Что такое ТСЖ и как оно работает?

Раньше большая часть квартир принадлежала государству, жильцы были только жильцами и не могли ими распоряжаться, государство отвечало за сохранность дома, передавая свои полномочия унитарным предприятиям по содержанию и ремонту домов.

Лишь небольшая часть квартир, не более 8%, была приобретена за счет самих жителей — кооперативные квартиры. Теперь, согласно Жилищному кодексу РФ, ответственность за содержание домов несут сами владельцы квартир.

Для кондоминиумов есть несколько путей, которыми могут пойти жители: заключить сделку с управляющей компанией или создать ТСЖ.

Можно пойти и по третьему пути: управление домами общим собранием собственников без товариществ собственников жилья, но такая форма оптимальна только для небольших домов. Так что же это такое, ТСЖ и как оно работает?

Содержание

Понятие и цели создания
Функции ТСЖ
Отчет перед жильцами
Членские взносы
Устав
Учредители
Преимущества
Недостатки
Создание ТСЖ
Отличия от ТСН
Отличия от управляющей компании
Отличия от ЖСК

Понятие и цели создания

Прежде всего, давайте разберемся, является ли ТСЖ коммерческой или некоммерческой организацией? Товарищество собственников жилья (расшифровка ТСЖ) — некоммерческая организация, состоящая из совладельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления им с целью обеспечения его функционирования, владения и пользования общим имуществом в рамках закона.

Прибыль не является целью ТСЖ, оно не заинтересовано в повышении ставок на содержание и ремонт дома, в отличие от своей альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией. Задачи ТСЖ — повышение качества жизни и уровня безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

Мероприятия проходят двумя способами:

подбор и контроль деятельности управляющей компании;

осуществление услуг по содержанию и ремонту жилища только своими силами с привлечением работников, нанятых по трудовому договору.

Ассоциация домовладельцев помогает предотвратить:

бесконтрольное расходование денег управляющей компанией, потому что все выплаты проходят через нее;

повысить уровень безопасности;

получить дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, тк. ТСЖ вправе сдавать в аренду нежилое помещение дома.

ТСЖ имеет право самостоятельно выбрать управляющую компанию, полностью ее контролирует и может сменить, если она не работает, составив акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который станет основанием для перерасчета средств, уплаченных жильцами ранее.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Требуется государственная регистрация. Правовое регулирование — Жилищный кодекс РФ.

Согласно статье 136 ТК РФ, в многоквартирном доме собственники вправе создать ТСЖ. Его также можно создать между несколькими близко расположенными MKD. Также допускается создание товарищества на этапе строительства.

Как организовать ТСЖ? Решение о вступлении в ТСЖ собственники квартиры принимают самостоятельно. Не все жители одного дома могут быть членами товарищества.

Создание возможно, если 50% резидентов присутствуют на общем собрании по вопросу его организации и столько же проголосовало положительно.

Функции ТСЖ

На каких основаниях действует ТСЖ? Права и обязанности определены статьей 135 ТК РФ и уставом организации.

Партнерские обязательства:

контроль за деятельностью компании, предоставляющей услуги собственникам, коммунальных услуг, предприятий и компаний, которым заказываются потребительские услуги и т д;

решение проблем, связанных с проведением ремонта;

отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его содержания;

обеспечить выполнение работ по обустройству дома и прилегающей территории согласно утвержденному плану на год;

оказание услуг собственникам недвижимости;

гарантировать правильное санитарное состояние общего имущества;

предоставление парковочных мест;

выделение детских площадок;

защищать интересы дома и права жителей, особенно перед коммунальными службами и государственными учреждениями.

Как юридическое лицо, ТСЖ может заключать договоры с организациями, которые предоставляют ресурсы, оказывающие услуги по содержанию многоквартирного дома.

Составляется и утверждается смета на следующий период.

Товарищество собственников жилья поддерживает порядок в доме, чистоту, сохранность общего имущества. Следовательно, все, что нужно сделать ТСЖ, — это улучшить и поддерживать достойные жилищные условия для дома или нескольких кондоминиумов.

Отчет перед жильцами

Ассоциация домовладельцев должна регулярно отчитываться перед арендаторами. Устав устанавливает регулярность отчетности.

Кроме того, по первому запросу членов ассоциации предоставляется отчет о движении средств, о проделанной работе.

Но в законодательстве нет четкой формы отчетности. Следовательно, процедура должна быть четко указана в уставе партнерства.

Членские взносы

Что такое членские взносы? Это выплаты, производимые арендаторами-членами жилищной ассоциации на общие нужды.

Назначение и размер определяются общим собранием (ст. 145 ТК РФ), а также пунктами устава. Взносы бывают разовые, регулярные, вводные.

Взносы членов ассоциации не являются обязательными платежами жильцов дома, которые идут на оплату коммунальных услуг, но они могут частично покрыть эти расходы.

Устав

Это основной правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, совета и президента. Утверждается и подписывается президентом на первом общем собрании участников товарищества.

По закону устав:

одобряют все владельцы квартир;

обязательная нумерация и подпись президента;

подписи владельцев не требуются;

копия заверенной бумаги нотариально заверена;

поэтому он зарегистрирован в налоговой инспекции для дальнейших налогов.

Документ должен содержать:

адреса домов, включенных в ТСЖ;

место и дата составления;

цель создания;

права, обязанности членов.

Изменения вносятся только после проведения собрания и составления протокола мероприятия.

Учредители

Это каждый из жильцов дома, высказавшийся за создание товарищества собственников жилья. Но поскольку участников много, в заявлении и документах указано, что учредители являются членами его правления. Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме ТСЖ.

Для выхода из партнерства необходимо написать заявление. Согласие остальных жителей необязательно.

Преимущества

Рассмотрим плюсы и минусы ассоциации домовладельцев. Среди преимуществ:

управление общежитием для получения дополнительных средств на благоустройство, содержание и ремонт дома и прилегающей территории: аренда, реклама;

оперативное решение возникающих вопросов на общих собраниях голосованием;

прозрачность финансовой системы: каждый ее арендатор и участник товарищества имеет право наблюдать за денежным обращением и расходами;

собственники платят только за действительно необходимые услуги, а не за то, что требует управляющая компания;

вы можете сами выбирать подрядчиков;

можно уменьшить количество счетов за счет получения прибыли, например, от аренды.

Недостатки

Главный недостаток ТСЖ — слабая правовая база взаимодействия ТСЖ с муниципальными властями. Если член ТСЖ не оплачивает счета, ТСЖ может взыскать их только через суд, и оплата услуг будет выплачиваться на долю добросовестных членов.

Прочие недостатки:

незавершенный механизм компенсации ассоциациям собственников жилья за выплаты бенефициарам муниципальными властями, хотя формально такая возможность предоставляется, и муниципальные образования должны платить дополнительные ТСЖ из своего бюджета, поскольку бенефициары платят льготные ставки;

членам совета директоров часто не хватает специальных знаний — в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду бизнеса, поэтому решением данной проблемы может стать тщательный подбор специалистов, в том числе юридическое обслуживание ТСЖ.

Итак, подумайте, что нужно для создания ТСЖ?

Создание ТСЖ

Сначала проводится общее собрание собственников помещения. За его создание нужно проголосовать более половины владельцев квартир. Лучше всего для этого создать инициативную группу из нескольких человек.

также необходимо подготовить установленный законом перечень документов. Если не все документы будут готовы, встречу придется повторить.

Собственники не голосуют индивидуально на выборах штата по системе: один человек — один голос; но как владельцы части всей жилой площади.

ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние не могут голосовать.

К общему собранию готовятся следующие документы:

список для регистрации собственников помещения, присутствующих на собрании;

формы для ответов на вопросы, включенные в повестку дня собрания, с вариантами ответов «да», «нет», «воздержался”;

проект устава ТСЖ.

Отличия от ТСН

ТСН и ТСН часто сравнивают, в чем разница? ТСН также является объединением собственников. Расшифровка аббревиатуры — ассоциация собственников недвижимости.

Присоединиться к TSN могут как физические, так и юридические лица, владеющие какой-либо недвижимостью (квартира, дом, земля, коммерческая недвижимость и т.д.).

Целью TSN является осуществление полномочий собственника в отношении отдельного имущества в рамках, требуемых законом.

В отличие от ТСН, ТСЖ определяет предмет управления или улучшения. Это может быть многоквартирный дом или частные жилые дома. Первое отличие: в ТСЖ могут быть только собственники жилых домов, а в ТСН также есть собственники коммерческой недвижимости и земли.

Только физические лица и граждане могут присоединиться к ТСЖ. В ТСН разрешен въезд организаций. Наряду с составом участников изменился и перечень их прав и обязанностей.

Товарищества собственников жилья создаются для решения задач по благоустройству прилегающих территорий и удовлетворения важных потребностей жителей.

Основная причина создания ТСН — не улучшение и улучшение жилищных условий, а управление и распоряжение общим имуществом: при необходимости сдавать его в аренду. Осуществляется управление, включая обслуживание актива, его консервацию и приумножение.

Деятельность обеих некоммерческих организаций осуществляется на основании Устава, предусматривает формирование единого руководящего органа. Однако ТСН вводит дополнительные надзорные и исполнительные органы, чего нет в ТСЖ.

Деятельность в ТСЖ может осуществляться по упрощенной системе налогообложения. Для ТСН переход на упрощенный режим налогообложения нецелесообразен. Для создания TSN необходимо получить лицензию. Лицензирование этой деятельности регулируется ст. 192 ЖК РФ.

Преимущества ТСН:

если гражданин или юридическое лицо не может решить какие-либо проблемы, связанные с управлением и улучшением собственности, ТСН придет на помощь;

имуществом управляет определенный круг людей (если управление осуществляется компетентно и профессионально, это преимущество);

TSN фокусируется на управлении и увеличении собственности;

вся деятельность ТСН полностью открыта и прозрачна.

Недостатки:

при принятии серьезных решений мнение большинства не принимается во внимание;

поскольку ТСН является юридическим лицом, организация может объявить себя банкротом.

Отличия от управляющей компании

Что лучше, ТСЖ или управляющая компания? Управляющая компания — это организация, юридическое лицо, которое управляет домом профессионально (как и должно быть) и за деньги.

Такие компании обычно являются посредниками между жильцами дома и организациями, оказывающими различные услуги. Управляющая компания несет ответственность за всю работу по дому, она может заниматься ею самостоятельно или заключать договора с другими компаниями.

Плюсы: Довольно часто в управляющих компаниях работают профессионалы. Они знают законодательство в жилищной сфере и имеют большой опыт работы.

Материально-техническая база таких организаций намного лучше, чем у ТСЖ.

В Уголовном кодексе есть юристы, которые следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, касающихся жилищной сферы.

Минусы: все платежи часто проходят через счета MC. При этом контролировать расходование денег арендаторам очень сложно.

Часто руководители управляющих организаций принимают решения по эксплуатации дома совершенно самостоятельно, не консультируясь с собранием жильцов дома.

Отличия от ЖСК

Как расшифровывается ЖСК? Это жилищный кооператив. Этот модуль создан для строительства и дальнейшего использования любой недвижимости.

Однако в 2021 году он признан устаревшим, так как большинство таких организаций были созданы еще до принятия последней редакции ТК РФ.

Чем отличается ТСЖ от жилищного кооператива:

Жилищный кооператив всегда формируется при подготовке к строительству, так как это непосредственно касается вопросов строительства зданий и только потом их эксплуатации. ТСЖ создается только после постройки дома, так как предоставляет необходимые услуги по его содержанию.
Цель жилищного кооператива — обеспечить жильем всех заранее определенных заинтересованных лиц, а ТСЖ — управлять имуществом, поддерживать его и обеспечивать его на соответствующем уровне.
Обе организации некоммерческие, но у них есть доход. В жилищном кооперативе он распределяется между участниками, в ТСЖ переходит к самой организации.
В составе жилищного кооператива обязательно должно быть не менее пяти участников, в ТСЖ ограничений нет, главное, чтобы к их числу присоединилось 50% жильцов.
Жилищный кооператив может существовать только в конкретном доме, построенном в рамках его деятельности. ТСЖ допускает объединение нескольких домов под управлением кооператива.

Возможно, нет однозначного ответа на вопрос, как лучше всего управлять домом. Чтобы создать ТСЖ, лучше всего иметь в доме хорошего специалиста по жилищному праву или опытных арендодателей.

Если у вас нет их или энергичных людей, готовых разбираться в предмете, то вы можете подумать о работе с управляющей компанией. Если такие собственники есть и в здании много помещений, которые можно сдавать в аренду и получать от них хороший доход, то есть смысл создать ТСЖ.

Управляющая компания диктует свои условия, при которых собственники не участвуют в процессе управления и пассивно относятся к требованиям.

Ассоциации домовладельцев также могут быть неэффективными, если домовладельцы просто оплачивают свои счета, не контролируют работу и не участвуют в принятии решений.