Планируя строительство здания, важно предусмотреть множество нюансов, особенно если речь идет о получении прибыли.
Максимальный экономический эффект достигается при рациональном использовании земли, проведении всех инженерных коммуникаций и подготовке площадки для размещения хозяйственных построек.
Отличного результата в процессе планировки можно добиться, используя один из важных показателей — плотность застройки.
Что это значит, как рассчитывается, в чем измеряется — мы рассмотрим в этой статье.
Основные определения и понятия
Чтобы понять, что такое плотность застройки, необходимо обратиться к градостроительному законодательству. Этот показатель характеризует интенсивность использования территорий.
Коэффициент застройки — это численное соотношение между площадью участка и земельным участком, на котором будет построена будущая или существующая застройка. По-другому коэффициент еще называют плотностью застройки.
Используются 2 индикатора плотности:
Оба эти отношения важны для планирования развития области. В правовом поле не допускается использование значений коэффициентов ниже утвержденных нормативными актами.
К тому же эти показатели позволяют максимально эффективно избавиться от участка под строительство.
Как в городской, так и в сельской местности действуют ограничения на строительство. Они зависят от двух обстоятельств:
Застраивать всю территорию жилым домом нецелесообразно. Это противоречит действующему законодательству. Жилой дом должен быть окружен паркингом, детской площадкой, тротуарами. Это пример применения строительного фактора.
Коэффициент плотности застройки используется более глобально: в процессе планирования не участка, а всего микрорайона или микрорайона. Для применения коэффициента учитывается тип зоны.
Например, если планируется строительство жилого дома, актуальным будет наличие детского сада или школы на этом участке. Задача в данной ситуации — построить полноценную инфраструктуру внутри микрорайона.
Особенности применения коэффициента плотности застройки
Коэффициент плотности застройки имеет ряд характеристик:
Планы застройки определяют часть территории, свободную от всех построек. Указано назначение всех построек.
отказ от соблюдения всех требований недопустим — это влечет ответственность перед виновными — строительной компанией или собственником земли. Постройка будет признана незаконной и будет снесена по решению суда.
Нормы коэффициента
Существующие нормативные показатели плотности застройки территорий закреплены в «Своде правил градостроительства». В документе отражены особенности планировки и застройки городских и сельских поселений.
В соответствии с показателями, указанными в нормах, в 2021 году действуют следующие нормы плотности застройки:
Коэффициенты, указанные для жилых домов, приведены с учетом формирования инфраструктуры, организаций по оказанию услуг населению, гаражных комплексов, зон благоустройства и реабилитации. Для производственных объектов особые зоны и полигоны не учитываются.
Процесс восстановления старых микрорайонов обеспечивает потребности граждан в учреждениях культурного, экономического и социального назначения. Площадь под такие постройки может быть уменьшена при наличии необходимой инфраструктуры в соседних кварталах. Это не влияет на показатели стандарта удаленности конструкций от жилых домов.
следует учитывать одно важное обстоятельство: на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 м² жилой площади. Это минимальный процент.
Если микрорайон состоит из индивидуальных жилых домов и кондоминиумов, то расчеты следует производить как на сплошную застройку жилыми домами.
Если в поселении проживает менее 3000 человек, вся территория будет считаться единым жилым районом, независимо от площади поселения.
Нормативная база
Коэффициенты плотности застройки зданий и сооружений определяются на основании следующих санитарных норм и правил:
Также показатели зависят от плотности населения, типа застройки, обеспеченности завода инженерными сетями.
Строительство жилых и нежилых участков в пределах поселка ведется по нормам, установленным государством.
Цель санитарных правил — обеспечить жителей того или иного города достаточным количеством жилья и всем необходимым. Учитывается текущее количество и возможный рост.
Особенности расчета коэффициента
Расчет производится с учетом количества подходящих или нежилых квадратных метров на один гектар земли. Этот расчет позволяет определять плотность целых территорий в интересах государства.
Перед расчетом коэффициента плотности застройки специалисты исходят из соотношения квадратных метров на гектар вне зависимости от общей площади участка. В большинстве городов плотность застройки составляет 20% и более. Например, в Москве этот показатель достигает почти 60 %.
Расчет коэффициента плотности застройки необходим для определения параметров будущей конструкции. От этого показателя зависят особенности фундамента объекта, загруженность инженерных сетей и других коммуникаций.
Рассмотрим конкретно, как рассчитывается плотность застройки. Ранее указывалось, что коэффициент используется при строительстве сооружений в общественных микрорайонах. В такой ситуации частные лица не допускаются к заселению. Закон позволяет делать это только уполномоченным государственным чиновникам.
Процент застройки земли рассчитывается двумя способами:
Сетевой метод позволяет рассчитать площадь жилых домов из общей площади микрорайона за вычетом площади зданий и других объектов социально-культурного и экономического значения.
Чтобы понять, в чем измеряется коэффициент, нужно применить один из методов.
По брутто-методу стоимость определяется в процентах.
Формула нормы использования территорий выглядит так:
КЗ = ПЗ: ПУ,
где KZ — коэффициент застройки, PZ — площадь застройки; ПУ — площадь участка.
Общая площадь построек на земле в квадратных метрах на единицу земли, измеренная в гектарах, используется как единица измерения при планировке микрорайонов и в расчетах. Следовательно, единицей измерения плотности застройки является м2 / га.
Заключение
Плотность застройки — один из наиболее распространенных показателей, используемых при проектировании и планировании определенных конструкций. В градостроительной практике этот показатель определяет интенсивность землепользования.
Для разных типов микрорайонов требуется процедура расчета коэффициента плотности. От этого зависит степень соответствия стандартам и эргономичность конструкции. То же самое происходит при планировании строительства частного дома на участке.
За пределами жилого дома также есть жилые постройки, участки под огороды, огороды и другие нужды.
