Что такое кооперативная квартира 2021: как оформить собственность и продать, пошаговые инструкции и риски

Закон предусматривает несколько вариантов покупки дома. Помимо покупки квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации — застройщика, у россиян есть возможность участвовать в кооперативе. В результате работы такого слияния пайщик переходит в собственность кооперативной квартиры, характеристики которой мы разберем в статье.

Что это

Рассмотрим подробнее, что такое кооперативная квартира. Такие объекты недвижимости появились в СССР. И тогда, и сегодня суть кооператива можно выразить следующим образом:

• заинтересованные граждане собирают свои средства на единый счет и создают кооперативное объединение;
• кооперативная ассоциация использует навыки своих членов или нанимает строительную компанию для строительства дома;
• после сдачи дома в эксплуатацию жильё распределяется между членами в соответствии с их взносами. Кому какая квартира достанется, как правило, решается на этапе формирования товарищества.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант более безопасен для акционера. Основные недостатки жилищного кооператива по сравнению с дошкольным учреждением:

• средства акционеров не застрахованы и не подлежат зачету Фондом защиты акционеров;
• строительством руководят непрофессионалы;
• акционеры не имеют особых прав в качестве акционеров в случае банкротства застройщика.

ВАЖНЫЙ! Кооператив — это более рискованное вложение, чем долевое участие в строительстве. Но акционеров привлекает возможность получить квартиру намного дешевле, чем покупка готового или долевого строительства.

Кооперативная квартира — это жилье, построенное совместными усилиями и паевыми фондами граждан, объединенных в кооператив. Это полностью функциональная схема. Сложности у акционеров и их наследников возникают в следующих случаях:

• дом построен и нужно организовать под себя жилое пространство;
• дом построен, пая оплачена, но акционер умер, не зарегистрировав права собственности;
• акция не была оплачена, и акционер скончался.

В этом случае ситуация может возникнуть давно и затянуться на годы. Нередко человек вкладывал средства в кооперативное жилье в СССР, переезжал в готовое жилье, но никогда не регистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Его наследникам приходится бороться за свои права.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность жилищных кооперативов регулируются разделом V Жилищного кодекса Российской Федерации. Здесь также устанавливаются права акционеров:

• участвовать в организации жилищных кооперативов и управлении ими через общее собрание;
• право на участие в кооперативе;
• право на кооперативное жилье исходя из суммы денег, выплачиваемой при уже арендованном жилищном кооперативе;
• разрешить временным жителям жить;
• делить квартиру с другим акционером, если такая возможность существует;
• аренда жилой площади;
• получить возмещение при сносе дома;
• участвовать в банкротстве строительных обществ.

Некоторым наследникам предоставляется льготная возможность вступить в кооператив, если наследодатель все еще имеет долю.

Регистрация собственности

Право собственности на квартиру переходит к партнеру в момент полной оплаты комиссии. Этот факт необходимо подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Прописка возможна, если дом уже сдан.

Общий порядок регистрации собственности:

1. Собрать документы по списку и оплатить госпошлину.
2. Обратитесь в «Мои документы» для передачи документов.
3. По истечении срока регистрации собираем окончательный результат.

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления права собственности на кооперативную квартиру вам потребуются:

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании предоставленных документов сотрудник оформит заявление. Нет необходимости заранее заполнять анкету дома.

Куда обращаться

Регистрацию в ЕГРН осуществляет регистратор, сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

• лично через МФЦ — самый распространенный и надежный вариант;
• по почте — дорогой и непопулярный способ, придется заверять все подписи;
• через [urlspan] личный кабинет [/ urlspan] на официальном сайте Росреестра — новая возможность, реализованная не во всех регионах, требует наличия специальной ЭЦП.

Удобнее всего выбрать ближайший офис «Мои документы» и записаться на прием к специалисту.

ВАЖНЫЙ! Они могут отказать в приеме документов только в том случае, если заявитель не привез с собой паспорт. В остальных случаях документы необходимо принять, даже если они написаны с ошибками или отсутствует какая-то бумага.

Сроки регистрации и госпошлина

Оформление занимает от 7 до 14 рабочих дней, в зависимости от сложности ситуации и комплектности документов. Если заявитель забыл приложить определенное свидетельство, регистрация будет приостановлена. Документ также необходимо будет подать через МФЦ.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По результатам регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилой площади. Свидетельства (розовые на бланке) права собственности аннулированы, теперь права подтверждены выписками.

Регистратор вправе отказать в регистрации при обнаружении недостатков в документах или их неполной комплектации.

Порядок наследования

Кооперативную квартиру бывает сложно передать по наследству. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, наследники получают не жилье, а долю — стоимость квартиры. Главное, чтобы комиссия уплачивалась полностью.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя способами: по завещанию или по закону. Завещание может быть неизвестно до последнего момента, но если его нет, наследование осуществляется в соответствии с кодексом, установленным Гражданским кодексом.

Как поступить за наследников:

1. День смерти раскрывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для возбуждения иска о распределении оставшегося имущества. Лучше выбирать нотариуса по месту жительства умершего. На эти действия отводится шесть месяцев.
2. Следующим шагом будет поиск наследников и распределяемого имущества. Состав наследуемой вещи определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
3. По результатам распределения наследства выдаются подтверждающие документы — справки. Анкеты недвижимости необходимо подавать на регистрацию в ЕГРН.

Гражданам потребуются следующие документы:

• свидетельство о смерти;
• заявление о возбуждении наследственного иска — написано в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
• документы о родстве с умершим;
• все документы на имущество, оставшееся после смерти.

Для регистрации пая вам понадобится документация для приема в кооператив или карта зарегистрированного имущества.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий собственник вовремя оформил свои права. Наследники просто получают жилье в собственность и не должны обращаться в кооператив. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники просят МФЦ передать документы на регистрацию. Через 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью новых собственников квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у члена с момента полной оплаты доли. Даже если кооперативная квартира не зарегистрирована в ЕГРН, акционер все равно считается собственником. При этом право на само жилище переходит к наследникам.

ВАЖНЫЙ! Если акции оплачены, вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для регистрации необходимо получить в кооперативе:

Впоследствии нотариус выдаст справку. Со справкой, справкой об уплате взносов, протоколами госпошлины и паспортом наследник отправляется в МФЦ. Кооперативная квартира уже будет на имя наследника.

Пай не выплачен

Это самая сложная ситуация для наследников. Право собственности принадлежит кооперативу, и наследники получают только унитарные накопления умершего. Право пользования квартирой не переходит по наследству, так как напрямую связано с вступлением в кооператив.

ВАЖНЫЙ! Родственники умершего, проживающие с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным гонораром:

• вступить в кооператив, уплатить взносы и оформить право собственности на квартиру;
• не вступать в кооператив и получать вознаграждение за долю.

Если наследники многочисленны, ст. 131 ЖК РФ. Право преимущественного отказа распределяется следующим образом:

• в первую очередь входит супруг, имеющий право на долю;
• если муж / жена отсутствует или отказывается присоединиться, наследники, которые жили с умершим, могут вмешаться;
• если все отказываются присоединиться, право переходит к другим наследникам.

Если наследники не хотят вступать в кооператив, им выплачивается размер взноса. Процедура проходит в рамках ст. 13-14 закона «О сотрудничестве с потребителями». Кроме того, необходимо ознакомиться с уставом кооператива.

Если кооператив отказывается выплачивать компенсацию, это можно рассматривать как неосновательное обогащение и требовать взыскания в суде.

Часто задаваемые вопросы

Несколько вопросов возникает в отношении кооперативных квартир. Рассмотрим самые популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Понятие «приватизация» распространяется только на государственную или муниципальную квартиру. Квартира кооператива никогда не принадлежала ни государственной, ни местной администрации: изначально она строилась как частная.

Поэтому процедура регистрации называется не «приватизацией», а просто «регистрацией прав собственности». Как оформить квартиру в собственность — мы рассмотрели выше.

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Кооперативная квартира, которая не приватизирована, т.е.не зарегистрирована как собственность, принадлежит акционеру на праве собственности при условии полной оплаты доли. В этом случае теоретически его можно оставить в наследство, но на практике нотариус не завещает. Перед составлением завещания нотариус будет настаивать на регистрации объекта недвижимости в ЕГРН.

На вопрос, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, доля которой не оплачена, ответ строго отрицательный. Эта жилая площадь пока не принадлежит акционеру. Имущество находится в собственности кооператива. Следовательно, по наследству можно не жильё, а только кооперативную долю.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе заканчивается:

• добровольно по просьбе участника;
• если он был принудительно выслан за серьезное нарушение правил;
• в случае смерти акционера;
• при ликвидации жилищного кооператива.

В первых трех случаях деньги, уплаченные им в счет кооперативного вознаграждения, возвращаются члену или его наследникам. В последнем случае остаточные активы после ликвидации делятся между всеми участниками пропорционально размеру их участия в жилищном кооперативе.

Купля-продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только в том случае, если недвижимость на него уже зарегистрирована и есть реестр собственника в ЕГРН. В остальных случаях транзакция просто не состоится, даже если комиссия полностью уплачена. Поэтому в любом случае продавец должен предварительно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок продажи кооперативной квартиры не отличается от обычной купли-продажи:

1. Подготовка документов.
2. Заключение договора купли-продажи и передача по акту.
3. Оформление права покупателя на квартиру в ЕГРН.
4. Полная оплата проживания.

При этом не нужно запрашивать разрешение у кооператива на продажу.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, приобретающего квартиру в кооперативе (Москва или регионы), — это оспаривать операцию со стороны кооператива. Это возможно, если взнос не оплачен полностью. Чтобы обезопасить себя, нужно попросить у продавца подлинный сертификат об оплате в комплекте с комиссией — он сохранился при регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативного имущества и возможные сделки с ним напрямую определяются фактом возврата доли. В случае оплаты таксы любые операции возможны после регистрации объекта недвижимости в ЕГРН. Если выплаты по-прежнему открыты, вы можете распоряжаться только самой долей, но не жилым помещением.

Также читайте интересный материал о купле-продаже на вторичном рынке и о том, что такое ипотечный кооператив.

Если у вас остались вопросы о совместном размещении, спросите нашего специалиста по чату. Мы также готовы помочь вам в комментариях.

Команда портала благодарит за лайк и репост статьи.