Изменения в российском законодательстве вынудят застройщиков рассчитываться с покупателями через специальные эскроу-счета. Такие нововведения, естественно, коснутся ипотечных сделок с строящимся жилым фондом. Давайте подробнее рассмотрим, что такое ипотечные счета условного депонирования и для чего они нужны.
Что такое гарантийный счет по ипотеке
Счет условного депонирования, как правило, представляет собой специальный тип доверительного счета, средства на котором блокируются (замораживаются) в соответствии с соглашениями между участвующими сторонами.
Схема использования эскроу-счетов довольно проста:
- между заказчиком и акционером заключается DDU (договор на участие в долевом строительстве);
- в соглашении четко прописано условие, что все расчеты будут производиться через эскроу-счет, открытый у эскроу-агента (уполномоченного банка);
- на счет зачисляется сумма, равная стоимости купленной квартиры, включая первый взнос по кредиту;
- деньги девелоперская компания получит только после того, как выполнит взятые на себя обязательства: достроит дом и сдаст его в эксплуатацию.
Откуда девелоперу деньги на строительство, если все деньги акционеров заморожены? Фактически, он заключает договор с банком-агентом на открытие кредитной линии. После того, как акционеры примут купленные объекты по акту приема-передачи, застройщик сможет произвести оплату банку деньгами с эскроу-счета.
ВАЖНЫЙ! Гарантийные аккаунты используются для минимизации потенциальных мошеннических действий недобросовестных разработчиков.
На практике используются 2 типа ограниченных учетных записей:
- Открывается счет для депонирования собственных средств покупателя до момента фактической передачи ему права собственности.
- Счет открывает и обслуживает кредитор, который предоставляет покупателю деньги в виде ипотечной ссуды.
Важные изменения в законодательстве с 1 июля 2018 г
1.07.18 г вступили в силу изменения 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», являющиеся основным нормативным актом, регулирующим рынок жилья в Российской Федерации.
Поправки ужесточат требования к строительным компаниям и обеспечат защиту покупателей акций.
Основные законодательные изменения касаются следующих аспектов:
- Гарантии покупателям строящегося жилья будет предоставлять Ассоциация по страхованию вкладов инвесторов, в полномочия которой входит обеспечение средств на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей.
- Перед началом строительства заказчик должен документально подтвердить свою финансовую устойчивость (собственный капитал должен составлять не менее 10% от общей стоимости строительства завода).
- Строительной компании необходимо будет оформить участок под дом, предназначенный для сдачи в аренду / недвижимость.
- Требования к застройщику растут по стажу (должно быть успешно построено не менее 10 тыс. Кв. М.).
- Застройщики не смогут использовать более 30% стоимости проданного жилья для предоплаты.
- Вводится проектное финансирование строительства и привлечение банков, уполномоченных работать над проектами.
Последний пункт предполагает выдачу застройщиков целевых кредитов в аккредитованных государством банках и хранение денег акционеров приобретенных квартир на счетах условного депонирования.
Введен переходный период, который продлится до 30 июня 2019 года. В течение этого периода новые объекты недвижимости будут продаваться с использованием двух параллельных механизмов:
- старый — по ДДУ;
- новый — с ограниченными учетными записями.
С 01.07.2019 от разработчиков будет требоваться сбор средств только на специальные счета. DDU постепенно ликвидируется.
Как заключить договор с помощью эскроу-счета
Ипотечная сделка с использованием счета условного депонирования включает в себя следующие шаги:
- Покупатель изучает первичный рынок и выбирает для покупки конкретную квартиру.
- Продавец (застройщик) и покупатель заключают договор купли-продажи (DDU), в котором устанавливаются условия расчетов с использованием счета эскроу.
- Клиент подает заявку в банк на одобрение ипотечного кредита.
- Банк заключает кредитный договор с заемщиком.
- Заказчик оплачивает первый взнос за недвижимость (сумма зачисляется на счет условного депонирования).
- После одобрения кредитной заявки заемщик (покупатель дома) открывает в банке гарантийного агента счет, на который банк перечисляет оговоренную в кредитном договоре сумму (после процедуры залога в Росреестре).
- После завершения всех строительных работ застройщик сдает дом в аренду, а купленное жилье передает покупателю с передаточным актом.
- Банк переводит средства со специального счета застройщику.
Плюсы и минусы для заемщика
Преимущества использования счета условного депонирования для заемщика:
- безопасность транзакций и минимизация мошенничества со стороны разработчиков;
- страховые гарантии покупателя, по которым застрахована сумма на счете в размере до 10 миллионов рублей;
- сотрудничество только с надежным банком (аккредитовано чуть более 20 российских банков);
- поверьте, деньги, внесенные на счет, будут списаны только после передачи готовой квартиры.
Недостатки:
- взимать комиссию за открытие и ведение эскроу-счета;
- ограниченное количество банков, имеющих право работать в режиме специального счета;
- необходимость дальнейшей документальной регистрации (открытие счета, подписание соответствующего договора).
ВЫВОД: В целом преимущества значительно перевешивают указанные недостатки, так как многие соглашаются платить дополнительную комиссию для обеспечения безопасности транзакции.
Гарантийные счета для разработчиков в Сбербанке и поддержка банка
С начала июля Сбербанк запустил 2 программы для девелоперских компаний:
- заем с использованием ограниченных счетов;
- банковские услуги.
Суть первой программы — открытие кредитной линии, размер которой не может превышать 85% от общего финансирования проекта. Именно эти средства пойдут на оплату строительства.
Девелоперы, продающие квартиры по DDU, совместно с банком планируют разработать дисконтные и рекламные программы, в рамках которых потенциальным заемщикам будут предлагаться сниженные процентные ставки в зависимости от общего объема продаж. То есть чем больше средств поступит на ограниченные счета, тем ниже будет ставка.
Деньги, внесенные на специальные счета, будут аннулированы в счет погашения долга компании перед банком.
Вторая программа предусматривает банковское сопровождение счета девелопера, в рамках которого Сбербанк будет контролировать целевое расходование средств с учетом административных расходов и авансовых платежей. На эти цели девелопер не сможет потратить в сумме более 40% стоимости строительного проектирования.
Ипотека, использующая счет условного депонирования, максимизирует защиту интересов сторон сделки, особенно покупателя. Получить замороженные средства на специальные счета застройщик сможет только после передачи заемщиком купленного жилья с актом приема-передачи. Нововведения в соответствии с 214-ФЗ позволят в ближайшее время отказаться от долевого строительства и постепенно перейти к финансированию строительных проектов.
Подробнее о том, как оформить ипотеку на новостройку, вы узнаете в специальном посте.
Если вам необходимо проверить чистоту сделки или найти выгодный вариант ипотеки, запишитесь на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта на нашем сайте. Просто оставьте заявку в углу экрана.
Ждем ваших вопросов и просим поставить оценку статье.
