Что такое ипотечное покрытие и как вести его учет

Вопросы личных инвестиций волнуют не только представителей многомиллионных компаний, но и простых граждан. Ценные бумаги с ипотечным покрытием — одно из средств вложения капитала. Они обеспечены ипотечным покрытием, которое является гарантией банка по выданным кредитам на недвижимость.

Что такое ипотечное покрытие и как за ним следить

Что такое ипотечное покрытие

В общих чертах, ипотечное покрытие — это ряд прав на недвижимость и имущественные права, которые служат обеспечением обязательств эмитента. Эти активы и права в случае ухудшения ситуации станут источником выполнения финансовых обязательств перед держателями ипотечных кредитов, облигаций или сертификатов участия.

Для клиентов банков, решивших приобрести ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право потребовать уплаты процентов по ссудным (кредитным) договорам и вернуть вложенную в ценные бумаги сумму. В случае невозврата денежных средств возможно обращение взыскания на имущество (в случаях, предусмотренных законом, и только в судебном порядке, срок подачи заявлений ограничен двумя годами).

Чтобы понять, как работает такая финансовая схема, необходимо более внимательно изучить механизм ипотеки и ее отражение в расходах и доходах банка. Например, кредитная организация выдает своим клиентам ипотеку на сумму 20 000 000 рублей. Эти средства уходят с баланса, но имущество остается закрепленным. В такой ситуации банк имеет право и возможность выпускать стоимостные облигации в размере выданной ипотеки (20 000 000 рублей), при этом гарантией по ним будет недвижимость, приобретенная заемщиками банка по ипотеке. Погашение облигаций будет осуществляться за счет средств, которые заемщик выплачивает по кредитному договору. В противном случае будет инициирована процедура продажи недвижимости (только в судебном порядке).

Следующие виды именных ценных бумаг выпускаются и продаются в Российской Федерации, обеспеченные залогом:

  1. Взаимный. Документ, который позволяет держателю получить причитающиеся ему средства в любой момент подачи заявки.
  2. Связь. В него входят средства, которые будут выплачены банку заемщиками по ипотеке (основной долг по кредиту + проценты за весь период использования заемных средств). Объем выпуска этих ценных бумаг ограничен суммой, которую банк получит в виде платежей от заемщика.
  3. Свидетельство об участии. Ценная бумага, не имеющая номинальной стоимости. В каждом сертификате прописан процент от общего ипотечного покрытия (10, 25, 30% и так далее). Сертификаты участия могут выдавать только финансовые организации, уполномоченные на прямое сотрудничество с паевыми фондами и НПФ.

Что такое ипотечное покрытие и как за ним следить

Практическое использование

Практика создания и выпуска обеспеченных ценных бумаг в виде залога широко распространена за рубежом. В России этот вид инвестирования пока не развит, но открывает широкие возможности для инвесторов и эмитентов в виде высокой доходности и среднего уровня рискованности. Эти перспективы формируются на основе нескольких факторов:

  • неуклонно растущая цена на недвижимость — залог ценных бумаг в основном представлен недвижимым имуществом страны (квартиры, частные дома, коттеджи);
  • срок погашения ипотеки: если жилищный заем погашается раньше, чем ожидалось, залог автоматически выплачивается, что снижает его прибыльность для инвестора, но, поскольку ипотека является долгосрочной, досрочная выплата происходит редко.

Инвестиционное ипотечное покрытие существенно влияет на развитие экономики страны в целом и выгодно каждому участнику процесса:

  • Банк получает двойную выгоду. Сначала оформляются ипотечные сделки, затем выпускаются и продаются ценные бумаги с ипотечным покрытием.
  • Инвестор: вкладывает свой капитал в надежный актив, который имеет минимальный риск, а также гарантирует хорошую прибыль. Важно помнить, что доход инвестора частично зависит от цен на недвижимость, которые в России из года в год имеют устойчивую тенденцию к росту.
  • Заемщик: Большое количество сделок по долгосрочным жилищным кредитам является гарантом постепенного снижения процентных ставок по ипотеке. Это делает кредитование более прибыльным, увеличивает спрос населения на такие банковские продукты и, в свою очередь, приводит к еще большему количеству транзакций.

банк также может привлечь к этому процессу ипотечные агентства. Это выглядит так:

  • банк передает агентству кредитные права по ипотечной ссуде (кроме процентов по ипотеке) и получает основную сумму ссуды, которую можно снова использовать в качестве заемных средств для ссуд;
  • ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму кредитов и продает их по выгодной для себя ставке (проценты по облигациям, ипотеке и т д на несколько пунктов ниже стандартной ипотечной ставки).

Таким образом, значительно увеличивается оборачиваемость банковских средств и количество возможных сделок по ипотечному кредитованию.

Что такое ипотечное покрытие и как за ним следить

Бухгалтерия

Объем ипотечных кредитов с каждым годом увеличивается. Постепенно увеличивается объем выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием. В связи с этим большое значение приобретают вопросы, связанные с регистрацией заложенного недвижимого имущества. Такой учет может вести как сам банк, так и специализированная организация (кастодиан).

Для точного и полного учета недвижимого имущества разработано и успешно применяется программное обеспечение, которое обеспечивает:

  • автоматический расчет ипотечной задолженности;
  • переоценка существующих активов;
  • регламентированная финансовая отчетность (информация о степени ипотечного покрытия, персональные данные, баланс и т д);
  • учет недвижимости, денежных средств, находящихся в обращении ценных бумаг;
  • отражение всех операций с недвижимостью, обеспечивающих хеджирование инвестиций;
  • ведение реестра владельцев ценных бумаг;
  • автоматическое начисление прибыли;
  • расчет плана погашения основной суммы долга;
  • общий документооборот (создание запросов, согласований, уведомлений, учет входящих / исходящих документов, соответствующие журналы регистрации и т д);
  • контроль нарушений.

Такие технические средства учета не только значительно облегчают работу с ипотечным покрытием, но и привлекают новых инвесторов, которые предпочитают иметь дело с проверенными и понятными активами. Бухгалтерские программы позволяют работать одновременно с несколькими компонентами ипотечного покрытия:

  • недвижимость;
  • ценные бумаги, выпущенные банком или специализированным агентством;
  • средства, полученные от заемщиков и использованные для погашения ценных бумаг.

Что такое ипотечное покрытие и как за ним следить

Заключение

Ипотечное хеджирование — новый многообещающий финансовый инструмент. Использование имущества, которое уже давно находится в залоге банка, в качестве обеспечения выпущенных ценных бумаг, позволяет всем участникам финансового процесса получать свою выгоду, практически ничем не рискуя.

Вы можете узнать больше о том, что такое ценные бумаги с ипотечным покрытием и как в них инвестировать, ниже.

На сайте есть бесплатные юридические консультации, которые могут подсказать все нюансы. Зарегистрируйтесь в специальной форме.

Пожалуйста, поставьте лайк и лайк.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: