Что такое переуступка квартиры?

Рынок недвижимости стремительно развивался в последние годы, и по большей части горожане стремятся покупать квартиры в новостройках.

Какой бы рискованной ни была покупка квартиры в строящемся доме, из-за особенно привлекательной цены население все чаще выбирает именно этот вариант покупки жилья.

Иногда потенциальный покупатель сталкивается с такой проблемой, как отсутствие доступных для покупки квартир в строящейся многоэтажке.

Все объекты уже проданы по договорам участия в капитале, и купить квартиру в этом объекте возможно только при переходе права собственности.

Какое распределение квартиры в новостройке? Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру таким способом?

Что значит переуступка при покупке квартиры?

Уступка — это передача прав на квартиру от продавца к покупателю в строящемся доме.

Поскольку сам продавец имеет долевые отношения с застройщиком, покупатель продажи также получает право на долю недвижимости в строящемся объекте капитального строительства.

Купить квартиру в новостройке всегда выгодно. Дом еще не построен, цены за квадратный метр более привлекательные. Кроме того, в 2021 году проблема обманутых акционеров была практически полностью решена с помощью законодательного закрепления понятия «эскроу-счета». Деньги акционеров теперь хранятся в безопасности и не передаются застройщику до завершения строительства.

Операция уступки называется уступкой, в которой продавец выступает в качестве цедента, а покупатель — в качестве цессионария. Сделка купли-продажи согласно ст. 382 Гражданского кодекса страны и федерального закона n. 214 по долевому строительству.

По договору передачи от продавца к покупателю переходит не само имущество, а право на него.

Сама квартира на момент сдачи в эксплуатацию может просто не существовать. Как предмет соглашения, он существует только на бумаге. Право собственности на недвижимость будет возможно только после того, как промоутер введет недвижимость в эксплуатацию.

Для того, чтобы передача права собственности на квартиру в новостройку состоялась, необходимо получить согласие доверителя и обязательно зарегистрировать договор передачи в Росреестре.

Покупка квартиры путем передачи прав возможна только после оплаты цены сделки или одновременно с передачей долга новому участнику DDU.

Виды переуступки

Есть несколько классификаций договоров уступки. Такие соглашения могут заключаться как между физическими лицами, так и между юридическими лицами. Мотивы покупателей тоже могут быть разными.

Кто-то покупает квартиры для себя, а затем передает их другим владельцам по личным причинам. Другие пытаются таким образом зарабатывать деньги.

На начальном этапе строительства дома квартиры дешевы, к концу строительства их стоимость увеличивается. Перемещая таким образом свои дома, некоторые граждане хорошо зарабатывают.

Есть два типа договоров такого типа:

1. Предварительный договор купли-продажи жилья.
2. Уступка по соглашению долевого участия.

В договоре о передаче прав на квартиру в новостройке важно время фактического получения квартиры. Это предложения на будущее. Если речь идет о предварительном соглашении, зафиксируйте дату возникновения прав и обязанностей сторон.

В чем достоинства и недостатки сделки по переуступке?

Плюсы и минусы передачи права на квартиру у каждой стороны будут разные. То, что выгодно покупателю, может нанести ущерб продавцу.

Для продавца преимуществом использования такой сделки является ее финансовая привлекательность. Это хороший вариант вложения денег.

Цены на жилье на первом и последнем этапах строительства дома часто очень разные, что позволяет продавцу такой квартиры зарабатывать деньги.

К минусам такого соглашения можно отнести длительный срок его выполнения. Например, заключить договор купли-продажи намного проще, чем договор купли-продажи.

Во время переезда необходимо взаимодействовать не только с покупателем, но и с Росреестром и застройщиком кондоминиума. Кроме того, не следует забывать, что трансферные операции облагаются налогом, их необходимо декларировать по правилам Налогового кодекса РФ.

Продажа выгодна покупателю, так как позволяет купить жилье по цене ниже рыночной или перепродать позже по завышенной цене.

Если дом не сдается, купите свинью сразу с одной стороны. Квартиры пока нет, застройщик может обанкротиться или прекратить строительство. При этом покупатель может влиять только на разработчика, но не на продавца.

Если вы неправильно оформите договор уступки или не зарегистрируете его в Росреестре, вы можете стать жертвой мошенников. Преступники часто фиктивно продают одну и ту же недвижимость одновременно нескольким покупателям, которые обнаруживают мошенничество только после завершения строительных работ.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме?

Процедура передачи квартиры немного отличается от обычного алгоритма купли-продажи недвижимости.

необходимо согласовать с застройщиком продажу жилья, собрать полный пакет документов, зарегистрировать сделку в Федеральном реестре.

Впоследствии и после сдачи кондоминиума можно будет оформить право собственности на жилье.

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?

Перед заключением договора передачи и перед его регистрацией стороны должны подготовить следующие документы:

Если продавец купил квартиру у застройщика на свои деньги, то больше ничего не нужно. Если квартира находится в ипотеке, нужно дополнительно подготовить разрешение от банка на переуступку.

Если квартира была приобретена гражданином в браке в рамках дошкольного образовательного учреждения, она признается совместно нажитым имуществом. В этом случае продавец должен подготовить согласие супруга на продажу недвижимости, заверить его.

В соглашении DDU должно быть указано, как получено согласие от разработчика. Иногда достаточно отправить ему письменное уведомление, иногда необходимо получить официально оформленное разрешение. Разработчики часто взимают плату за согласие.

Как заключается договор цессии?

Договор о передаче права требования квартиры в новостройке должен быть оформлен в письменной форме.

В нем в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:

1. Информация о продавце и покупателе: ФИО, адрес, паспортные данные.
2. Информация DDU: номер, предмет транзакции.
3. Адрес передаваемого имущества.
4. Стоимость сделки.
5. Дата заключения соглашения.
6. Способы оплаты и банковские реквизиты.
7. Перечень документов, передаваемых от продавца покупателю.
8. Права и обязанности сторон.
9. Подписи.

Обязательно после получения согласия от застройщика отметить его обязательства перед акционером в передаточном соглашении, чтобы в случае несвоевременного срока строительства вы могли юридически получить штраф.

Желательно оформить договор купли-продажи в нескольких экземплярах для продавца, покупателя, застройщика, Росреестра, банка.

Как зарегистрировать договор переуступки?

Мы уже говорили, что договор передачи необходимо зарегистрировать в Росреестре. Вы можете сделать это, если хотите, через MFC, но это может занять намного больше времени.

Для регистрации необходимо предоставить в управление Росреестра или МФЦ следующую документацию:

Размер государственной пошлины за регистрацию сделки составляет 350 рублей. Это ответственность покупателя.

При приеме документов сотрудник Росреестра выдает расписку о приеме с указанием времени регистрации. Обычно срок не превышает 10 дней. По истечении срока все документы будут возвращены вам, а изменения в контракте будут сообщены вам.

Оформить право собственности на жилье можно будет только после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик будет обязан оформить заверенную копию сдачи дома в эксплуатацию и подписать акт приема-передачи квартиры. Также необходимо будет зарегистрировать недвижимость в Росреестре или МФЦ.

Необходимо будет предъявить акт приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию, передачу и DDU, паспорт собственника и квитанцию ​​об оплате пошлины. Сбор за регистрацию прав собственности для граждан составляет 2 тысячи рублей, для юридических лиц — 22 тысячи рублей.

По истечении 10 дней вы получите обратно документы и выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество с указанием права собственности.

Налог при продаже квартиры по передаче равен 13% от выручки — от разницы в суммах между соглашением о владении акциями и соглашением о передаче.

Какой риск представляет переуступка?

Приобретая квартиру в арендованном доме, риски потери собственности минимальны. Но опасно ли покупать то, что существует только на основании документов по поручению?

Самый большой риск — это вероятность того, что дом никогда не будет достроен. Сегодня, чтобы минимизировать эти риски, создаются счета условного депонирования, на которых хранятся деньги акционеров.

желательно прописать все обязательства промоутера не только в соглашении о владении акциями, но и в договоре купли-продажи. Таким образом, можно будет требовать от застройщика компенсации убытков или штрафов в случае нарушения условий договора.

Сложнее заключить договор о продаже квартиры, купленной в ипотеку. В этом случае необходимо согласие банка. Банк, в свою очередь, обычно в такой ситуации требует полного погашения долга. Чтобы передать жилье в ипотеку, нужно обратиться за помощью к юристам. Это довольно сложный бизнес.

Но можно ли купить такое жилье в ипотеку? Вы можете купить квартиру в кредит с передачей прав. Банк просто вернет продавцу сумму сделки, а покупатель впоследствии самостоятельно произведет расчет с банком в соответствии с кредитным договором.

Еще одним риском такой операции может быть присутствие несовершеннолетних в качестве собственников в соглашении о владении акциями. Соглашение будет осложняться тем, что при наличии в правообладателях квартиры детей необходимо будет также получить согласие на сделку в органах опеки и попечительства. Они контролируют защиту прав несовершеннолетних граждан.

Выделение квартиры в новостройке — это возможность приобрести жилье не напрямую у промоутера, а через акционера, ранее купившего эту недвижимость.

На самом деле это не покупка самого жилья, а уступка права его требования от застройщика, который еще не завершил строительство многоэтажного дома.

Видео: Переуступка квартиры в новостройке — что это?