Что такое налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить в 2021 году: пошаговая инструкция и документы

Практически весь российский доход облагается подоходным налогом. При отчуждении недвижимости обязательно рассчитывается НДФЛ, который затем вносится в баланс. При определенных условиях налог может вообще не уплачиваться или его можно значительно снизить, изучив нюансы, регулирующие налоговый вычет при продаже квартиры.

В чем суть удержания?

Налоговые льготы при продаже квартиры и другого недвижимого имущества (дома) — что это? Сегодня это означает:

1. Сумма полученного дохода уменьшается на размер выгоды — это наиболее правильное понимание с точки зрения Налогового кодекса (Налогового кодекса РФ).
2. Наиболее распространен порядок получения налоговой льготы, включая вопросы ограничения собственности и снижения НДФЛ.

В повседневной жизни понятие «налоговый вычет» включает в себя определенную процедуру, конечная цель которой — платить меньше налога в бюджет или не платить вообще. Процедура с учетом действующего законодательства отвечает на вопросы:

1. Сколько лет владения подряд нужно, чтобы вообще не платить?
2. Если срок давности недостаточен, как можно законно и эффективно снизить налог, если вы уже продали свою квартиру?

Перед тем как подготовить жилое помещение к продаже, нужно посмотреть, сколько времени оно находится во владении продавца. Итак, если вы не можете избавиться от выплаты из-за срока давности, вам необходимо уменьшить НДФЛ, используя налоговый вычет напрямую.

Кто имеет право на налоговые льготы

Налоговые льготы предоставляются продавцу при условии, что:

• проживает в России;
• недвижимость географически расположена в стране.

В глазах закона человек считается резидентом, если он находится в пределах страны не менее 183 дней в течение календарного года. Следовательно, если гражданин России проводит больше времени в году за пределами Российской Федерации, он не имеет права на налоговые льготы.

Индивидуальные предприниматели также имеют право на налоговый вычет при условии, что жилье не использовалось в их коммерческой или производственной деятельности.

Сколько времени нужно, чтобы не платить налоги

Известное правило «Прошло 3 года — не платишь» претерпело не благоприятные для граждан нововведения. Мандат был продлен в начале 2016 года с добавлением списка условий. Теперь для начала нужно внимательно изучить выписку из реестра недвижимого имущества, то есть дату государственной регистрации прав собственности продавца. Кроме того, возможны два варианта.

1. Если желаемая дата — до 01.01.2016 (т.е до 31.12.2015 включительно), применяется обычный трехлетний период: нет необходимости платить налоги при продаже квартиры, если она находилась в собственности три года подряд или более.

Пример. Быкова Л.Н. Жилье приобретено 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации 21 сентября 2015 года. С 22 сентября 2018 года гражданин сможет продать квартиру без уплаты налогов.

1. Если дата регистрации 01.01.2016 или позже, применяются новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.

Трехлетний период необходимо учитывать, если вы:

• приватизирован;
• унаследованный;
• подарено близким родственником;
• полученные в рамках аннуитета.

Срок управления унаследованным имуществом исчисляется со дня смерти предыдущего владельца. В остальных случаях — с момента регистрации собственности продавца в ЕГРН.

Пример. Родственник Иванова А.Б скончался 26 января 2017 года. Согласно завещанию, квартира полностью перешла в собственность Иванова. Зарегистрировать переход прав на ЕГРН после процедуры завещания можно было только 1 июля 2017 года, но срок владения начался 26 января 2017 года, и Иванов сможет продать квартиру без уплаты налогов с 27 января, 2020.

В противном случае применяется продленный пятилетний период. Например, когда жилое пространство:

• куплено;
• дарят другие родственники, а также друзья, знакомые;
• обменялись;

со дня регистрации собственности необходимо отсчитать шестьдесят месяцев непрерывного управления, после чего ее можно будет продать без налогов. Так, если жилая площадь была куплена в 2016 году, продать ее без НДФЛ можно будет только в 2021 году.

Важный. Рецепт собственности освобожден как от налога, так и от 3-НДФЛ. После этой транзакции заполнять декларацию не нужно.

Если сделка состоится до истечения минимального срока полномочий, налогоплательщик имеет право применить налоговый кредит.

Сумма удержания

Кодекс предусматривает два варианта вычета имущества при продаже квартиры в 2021 году:

• размер вычета установлен в размере 1 000 000 (Один миллион рублей);
• расходы — в размере денег, потраченных на покупку и ремонт квартиры.

Какой из них лучше использовать, зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает одного миллиона рублей или документы о расходах не сохранились, лучше остановиться на фиксированной сумме. Дополнительного подтверждения документами или заявлениями не требуется.

Если сумма сделки превышает миллион, нужно посмотреть, какие документы о затратах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически понесенные затраты, а не все затраты. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а фактически ремонт стоил 320 000 рублей, то в качестве льготы принимается ровно 320 000 рублей.

Следующее поможет вам подтвердить фактические затраты:

• Денежно-кредитная политика между продавцом и предыдущим владельцем;
• DDU с разработчиком;
• договоры на ремонтно-отделочные работы и разработку проектно-сметной документации;
• любые платежные документы по вышеуказанным договорам: квитанции, чеки, квитанции, выписки со счетов;
• квитанции на покупку стройматериалов.

Например, если жилая площадь была куплена продавцом за 1700000 рублей, то при ремонте (закупка материалов, отделочные работы) было вложено 320000 рублей и она была продана за 2400000 рублей, то можно заявить о покупке и сумма ремонта, т.е. 1 700 000 + 320 000 = 2 020 000 руб.

Выбор отражается в налоговой декларации 3-НДФЛ. Если выбран фиксированный вычет, подтверждать его не нужно: это требуется по закону. Если используется расходный вариант, к декларации прилагаются подтверждающие документы.

Расчет налога на прибыль при получении пособия

При расчете налога на прибыль нужно последовательно ответить на три вопроса:

1. Как долго продавец постоянно владел недвижимостью?
2. Какой доход был получен от сделки?
3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Сумму, полученную после ответов на эти вопросы, необходимо умножить на 13% (или на 0,13 — это арифметически правильно). В результате вы получите причитающуюся сумму налога.

Вопрос 1. Как долго продавец непрерывно владел жильем?

При ответе на этот вопрос необходимо рассчитать минимальный лимит собственности по правилам, описанным выше. Если крайний срок соблюден, т.е продавец ценных бумаг является владельцем более 3 (5) лет, налог с продаж не должен уплачиваться, независимо от суммы.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Если продавец является собственником на более короткий срок, чем установленный: менее трех (вычеты за квартиры менее 3 лет и менее 5 лет); налоговые льготы помогут снизить размер налога.

Вопрос 2. Какой доход получен по сделке?

Доходом традиционно считается указанная в договоре сумма вне зависимости от кадастровой стоимости. Именно к ней вы должны применять налоговые вычеты и ставку НДФЛ. Такой подход разрешен только в том случае, если недвижимость находится на имя продавца до 31.12.2015 включительно.

Если недвижимость зарегистрирована после 01.01.2016, необходимо сверить сумму продажи с кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент). Какая из этих цифр будет больше — что нужно учитывать при расчете НДФЛ.

Алгоритм проверки прост:

1. Первым делом необходимо заказать справку о кадастровой стоимости в Росреестре на 1 января года, в котором состоялась продажа.
2. Найдите в готовой справке строчку «Кадастровая стоимость».
3. Умножьте указанную цифру на 70%.
4. Сравните результат с контрактной ценой.

Самая большая из этих сумм будет признана оборотом.

Определив доход с учетом изложенных выше правил, можно переходить к удержанию из него налоговой выгоды.

Вопрос 3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Вы можете выбрать один из двух требуемых по закону: фиксированный или расходный. Суть в следующем: из суммы дохода достаточно вычесть сумму вычета. В результате получается сумма налогооблагаемого дохода, которую необходимо умножить на 13%.

Цена продажи должна быть принята во внимание правил определения суммы дохода, упомянутого выше (кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, или цена контракта).

лучше всего определиться с выгодным вариантом перед продажей дома. Расчет на квартиру с помощью калькулятора НДФЛ поможет определить, какая из льгот выгоднее в том или ином случае.

Формула расчета налога

Универсальная формула расчета выглядит следующим образом:

(Д — НВ) * 13% = сумма налога, где

D — доход (от договора или от кадастровой стоимости);

НВ — налоговый вычет (фиксированный или расходный).

Расчет налогов например

Исходные данные: жилая площадь куплена в феврале 2016 года по цене 1 250 000 руб. За период владения капитальным ремонтом за 285000 руб. Есть документы на ремонт. Налогоплательщик решил оформить жилищный вычет после продажи его в июне 2018 года за 1600000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимого имущества на 01.01.2018 г составила 1 640 000 руб.

1. Как долго продавец владел недвижимостью? С момента регистрации до продажи прошло 29 месяцев (с февраля 2016 г по июнь 2018 г.) — меньше пяти лет (или 60 месяцев), требуемых по закону. На этом основании продавец не может уклоняться от уплаты налогов.

1. Сколько денег было получено? После расчета кадастровой цены продавец получил: 1 640 тыс. * 0,7 = 1 148 тыс. Руб. Результат ниже цены, установленной контрактом, поэтому в качестве дохода от сделки будет принято 1 600 000 рублей (как в контракте).

1. Какой налоговый вычет выгоднее? У продавца есть доказательства расходов на общую сумму 1 535 тыс. Руб. (1 250 тыс. — покупка и 285 тыс. — ремонт). Вычет из этой суммы явно более выгоден, чем фиксированная сумма в 1 миллион рублей, поэтому продавец заявит о структуре расходов.

Как рассчитать налог:

(1600000 — 1535000) * 13% = 8450 руб.

Итого: сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 8 450 рублей.

Важный. Когда вычет больше или равен сумме дохода, расчет дает отрицательную сумму налога. В этом случае вам не нужно ничего платить в бюджет, но вам все равно нужно подать декларацию.

Функциональность совместного владения

При продаже совместной квартиры налог с продаж делится между всеми. Соответственно делится и налоговый вычет — по квотам. При этом части продаваемого имущества указываются в официальных документах: свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Это означает, что собственники, каждый из которых владеет 1/3, имеют право на получение пособия, равного 1/3 от его общей суммы за каждого. Если одному владельцу принадлежит 3/4, а второму — 1/4, вычет будет распределен между ними в одинаковых пропорциях.

Что касается общности имущества (супруга), налоговые вычеты при продаже доли квартиры делятся поровну между мужем и женой.

Особенности продажи наследственного жилья

Унаследованная собственность предоставляет ее владельцу льготный период, необходимый для того, чтобы вообще не платить налоги. Срок владения в любом случае составит 3 года, независимо от того, была ли квартира освобождена до 2016 года или позже.

Также есть нюанс в порядке определения точки отсчета срока. В случае наследства оно сдвигается: начало отсчитывается со дня смерти наследодателя, а не со дня государственной регистрации в ЕГРН.

Неважно, когда недвижимость была оформлена на нового владельца — через полгода, через год или больше. День смерти предыдущего владельца определяет необходимый срок. Также не имеет значения, получено жилье по закону или по завещанию, от родственника или нет.

Пример. Член семьи Карбышева А.Н скончалась 11 марта 2015 года. Согласно оставленному завещанию трехкомнатная квартира была передана Карбышевой А.Н., и родственники погибшего не получили права на жилье. После долгого судебного разбирательства 17 сентября 2017 года квартира все же была зарегистрирована на Карбышева А.Н. В этом случае, несмотря на все сложности, срок владения будет исчисляться с 11 марта 2015 года, а недвижимость можно будет продавать без уплаты налогов с 12 марта 2018 года.

Характеристики пособий пенсионерам

Никаких льгот для пенсионеров, связанных с уплатой налогов при продаже квартиры, действующее законодательство не предусматривает. Доход пенсионера от продажи жилья облагается НДФЛ в том же режиме, что и доходы других категорий населения.

Особенности при продаже квартиры родственнику

При продаже квартиры родственнику у продавца нет дополнительных льгот и обязательств перед бюджетом. В этом случае расчет НДФЛ осуществляется в общих чертах.

Следует помнить, что сделки между родственниками часто носят мнимый характер и могут быть оспорены заинтересованными сторонами (особенно в случае банкротства) в суде. Кроме того, ни в коем случае нельзя использовать куплю-продажу квартиры в семейном кругу с целью сбора средств материнского капитала. Это уголовное преступление.

Важный. В этом случае покупатель не получает вычет за покупку (покупка между родственниками.

Порядок приема

Главный вопрос при получении: можно ли получить вычет, если квартира продана? Не путайте вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный НДФЛ на баланс, а продавец уменьшает сумму налога до уплаты.

Это означает, что налоговые органы ничего не возвращают: налогоплательщик будет платить за него меньше.

Для запроса пособия необходимо:

1. Подождите до конца года, когда квартира будет продана.
2. Заполните декларацию (З-НДФЛ) самостоятельно или с помощью специалиста, приложите подтверждающие документы.
3. Отправьте посылку в отделение до 30 апреля.
4. Уплатить налог, рассчитанный по декларации, до 15 июля.

Документы необходимо подавать в инспекцию ФНС (не ФНС) по адресу проживания продавца. После расчета бюджета вы можете запросить сверку и убедиться в отсутствии налоговой задолженности.

Список необходимых документов

Для регистрации вам понадобятся:

1. Наиболее важным является заполненное заявление 3-НДФЛ.
2. Доказательства заключения и исполнения сделки (денежная политика, передаточный акт, платежные документы).
3. Если используется расходный вариант — подтверждение расходов (договоры на покупку квартиры, на ремонт, отделку, изготовление проекта, квитанции и квитанции на покупку стройматериалов).

Для заполнения выберите форму декларации, разработанную за год совершения операции. Например, здесь вы можете скачать форму для заполнения для продажи в 2021 году. Вам не нужно заполнять все страницы, достаточно пяти, как в примере.

Основные изменения в 2021 году

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2021 году не изменился. Однако стоит учитывать новинки 2016 года, а именно:

• изменился минимальный срок владения, после которого отпадает необходимость платить налоги — от 3 до 5 лет;
• добавлены причины приобретения, от которых зависит срок владения;
• изменился порядок расчета дохода от продаж — теперь цену контракта нужно сравнивать с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7.

Подробнее обо всех этих функциях можно узнать выше.

Заключение

Налоговый вычет позволяет существенно сэкономить на налогах при продаже квартиры в 2021 году, а в некоторых случаях даже освобождает от уплаты налогов. На первый взгляд правила применения дедукции сложны, но понять их нетрудно.

При подаче заявления на получение пособия необходимо понимать, как долго квартира находится в собственности, какой доход был получен от ее продажи и какой налоговый вычет наиболее эффективен в той или иной ситуации. В остальном арифметические расчеты и оформление документов не займут много времени, поэтому ответ на вопрос, как получить налоговый вычет от продажи квартиры, сводится к анализу индивидуальной ситуации и поиску наиболее выгодных вариантов налогообложения.

Также не стоит забывать о возврате процентов по ипотеке, на которые вы имеете право, если квартира была приобретена в ипотеку.

Подробнее о налоговом вычете при продаже квартиры вы можете узнать на бесплатной консультации с юристом. Регистрация на нашем сайте через консультанта.