С 2014 года россияне платят взносы на капитальный ремонт. Тариф варьируется от региона к региону, схема консолидации средств уже составлена, но сомнения в законности этих взносов пока не развеяны. Сегодня мы узнаем, какие работы предполагает капитальный ремонт жилых домов, нужно ли за них платить, и рассмотрим другие вопросы по этой теме.
Закон о ремонте жилых домов
Основное законодательство о капитальном ремонте жилых домов содержится в главах 15-18 Жилищного кодекса Российской Федерации. Документ регулирует:
- общие начинания, общий перечень капитальных ремонтов;
- порядок сбора средств на аудит, взносов;
- ведение фонда капитального ремонта на спецсчете или у регионального оператора;
- порядок проведения капитального ремонта жилого дома.
Кроме того, при проведении капитального ремонта жилого дома руководствуются Градостроительным кодексом, а также нормативными актами о техническом состоянии и функционировании недвижимого имущества (например, положением, утвержденным постановлением г. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491). Все участники обзора должны придерживаться общих федеральных правил: собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие и обслуживающие компании, товарищества собственников жилья, управляющие фондами, банки и органы исполнительной власти организации.
Важно! Каждый регион принимает свою региональную программу, которая является центральным исполнительным документом по данному вопросу. Программа включает в себя конкретный список домов, подлежащих проверке, список необходимых работ, сумму финансирования и процедуру отчетности. Приложение к программе со списками MKD ежегодно обновляется в соответствии с текущей ситуацией.
Как правило, знакомства с региональной программой достаточно, чтобы ответить на вопросы о вашем доме, а именно, когда и как планируется ремонт. Тексты региональных программ содержат как общие федеральные положения, так и конкретные местные нормативные акты. Актуальную редакцию можно узнать в местной администрации или жилищной инспекции.
Что входит в обзор
Общий перечень того, что входит в ремонт дома, содержит Жилищный кодекс, упомянутый в ст. 166. Этот список дублируется в актах региональных властей, и конкретная работа определяется в соответствии с текущим состоянием ICM.
Капитальный ремонт жилых домов в рамках Кодекса включает шесть основных направлений:
- капитальный ремонт существующих инженерных систем (вода, газ, электричество, отопление и канализация, а также всех видов аварийных систем, например, противопожарной защиты);
- капитальный ремонт и замена лифтов и шахт лифтов, а также имеющихся вспомогательных машинных помещений;
- покрытие;
- капитальный ремонт подвалов, находящихся в совместной собственности (если подвал приватизирован, его нельзя отремонтировать за счет средств капремонта);
- капитальный ремонт фасада жилого дома;
- обзор фундамента МКД.
Этот список конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. К перечню работ по жилым домам добавлены:
- капитальный ремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к огражденным конструкциям, например, в некоторых случаях относятся окна, входные и подъездные двери);
- установка и ремонт пандусов, а также другие работы, направленные на повышение мобильности людей с ограниченными возможностями;
- установка бытовых счетчиков, измерительных приборов;
- разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации для МКД;
- ремонт и обустройство вентиляции;
- ремонт чердаков МКД.
Внимание! Необходимо помнить основные правила: капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества, расположенного на общей площади многоквартирного дома, а относящиеся к текущему ремонту исключаются из перечня работ. Последний финансируется за счет ежемесячных счетов жилищных департаментов и в квитанции указывается отдельной строкой.
Ремонт инженерных систем
Остановимся отдельно на одной из самых значимых статей расходов на ремонт жилья. Что входит в список обзора инженерных систем:
| Централизованное отопление | Доработка и модернизация стояков, бытовых трубопроводов, установка запорной арматуры, установка отопительных приборов, тепловых завес, реконструкция систем отопления и сопутствующие работы. Замена стояков отопления в квартире также подлежит капитальному ремонту. |
| Подача горячей и холодной воды, канализация | Ремонт генерального трубопровода и замена стояков водопровода в квартире, капитальный ремонт трубопроводов, замена арматуры, установка общедомовых счетчиков |
| Вентиляция | Замена решеток и чистка системы вентиляции, установка новой вентиляции в сочетании с кровельными работами |
| Другие системы | Ремонт газопроводов, электропроводки, систем противопожарной защиты, мусоропровода, подсобных помещений для инвалидов. |
Соотношение с текущим ремонтом
Ситуация с капитальным ремонтом жилых домов такова, что не все работы можно четко разграничить, они касаются капитальных или текущих манипуляций.
Одновременно с этими видами ремонта можно провести покраску фасада, переделку подъезда, замену стекол в рамах, ремонт оконных рам.
Важно! Отличить капитальный ремонт от текущих по возможности можно, проведя работы, не мешая процессу управления жилым домом. Например, если ремонт стояка общего дома можно провести без отключения всех жильцов, то это работа в незавершенном виде. Если квартиры отключены от воды или тепла, важен ремонт.
Кто обязан оплатить капитальный ремонт
Жилищный кодекс предусматривает, что капитальный ремонт оплачивается собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за обзор и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, мы рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли арендаторы оплачивать капитальный ремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению: собственники или арендаторы. Нет никаких льгот по другим причинам, например пенсионерам, многодетным семьям или инвалидам (например, налоги). Однако компенсационные выплаты аудиторам предусмотрены в некоторых регионах для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью лежит на ее собственнике и не осуществляется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Собственники квартир и жилых комнат
Если жилое помещение (приватизированная квартира, комната) принадлежит на праве собственности, в любом случае вам придется оплатить капитальный ремонт жилого дома. Собственники возмущены перечислением вкладов, а работы давно не ведутся. В этом случае необходимо уточнить, на какой срок и с каким объемом работ ваш жилой дом включен в региональную программу. При необходимости провести общее собрание и инициировать капитальный ремонт здания.
Внимание! При покупке квартиры задолженность по капитальному ремонту передается новому владельцу и не «вешается» на старого. Подробнее о покупке квартир в долг за ЖКХ здесь.
Собственники нежилых помещений
Взносы на капитальный ремонт от собственников нежилого помещения так же обязательны, как от собственников квартир. Все коммерческие помещения, расположенные в жилом доме, также подлежат капитальному ремонту. В этом отношении закон не делает различий. Но ставка для владельцев магазинов, аптек, мастерских и других помещений не меняется, а соответствует общей ставке, принятой в данном жилом доме.
Арендаторы и наниматели
По вопросу о том, должен ли арендатор оплачивать капитальный ремонт кондоминиума, ЖК занял однозначную позицию — по закону он не должен. Но по договору стороны могут договориться об ином, и тогда положения договора аренды или договора аренды приобретут юридическую силу. Если в договоре прямо не указано, должны ли арендаторы оплачивать капитальный ремонт, собственник помещения должен оплатить соответствующие квитанции.
Аналогичная ситуация и с вопросом о том, кто оплачивает капитальный ремонт, если квартира коммунальная. Вы должны посмотреть договор и внимательно прочитать его положения. Некоторые администрации полностью перекладывают все расходы на коммунальные услуги и капитальный ремонт на арендаторов.
Кто может не платить
Законодательством предусмотрены только две категории граждан, которые не могут платить налоги на капитальный ремонт:
- Если МКД официально признан экстренной ситуацией (подробнее о жилье для экстренных случаев). Если жилой дом только снаружи выглядит ветхим, но не признан аварийным, то за капитальный ремонт нужно платить.
- Если землю под жилым домом планируется изъять в бюджет муниципального образования. Это тоже нужно задокументировать.
Принимая решение об оплате ремонта жилого дома, обратите внимание, что других причин для освобождения от взносов нет.
Важно! Односторонний отказ от капитального ремонта недопустим. Вы не можете написать заявление и заявить, что отказываетесь от любой работы и не будете платить налог. Обязанность сбора денег на капитальный ремонт возлагается на владельцев по закону.
Как рассчитывается взнос
Администрация города в лице тарифной кассы устанавливает минимальный взнос (тариф) на ремонт жилого дома на своей территории. По умолчанию он применяется ко всем жилым домам в поселке, но при желании жители могут изменить его в сторону увеличения. Арендная плата за каждую квартиру или комнату рассчитывается умножением тарифа на общую площадь комнат.
Например, если в городе тариф 7,08 рубля за квадратный метр, то за 56-метровую квартиру ежемесячная плата составит 396,48 рубля.
Куда уходят деньги на квитанциях
Счет, на который поступают деньги от аудиторских взносов, определяется следующим образом:
- По умолчанию деньги аккумулируются на счете областного фонда капитального ремонта в «Общей котельной». С этого общего счета деньги перераспределяются согласно планам областной программы на те жилые дома, которые требуют ремонта раньше.
- По решению собственников, деньги могут быть собраны отдельно от каждого только для нужд этого жилого дома — на специализированный банковский счет, доступ к которому будет иметь управляющая компания или ТСЖ.
В любом случае контроль за работами в жилых домах осуществляет местная администрация.
Что будет, если вы не заплатите
Долг будет накапливаться в течение нескольких месяцев, после чего региональный оператор сначала отправит уведомление о необходимости погашения долга, а затем обратится в суд для принудительного взыскания денег. Помимо основного долга, будут начислены проценты за просрочку.
Особенность в данном случае заключается в том, что разбирательство проходит не в форме обычных заседаний, а в форме вынесения приказа. Это означает:
- Отделение обращается в суд с письменным заявлением.
- Судья выдает постановление о взыскании долга в 5-дневный срок. Документ отправляется должнику по почте.
- Если в течение 10 дней с даты получения не будет подано возражение против постановления суда, постановление суда вступает в силу. Если вы отправите заявку, заказ будет отменен, но департамент инициирует другой судебный процесс, в котором он, скорее всего, выиграет.
После получения решения суда о взыскании долга фонд обратится к судебным приставам, которые имеют право блокировать карты, описывать и арестовывать имущество, а также запрещать выезд из страны до погашения долга. Кроме того, за добровольную неуплату долга должника «повесят» штрафом.
Внимание! Вероятность уклонения от ответственности за неуплату взносов законным путем стремится к нулю. Лучше вовремя платить квитанции.
Особенности капитального ремонта в новостройках
Капитальный ремонт в новостройках вызывает много вопросов, так как оплата капитального ремонта в новостройках кажется арендаторам нецелесообразной. Дом только что сдан в эксплуатацию, на него еще действует гарантийный срок. Ссылаясь именно на 5-летний гарантийный срок на строительные работы, арендаторы отказываются платить взносы на капитальный ремонт нового дома. Однако это неверная позиция.
Во-первых, гарантийный срок строительной компании никак не влияет на оплату капитального ремонта в новостройке. С точки зрения права эти понятия относятся к разным областям, и их не следует путать.
Время начала выплаты взносов на капитальный ремонт в новостройке начинает исчисляться с даты включения дома в региональную программу. В свою очередь включение происходит по решению местных властей. При этом, когда такое решение принимается, хозяевам уже предстоит определиться со следующими вопросами:
- оцените это;
- куда отправляются деньги — на счет регионального оператора или специализированный банковский счет;
- список приоритетных работ.
Ремонт в новостройках предусматривает возможность отсрочки начала выплаты взносов. Максимальный срок отсрочки составляет 5 лет, но на практике субъекты предоставляют владельцам гораздо более короткий «отпуск» — в несколько месяцев. Максимальный льготный период в пять лет на капитальный ремонт в новостройках установлен только в Самаре.
Таким образом, жители платят за ремонт новостроек в целом, но с учетом задержки, предусмотренной местными властями.
Ремонт жилых домов
Есть несколько вариантов капитального ремонта жилых домов:
- Плановый ремонт. Самый распространенный вариант. В региональной программе приближается период ремонта, и муниципальный надзорный орган будет координировать работу с домохозяйственной компанией.
- Аварийный ремонт проводится в экстренных случаях в кратчайшие сроки. При этом региональная программа корректируется с учетом перечисленных средств.
- Проверка по инициативе собственников в каждом вопросе реализуется по-своему. Чтобы «подтолкнуть» к необходимой работе в вашем доме, вы должны созвать внеочередное собрание, на котором 2/3 голосов должны высказаться в пользу работы. Кроме того, с протоколом собственники отправляются в управляющую компанию, которая инициирует дальнейшую реализацию решения собственников. Все работы ведутся под контролем местных властей.
Период универсального обзора не установлен. Это зависит от объема и сложности требуемых работ. Однако работы должны быть завершены в основные сроки ЖКХ, например, с учетом начала отопительного сезона.
Выводы
Капитальный ремонт жилых домов — явление для россиян достаточно новое:
- Обязанность собрать деньги на капремонт лежит на владельцах. Контроль качества осуществляется муниципальными властями.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) оставлены на усмотрение региональных властей. Общие федеральные взносы не установлены.
- Накопить деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете MKD в банке — по желанию собственников.
- Вопросы проверки решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения необходимо квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ в рассмотрении не допускается и устанавливается гражданско-правовая ответственность за неуплату взносов.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной смотровой программы.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему онлайн-специалисту в чате. Будем благодарны за лайк и репост статьи! Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить важные новости.
Больше интересных статей о недвижимости ищите в соответствующем разделе сайта.
