Ипотечные кредитные линии появились в России относительно недавно, но они уже заняли прочное место в банковской системе, в жизни граждан. Залоговые ссуды выдаются на срок до 30 лет, что сопряжено с взаимной опасностью для заемщика и кредитора. Поэтому для последних первое место занимает секьюритизация ипотечных кредитов — их передача другой организации для получения средств, ценных бумаг, но уже по более низкой цене. Этот процесс еще не имеет юридически утвержденной основы, хотя Агентство по ипотечному кредитованию недвижимости практикует его уже несколько лет, тем самым предоставляя коммерческим банкам повторные ссуды населению.
Что такое секьюритизация ипотеки
Процесс обусловлен финансированием конкретных активов за счет выпущенных ценных бумаг. Его объектами могут быть та же ипотека, автокредитование, средства на владение предметом лизинга. Это преобразование обусловлено снижением риска финансового учреждения.
Процедура секьюритизации ипотечной ссуды включает передачу долгосрочных ссуд или ипотеки стороннему финансовому учреждению по сниженной стоимости. Поэтому банк защищает себя от риска невозврата кредита, передав его другой организации, но получая деньги для рефинансирования. Последним может быть новая ипотечная ссуда.
Процедура передачи банком долговых обязательств своих клиентов осуществляется путем передачи долгосрочного кредитного портфеля другому собственнику. Этим действием банк одним выстрелом убивает двух зайцев: он частично устраняет возникший финансовый разрыв и защищает себя от возможных пропущенных платежей в будущем в случае банкротства заемщика. В некотором смысле это похоже на передачу порохового шара с зажженным фитилем из одной руки в другую. Кто взорвет ядро, тот проиграет. Однако банкиров, похоже, эти вещи не волнуют.
Рынок секьюритизации в России
Первая такая сделка была проведена в стране по инициативе «Газпрома» в середине 2000-х гг. Сделка на более чем миллиард долларов будущего экспорта газа оказалась знаковой. Более того. Количество таких финансовых операций значительно увеличилось с 2006 года, что привело к некоторой легализации.
Возврат таким образом реинвестированных в обращение средств стал обычным явлением. Спрос на эту конверсию объясняется желанием банков-инициаторов ипотечного кредитования расширить ресурсную базу. Это помогает снизить затраты на быстрорастущие целевые фонды. Технология завоевала популярность и в других сегментах розничного кредитования коммерческих банков. Из чего можно сделать вывод, что кредиторы в состоянии компенсировать дефицит ресурсов, выделяемых на увеличение объемов розничной деятельности.
На российском ипотечном рынке оригинаторы агрессивно инициируют секьюритизацию как источник долгосрочного финансирования. Крупные банковские организации выпускают соответствующие ценные бумаги за счет средств, размещенных на балансе. Указанные процессы предусмотрены условиями институтов развития, в том числе при посредничестве специальных компаний — SPV, сертифицированных при поддержке оригинатора. Агенты среднего и малого подразделения осуществляют совместные релизы или обрабатывают процедуру с помощью нескольких плательщиков.
Ключевые участники процесса секьюритизации и их функции
Основными участниками процедуры конвертации являются:
- Банки-инициаторы выдают, работают с ипотечными линиями, принимают платежи от заемщиков и зачисляют их на специальные счета.
- Специальная инвестиционная комиссия SPV покупает долговые облигации у банка, выпускает непогашенные ценные бумаги, содержит документы по закладным в своем балансе и размещает их накопителем.
- Резервный сервисный агент используется, когда организация не может выполнять свои функциональные обязанности.
- Поручитель — крупные финансовые институты, страховые агентства, организует кредитную поддержку при прохождении секьюритизации.
- Платежный агент работает непосредственно с актами законодательства о недвижимости, осуществляет эмиссию, делит ее на транши, тем самым увеличивая выгоду от рефинансирования ипотеки.
- Подписчик оценивает выпущенные ценные бумаги, поддерживает их цену и участвует в структурировании соглашения.
- Консультационное агентство консультирует по вопросам бухгалтерского учета и налогообложения.
- Рейтинговая компания изучает характеристики долгового договора, финансовую устойчивость участников процесса и определяет рейтинг имеющихся ценных бумаг.
Инвесторы вносят средства в оформленные документы недвижимого имущества.
Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотеки
Этот механизм повторного ипотечного кредитования начал применяться в Соединенных Штатах. Это дало толчок развитию финансового сектора. На практике это связано с переводом активов в более низколиквидный формат — ценные бумаги. Они обеспечены залогом в виде платежей от базовых активов. В узком смысле механизм секьюритизации в системе рефинансирования характеризует как конвертацию неликвидного актива в ценные бумаги, которые обеспечиваются поступлениями от основных активов.
Эксперты выделяют две формы секьюритизации: традиционную и синтетическую.
Традиционная
Это означает неэффективность совместного удержания активов высокого и низкого качества на балансе кредитной организации. Хотя первые учитываются в балансе, они несут все риски. Исходя из этого, считается, что снятие качественных активов с баланса того или иного банка будет лучшим решением. Раздел активов осуществляет специально созданная компания. Последний покупает активы, принимая на себя риски кредитора.
Синтетическая
Однако необходимо где-то аккумулировать многочисленные долги, и банки пришли к выводу, что лучше делать это на балансе специальной инвестиционной компании — SPV. Приобретя необходимое количество активов, он выпускает свои ценные бумаги, обеспеченные этими активами.
Процедура секьюритизации состоит из нескольких этапов, которые характеризуют деятельность всех участников финансового процесса, от выдачи кредита до погашения ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами, таких как:
- предоставить ипотечный кредит;
- накопление ссуд, оформление пакета ипотечных документов.
Последний этап — это накопление средств для оплаты документов о праве собственности, их возврат.
Развитие правовой базы внутренней секьюритизации
Сегмент секьюритизации ипотеки в России стремительно развивается, его доля в конверсионных ипотечных кредитах составляет более 10%. Однако по сравнению с показателями западных стран этот объем маловат. Ассоциация региональных кредиторов России подготовила законопроект о секьюритизации для привлечения дополнительной ликвидности. Механизм создает специальную финансовую ассоциацию, которая будет заниматься исключительно выпуском ценных бумаг на недвижимость, с исполнением договоров за счет финансовых доходов.
Временный запрет на реорганизацию, выплату прибыли до исполнения всех обязательств. Выпуск облигаций не должен включать государственную регистрацию их выпуска, отчет. Дело о банкротстве должно привести к ликвидации по требованию кредиторов в связи с выпуском облигаций. Однако закон находится только в стадии разработки, который предусматривает только внутреннюю секьюритизацию ипотечных кредитов.
Рассмотрены основные проблемы, препятствующие этому процессу:
- неправильное оформление залога прав;
- строго формальные процессы присвоения прав;
- отсутствие присвоения неиндивидуальных компетенций и т д.
Это может измениться после пенсионной реформы, которая будет включать в себя накопления в ценных бумагах, выпущенных путем секьюритизации.
Эффективность использования механизма секьюритизации
Одним из важнейших факторов конвертации банковских активов является высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора. Выходя на рынок кредитования ценными бумагами, кредитные организации компенсируют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после сбора ссудного пула продать их на бирже, чтобы привлечь дополнительные средства для выдачи новых ссуд.
При конвертации кредиты выходят из баланса банка, что снижает нагрузку на капитал, улучшает его коэффициент ликвидности. Кроме того, когда эти ссуды секьюритизированы, доля кредитного риска перекладывается на инвестора. Однако для последних такое вложение менее рискованно, чем покупка ценных бумаг: ипотечные кредиты охватывают массу населения. Проблемы мелких банков решаются продажей ипотечных кредитов крупным банкам, после чего последние их выдают.
Риски секьюритизации
Конверсия риска заключается в формализации процедуры передачи риска на финансовый рынок. Держатель вероятной опасности выдает проприетарные документы, связанные с секьюритизированным риском. Первоначальное размещение ценных бумаг позволит ему создать определенный резерв, используемый для гарантии вышеупомянутого риска.
Распространилась конверсия риска катастрофических действий. Он выражается в выпуске облигаций сроком на один год. Прибыль и их номинальная цена распределяются между инвесторами в акции в зависимости от вероятности катастрофического риска.
Заключение
Внедрение секьюритизированного продукта, предоставление его услуг требует развитой законодательной базы, развитой инфраструктуры рынка ценных бумаг. Это обеспечит рост российского фондового рынка за счет ускорения обращения ценных бумаг с ипотечным покрытием. А сами ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовых посредников.
Далее предлагаем вам узнать, что такое ипотечный сертификат участия и зачем он вам нужен.
Ждем ваших вопросов в комментариях.
Запишитесь на бесплатную консультацию в форме в углу.
Оцените пост и поставьте лайк.
