Что такое патент на аренду жилья? Как получить?

По статистике, сейчас в столице легально сдается чуть более 27000 квартир (то есть с подписанием договора и уплатой налогов.

По сравнению с предыдущими годами количество добросовестных арендодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно увеличила бюджет страны.

Уплатить налог при аренде квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, уплатив НДФЛ и используя патент.

Далее мы поговорим о том, как оформить патент на аренду квартиры, каковы преимущества и недостатки этого налогового режима.

Особенности патентной системы налогообложения

Система патентного налогообложения применяется при осуществлении некоторых видов предпринимательской деятельности. Основная особенность этого варианта — расчет планируемого дохода, на основании которого рассчитывается сумма налоговых отчислений.

Оплата пошлины за патент отличается от других налоговых режимов тем, что она должна быть уплачена не по истечении определенного периода, а заранее.

Перечень видов хозяйственной деятельности, которые могут осуществляться на основании патента, приведен в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ. Аренда квартиры тоже входит в этот список.

Патент может получить любой собственник / арендодатель, зарегистрировавший индивидуального предпринимателя на аренду своего объекта недвижимости, если он является его собственником.

Преимущества и недостатки патентной формы

Как и у любой формы налогообложения, у патентной системы есть свои плюсы и минусы. К преимуществам относится тот факт, что подрядчик, имеющий патент, не платит НДС с жилой площади, которую он арендует.

Кроме того, получение патента дает другие преимущества:

1. Сама система довольно проста.
2. Подавать декларацию не нужно.
3. Бухгалтерский и налоговый учет не требуется.
4. к расчету суммы можно применить дифференцированный подход.

Минусы патентной системы:

Поэтому каждый предприниматель индивидуально принимает решение о применении патентной системы, учитывая свой расчет ожидаемых доходов и расходов.

Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?

Сдача внаем помещения приносит гражданам РФ неплохой доход. До внесения изменений в Налоговый кодекс РФ собственники могли полностью распоряжаться своим доходом, ничего не удерживая с государства.

По правилам, недавно введенным ст. 217 НК РФ налогообложением подлежат все доходы, полученные россиянами за отчетный период.

Конечно, не все арендодатели, сдающие помещения в аренду, регистрируют договоры аренды / аренды и платят налоги со своего дохода. Однако рано или поздно налоговая служба или полиция обнаружат сокрытие доходов от сдачи квартиры в аренду.

Пока не все граждане понимают, что такое патент на аренду квартиры. По сути, это официальный документ, приобретенный физическим лицом — индивидуальным предпринимателем в соответствии с правилами Налогового кодекса Российской Федерации.

Получение патента позволяет вам на законных основаниях осуществлять эту деятельность, в то же время позволяя:

Основания для получения патента

Для получения патента гражданин должен соответствовать следующим требованиям:

1. Будьте собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
2. Получите статус индивидуального предпринимателя.

Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего получить патент:

1. Количество сотрудников не должно превышать 15 человек.
2. Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 миллионов рублей.

Если владелец планирует арендовать несколько помещений, он должен получить отдельный патент на каждое имущество.

Как оформить патент на сдачу квартиры?

Порядок регистрации патента следующий:

1. Владелец жилой площади оформляется как индивидуальный предприниматель путем направления в налоговый орган заявления о постановке на учет (заполненного по установленной форме), квитанции об уплате госпошлины (800 рублей) и копии паспорта.
2. После получения статуса индивидуального предпринимателя он выбирает патентную форму налогообложения, подав заявку. Заполнить анкету можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала предпринимательской деятельности по патенту.
3. Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока действия).

Срок действия и стоимость патента

возможна покупка патента на аренду жилья физическим лицам на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что срок попадает в 1 календарный год. По закону стоимость патента не фиксирована и рассчитывается как процент от возможного дохода.

Также получен патент на аренду нежилых помещений максимум на 1 год. Например, если вы получите патентное разрешение в начале января, срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.

При расчете стоимости патента, выданного на срок менее 1 года, общая годовая сумма делится на 12, а затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в разрешение на выдачу патента. Например, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 рублей.

Патент теряет юридическую силу раньше, чем ожидалось, если:

Окончательная стоимость патента зависит от расположения квартиры и ее площади.

Так, для Москвы в 2021 году действуют следующие ставки аренды жилплощади:

1. До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
2. 50 м² — 75 м² — от 26 000 до 55 000 руб.
3. 75 м² — 100 м² — от 43 000 до 92 000 руб.
4. 100 м² — 200 м² — от 64 000 до 136 000 руб.
5. 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
6. 300 м² — 600 м² — от 220 000 до 455 000 руб.
7. Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 рублей.

Для Санкт-Петербурга характерны следующие цены на патенты:

1. До 70 м² — 26 000 руб.
2. 70 м² — 150 м² — 56 000 руб.
3. Более 150 м² — 87 000 руб.

Стоимость годового патента для других регионов рассчитывается исходя из конкретной тематики. Ориентировочные цены вы можете узнать на сайте налоговых органов, найдя в поиске интересующий населенный пункт.

Также следует учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем короче срок действия документа, тем ниже его стоимость.

Оплатить патент можно 2 способами. Если вы приобретаете путевку на 6 месяцев, вы должны заплатить сразу всю сумму.

Если срок действия патента больше шести месяцев, оплата может производиться в 2 этапа:

1. Первая часть должна быть оплачена в течение 90 календарных дней с даты покупки патента.
2. Второй — до истечения срока действия патента.

Многих домовладельцев интересует возможность аренды квартиры через патент. Отвечаем: ни один российский законодательный акт не устанавливает минимальных сроков предоставления арендного или арендного жилья.

Есть только требование об обязательной государственной регистрации аренды на срок аренды квартиры более 1 года.

Таким образом, сдача квартиры в аренду по патенту не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Владелец имеет право завершить эти операции без ущерба для остальных условий регистрации патента.

Социальные взносы

Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества сотрудников. Аренда жилого помещения не предполагает привлечения наемных работников, поэтому собственник недвижимости платит только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (медицинское страхование).

Кроме того, предприниматель может внести 2,9% в SBB в случае нетрудоспособности, но этот платеж является необязательным и производится по запросу налогоплательщика.

Что выгоднее: патент или НДФЛ?

Патент на аренду квартиры экономически выгоден собственникам, которые постоянно занимаются такой деятельностью. Почему аналитики пришли к такому выводу?

К 2021 году существовало 3 легальных варианта налогообложения при государственной регистрации аренды жилья физическим и юридическим лицам:

Переберем все 3 варианта. Допустим, ориентировочный доход от сдачи жилья в аренду составляет 240 000 рублей в год. НДФЛ в этом случае составит 31 200 рублей. Это сумма, которую арендодатели, официально сдавшие свое жилье по договорам аренды, будут платить без регистрации единого подрядчика.

Теперь посмотрим, что нам даст система USN. Расходы по уплате упрощенного налога составят 14 400,00 руб. Мы получили этот показатель, умножив ожидаемый годовой доход на 6% (240 000 X 0,06). Получается, что затраты на уплату налогов по упрощенной системе будут ниже, чем по уплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона и местонахождения объекта недвижимости. Взять, к примеру, жилье в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от ее площади и составит 24 тысячи рублей в год.

Что мы видим? Система патентных платежей более прибыльна, чем НДФЛ, но имеет более высокую сумму, чем упрощенная система налогообложения.

Однако патентная система имеет несколько преимуществ перед упрощенной системой налогообложения, а именно:

Патент — это просто разрешение на аренду помещения, и это самое большое преимущество и выгода данной налоговой системы. Однако каждый собственник квартиры выбирает для себя наиболее подходящий вариант налогообложения.

Каждая из вышеперечисленных систем налогообложения может применяться к официальной аренде вашей собственности, при этом у нее есть свои плюсы и минусы.

Чаще всего вариант с приобретением патента оказывается для владельцев более выгодным, на втором месте — упрощенная система налогообложения (СТС). Уплата НДФЛ, как один из методов, значительно ниже, чем два других варианта, поскольку сумма налога оказывается выше.

Перед тем, как выбрать налоговый режим, потенциальный собственник должен математически рассчитать, какой вариант в его случае будет ему наиболее выгоден, и только после этого следует принимать окончательное решение.