность того, что она не выполнит условия контракта. Это можно найти во многих областях договорного права и чаще в долевом строительстве.
В целях защиты интересов покупателя недавно на законодательном уровне было установлено введение специальных ограниченных счетов.
Что такое гарантийные счета? Это возможность заморозить средства покупателя до выполнения договорных обязательств продавца. В сфере долевого строительства это запрет девелоперу на получение средств на строительство дома до сдачи дома в эксплуатацию.
О том, какие особенности скрывает это новое для российской экономики явление, поговорим дальше.
Что такое эскроу счёт и его особенности?
Действительно, понятие эскроу-счета в российском законодательстве существует около 5 лет. Сегодня повышенное внимание к нему связано с применением данной банковской гарантии к совместному жилью, от которой в последние годы пострадало большое количество граждан.
Особенности использования счетов условного депонирования закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации, в частности в главе 45, введенной в 2018 году.
Согласно ст. Счет эскроу 860.7 — специальный банковский счет для регистрации и блокировки денежных средств, полученных владельцем счета (вкладчиком) с целью их передачи другой стороне сделки (бенефициару) при наступлении причин, предусмотренных договором.
Проще говоря, счет условного депонирования — это ячейка, в которой деньги акционера хранятся в банке до тех пор, пока дом не будет построен, после чего они передаются застройщику. В этой схеме появляется третий субъект — банк, который называется гарантийным агентом.
Очевидно, это было сделано для того, чтобы защитить интересы акционеров и уберечь их от мошенничества со стороны застройщика. Теперь застройщикам придется строить дома на собственные деньги.
Открывать и использовать эскроу-счета в России могут как физические, так и юридические лица.
Области применения
Законодательство четко не определяет объемы и сферы применения счетов условного депонирования. Это значит, что ждать их использования стоит не только в долевом строительстве.
Гарантийные счета могут применяться в следующих ситуациях:
Только банки могут выступать в качестве агента в такой транзакции; есть запрет на все другие организации. Если что-то можно положить за границу в залог, то в России только предложение денег.
Договор об открытии и использовании ограниченного счета заключается в обязательном порядке тремя сторонами. Банк в нем выступает в роли принципала.
Использование в долевом строительстве
Фактически, ограниченные учетные записи в долевом строительстве начнут действовать только с 1 июля 2021 года. В то же время они не будут применяться как обязательное правило ко всем застройщикам.
Компании, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 г., должны использовать счета условного депонирования при взаимодействии с покупателями.
Деньги акционеров будут заморожены до завершения строительства. После этого разработчик получит к ним доступ и сможет использовать их для погашения имеющихся у него целевых кредитов. Чтобы купить дом, вы можете свободно воспользоваться этой технологией.
Это нововведение вызвало много споров в обществе, особенно в строительном сообществе. Конечно, все они предполагают внесение законопроектов о росте цен на недвижимость. Причем работать по этой схеме смогут только крупные девелоперы, малый бизнес будет вынужден прекратить свою деятельность.
Время покажет, так ли это. Представители власти и строительных компаний обещают, что рост цен будет незначительным и составит порядка 7-8%. Эта цена полностью оправдывает появление запаса прочности.
Очевидно, что для покупателя средства на покупку недвижимости часто оказываются непосильными при попытке привлечь собственные средства. Акционеры при покупке квартиры вынуждены обращаться за помощью к кредиторам. Это означает, что они могут подать заявку на получение ссуды в том же банке, в котором они намереваются открыть счет условного депонирования.
Таким образом, банк будет очень заинтересован в возврате денежных средств и проверке законности деятельности застройщика.
Счет эскроу — это сейф, в котором средства на покупку жилья надежно спрятаны под защитой банка.
Для девелопера такая система взаимодействия с покупателем тоже выгодна. В конце концов, это решает намерение покупателя купить недвижимость, а привлеченные средства на самом деле существуют. Желание быстрее получить эти деньги станет для девелопера стимулом к увеличению скорости строительства объекта.
Эскроу счёт в действии
Работа счета условного депонирования примерно аналогична работе варианта безналичной оплаты, такого как аккредитив. Однако у него есть и свои особенности. Чтобы четко выделить разграничение, вам нужно погрузиться в схему действий счетов условного депонирования.
Алгоритм счета следующий:
В случае возникновения каких-либо трудностей или несоответствий при исполнении условий договора, средства находятся под защитой и контролем банка. Они могут быть разблокированы и доступны только покупателю. У продавца нет к ним доступа.
Условия договора могут быть изменены при полном согласии всех участников или по решению суда.
Счет эскроу действует только в течение периода времени, указанного в соглашении.
Счет может быть закрыт при некоторых обстоятельствах. Например, если компания ликвидируется, одна из сторон сделки объявляется недееспособной или связь с одной из них теряется. Не исключено, что финансовое учреждение лишается лицензии или прекращает деятельность по другим причинам.
Затем лицо, открывшее счет, должно быть внесено в кредитный регистр для возврата своих средств. Бенефициар может быть внесен в реестр только в том случае, если его договорные обязательства были выполнены.
Банки могут запросить у сторон дополнительные документы для подтверждения законности сделки.
важно обеспечить, чтобы положение об обязанности банка проверять записи было прописано в трехстороннем соглашении. В противном случае банк не несет ответственности за какие-либо нарушения в деятельности застройщика.
Многих интересует вопрос, подлежат ли средства, депонированные на счетах условного депонирования, страхованию. Да, счета застрахованы, как это прямо предусмотрено Федеральным законом от 25.07.2012 г. 177 «О страховании вкладов в российских банках».
Страхование должно осуществляться в период с момента подачи документов на государственную регистрацию права собственности до истечения 3 дней после регистрации.
Счета Escrow необходимо застраховать на 10 миллионов рублей.
Список банков с эскроу счетами
Не все финансово-кредитные организации внедрили новую технологию взаимодействия с клиентами. Вы не можете открыть счет эскроу ни в одном банке.
Однако уже сегодня около 60 учреждений начали предоставлять такую услугу, полный список которых представлен на официальном сайте ЦБ.
Среди банков, которые свободно открывают ограниченные счета, можно выделить следующие:
Перед открытием эскроу-счета необходимо ознакомиться с условиями сотрудничества с банком и выбрать наиболее подходящий и надежный вариант.
Бежать из банка в банк не получится. Это трехстороннее соглашение, поэтому все ключевые решения по соглашению и поправкам к нему будут приниматься только на основе общего совокупного соглашения.
В чем преимущества и есть ли недостатки?
Эскроу-счет для разработчика влечет за собой появление новых сложностей. Ведь он уже не сможет брать деньги акционера на строительство. Значит, придется привлекать заемные средства.
Счет условного депонирования — надежная гарантия для акционера. Он находится не только под защитой государства, но и финансового учреждения, заинтересованного в тщательной проверке продавца недвижимости и его документов.
У эскроу-счета есть явные преимущества:
Многие банки оказались не готовы к этому нововведению. Но, скорее всего, с течением времени и активным использованием этой технологии другими банками те, кто ранее отказывался от ограниченных счетов, примут обратное решение.
Счета условного депонирования — новое явление в российской экономике и еще более новая процедура долевого строительства страны. Если его можно будет использовать во многих сферах, он будет применяться в большей степени в отношении защиты акционеров от произвола разработчиков.
При использовании счетов условного депонирования банки будут участвовать в совместном строительстве в качестве третьей стороны и гаранта защиты интересов.
Технология такого сотрудничества позволит сэкономить деньги покупателя недвижимости до завершения строительства жилого объекта.
