Что такое неотделимые улучшения квартиры, помещения по Гражданскому кодексу в 2021 году

Сегодня понятие «неотъемлемые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или аренде собственности эти улучшения часто являются предметом споров между домовладельцем и арендаторами и, в случае купли-продажи, используются для снижения налога продавца. Что это такое, как регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов — рассмотрим далее.

Концепция неразделимых улучшений

дома

Законодательное толкование тех, которые являются неотъемлемыми улучшениями, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ним неотделимыми считаются те изменения права собственности, которые невозможно снять без нанесения ущерба квартире. Например:

  • перепланировка жилья — снос перегородок, установка вместо санузла душевой кабины, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дооборудования и реконструкция — аккумуляторные батареи, кондиционер, теплые полы, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях это также может включать дезинфекцию от мышей, клопов, тараканов.

Список не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры согласно ГК РФ — их нельзя демонтировать без значительного разрушения квартиры и ее повреждения.

Итак, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника — стиральные машины, холодильники, плиты, посудомоечные машины, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (раздельная и наушники) — если они не интегрированы в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые гардеробы;
  • сантехника, если она не требовала переноса водопровода (например, установка душевой кабины требует перемещения труб, а замена раковины не предполагает таких действий. Душевая кабина будет неотъемлемым улучшением, а раковина — быть отделимым);
  • предметы быта и быта — посуда, предметы быта.

Внимание! Все, что можно взять с собой, не повредив имущество, является самостоятельным улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене саморезами, его можно без проблем снять — это считается отделимым улучшением.

Вышеупомянутое понимание используется только для сдачи в аренду квартир. Неразделимые улучшения в покупке и продаже определяются несколько иначе — мы рассмотрим их в соответствующем разделе статьи.

Неразлучные улучшения в аренде

Арендатор сдаваемой квартиры может произвести ремонт, приобрести дополнительную мебель и технику. В некоторых случаях необходимо выполнение неотъемлемых улучшений в арендуемом помещении: капитальный ремонт, изменение электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос о том, кто оплачивает эти манипуляции и оплачивает ли собственник дома произведенные улучшения, полностью зависит от регистрации этого момента в договоре.

Основные правила:

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. По договоренности сторон владелец квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, покупка комплекта мебели для гостиной у арендатора по цене, которая включает износ.
  • Неразделимые доработки необходимо согласовывать с владельцем. Если вы не согласны, компенсации не будет, даже если это условие прописано в контракте. Согласование должно быть предварительным — заранее, до начала работы. Последующее одобрение (по сути) в этом случае не считается и считается нарушением договора.

Варианты исполнения договора

При заключении договора аренды недвижимого имущества в его текст должно быть включено условие неотделимых улучшений — для этого не нужно заключать отдельный договор. Также не обязательно нотариально заверить его. Есть несколько вариантов формулировки условия в контракте.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неразделимые улучшения необходимо заранее согласовывать с владельцем квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя вносить неотъемлемые улучшения в арендуемое имущество. В этом случае Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Совет. Мы рекомендуем включить соглашение в текст соглашения — например, посредством простого уведомления или путем составления специального соглашения. Кроме того, необходимо установить срок выплаты компенсации, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Внесение неотъемлемых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается сущность работ, сроки их выполнения, результат и порядок проведения затраты на приемку работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и способы возмещения Арендодателем стоимости неотделимых улучшений».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неразделимые улучшения сдаваемой в аренду собственности должны быть согласованы заранее с владельцем квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на жильцов — владелец квартиры не компенсирует им никакую компенсацию.

Пример формулировки. «Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя вносить неотъемлемые улучшения в арендуемое имущество. При этом стоимость таких доработок Арендодателем не компенсируется».

Совет. Если такое условие появится в договоре, арендатор не сможет компенсировать произведенные улучшения, даже если он потратил на них значительную сумму. Необходимо заранее продумать, выгодно ли такое условие жильцам — ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Фактически он будет использоваться самим владельцем или новыми арендаторами.

Скачать договор аренды без компенсации за неотделимые улучшения.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору производить неотделимые улучшения без ведома и согласия владельца, являются незаконными. Даже если они включены в текст договора, они не могут быть применены конкретно, они не имеют юридической силы по гражданскому праву.

Если арендатор, например, перестраивает помещение без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию, даже если в договоре есть соответствующее условие. Кроме того, домовладелец обяжет арендатора через суд вернуть квартире в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если в соглашении вообще не говорится о неотделимых улучшениях, применяется закон. Согласно Гражданскому кодексу:

  • арендатор получает согласие арендодателя;
  • арендодатель впоследствии возместит стоимость работ.

Поэтому исключить компенсацию с согласия собственника можно только путем включения в договор особого условия. В других случаях арендодатель обязан возместить арендатору расходы.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

монеты

Обязательный порядок обращения с жилым помещением законом не установлен. Наш портал советует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить объем работ, составить предварительные документы сделки, смету.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Это должно быть сделано не только с официальным уведомлением, но и с помощью соответствующего дополнительного соглашения, в котором конкретно указывается, какие работы будут выполнены, сколько это будет стоить и как будет выплачиваться компенсация.
  3. Выполните работы, принесите их по договору подрядчика, соберите все квитанции и квитанции и передайте копии владельцу для возмещения затрат.

Скачать дополнительное соглашение о неотъемлемых улучшениях.

Примечание! Если домовладелец отказывается компенсировать неотделимые улучшения, они могут быть взысканы в суде.

Налоговая проблема

По соглашению между физическими лицами необязательно объявлять о неотделимых улучшениях. А юридические лица — предприятия любой организационно-правовой формы — должны учитывать эти операции при исчислении налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, налогового режима и даже срока использования улучшений в деятельности компании.

Внимание! По вопросу учета благоустройства помещений на балансе предприятия вы можете проконсультироваться у дежурного юриста портала.

Неразделимые улучшения при купле-продаже квартиры

Понятие «неотъемлемые улучшения квартиры» также встречается в сделках купли-продажи, но в другом контексте. В денежно-кредитной политике они используются для занижения налоговой базы и, как следствие, уменьшения суммы налога с продаж продавца.

Неразделимые улучшения не обязательно считаются арендой. Это и дорогой мебельный гарнитур, и бытовая техника, и дизайнерский ремонт. Главное — соответствовать сумме, которая должна быть отражена в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны соглашаются покупать и продавать квартиру, но продавец намерен снизить цену в денежно-кредитной политике, чтобы снизить в будущем подоходный налог с населения.
  2. Партии заключают двух парламентариев. Один для квартиры, другой для неотделимых улучшений.
  3. В Росреестре сдается только ДКП квартиры, право покупателя прописано.
  4. Покупатель расплачивается двумя контрактами. В результате продавец получает полную стоимость недвижимости.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижен.

Хотя Налоговый кодекс РФ не содержит прямого запрета на такие действия, их нельзя в полной мере назвать законными.

Образцы документов

Для заключения договора купли-продажи фурнитуры вам потребуются:

  • договор купли-продажи квартиры — посуточно в Росреестре;
  • Денежно-кредитная политика для улучшения — остается в руках сторон, нет необходимости регистрировать или удостоверять.

Внимание! Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, вы можете оформить ипотеку по данной сделке в Сбербанке. Другие банки не принимают сделки при недостаточности средств.

Риски сторон

В случае такой сделки риски несут как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры значительно ниже рыночной, налоговые органы могут инициировать более тщательную экспертизу сделки. Убедившись в возможности совершенствования денежно-кредитной политики, МФНС:

  • также начислять НДФЛ с учетом скрытых доходов;
  • приведет к налоговой ответственности и наложению штрафа.

В результате продавец, рассчитывая на экономию на налогах, мог понести убытки.

Покупатель рискует получить обратно только указанную сумму в квартире dKT, когда он отменяет или прекращает сделку и просто теряет сдачу.

Неразделимые улучшения квартиры можно найти в операциях аренды и продажи. В обоих случаях особое внимание следует уделять исполнению соглашений и их письменному заключению.

Уважаемые читатели! В статье представлена ​​актуальная информация на момент публикации материала. Законодательство постоянно развивается, поэтому для решения индивидуальных проблем рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в социальных сетях!

Читайте дальше: договор посуточной аренды квартиры.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: