Что значит вторичное жилье?

Вначале у каждого покупателя всего два типа недвижимости: та, которая ему категорически не подходит, и та, которую он не может себе позволить.

Кто знает, какое место в этом решении отведено вторичке? Недвижимость — самое безопасное место для вложения денежных средств. Ежегодно обходятся тысячи квадратных метров жилья.

На рынке постоянно появляются предложения о покупке квартир не только в новостройках, но и в старой недвижимости. Покупатель сталкивается с дилеммой, которую можно решить простым сравнением.

Из этой статьи вы узнаете, что такое второй дом, какие у него преимущества, как на него формируются цены, с какими рисками сталкивается покупатель, если банки предъявляют требования к данному формату жилья при выдаче ипотеки.

Проведем параллель с первичным размещением и ответим на вопрос, какой вариант вам подходит.

Основные определения и понятия

Чтобы понять, что считается вторичным жильем, необходимо обратиться к основным источникам законодательства, регулирующим реализацию прав человека на жилище.

Первый — Жилищный кодекс, второй — Конституция РФ. Эти два документа составляют основу всего жилищного законодательства в России.

Вторичные дома — это жилые объекты:

Что еще более важно, все они должны быть зарегистрированы как собственность частных лиц или местных властей. Продажа такого жилья идет от собственника. После совершения сделки купли-продажи право собственности переходит от продавца к покупателю.

Если жилье не приватизировано и остается муниципальным, то зарегистрированные в нем граждане не имеют права совершать сделки с квартирами, поскольку не являются собственниками.

Вторичное жилье обычно называют «вторичным жильем». Этот термин указывает на то, что предмет уже принадлежит и после продажи будет оформлена новая передача прав.

В общих чертах вторичный рынок недвижимости — это совокупность жилых объектов, прошедших процедуру государственной регистрации и выставленных на продажу собственниками.

Особенности и преимущества вторичного жилья

Профессионалы:

1. Квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек. Цена квадратного метра такого жилья намного дешевле. Вторичные свойства менее ценны. Исключение составляют дома, признанные памятниками архитектуры.
2. Оперативное исполнение сделки. Оформление договора купли-продажи и передача права собственности заключаются в течение 30 дней (это максимальный срок), а возможно и быстрее. А, например, участвуя в долевом строительстве, права собственности можно получить только через несколько лет после ввода объекта в эксплуатацию.
3. Дальнейшие скидки и сброс цен. При переговорах о покупке можно поторговаться с хозяином и снизить заявленную стоимость. При покупке новостройки нужно быть готовым к фиксированной стоимости и запланированным акциям застройщика.
4. Развитая инфраструктура. Вторичное жилье находится в уже плотно застроенных и густонаселенных районах, где уже созданы транспортная сеть, коммерческие объекты, развлекательные заведения, образовательные и дошкольные развивающие институты, поликлиники и больницы — в целом инфраструктуру здесь можно считать развитой. В новых областях инфраструктуры в основном формируются и развиваются. Если рассматривать дом как второстепенный объект, с точки зрения инфраструктуры, есть и более выгодное положение. Сад и прилегающая территория более благоустроены и благоустроены, озеленен зрелый сад. Построив дом и посадив деревья, можно получить плоды через 5 лет.

Недостатки:

1. Качество сборки оставляет желать лучшего. Дома старше 90 лет были построены по разным стандартам и нормам, которые сейчас устарели. Квартиры в этих домах имеют неудобную планировку, низкие потолки и не предусматривают автономное отопление.
2. Некоторые изнашиваются на вторичном имуществе. Любое здание имеет плановый срок полезного использования, после которого требуется капитальный ремонт или снос. А новостройка — это недвижимость с нулевым износом и стопроцентно плановым сроком эксплуатации. Ему около 100 лет. Амортизация вторичного жилья может составлять 10-30, а иногда и больше. При строительстве панно «Хрущевка» 1950-60 годов предполагался срок полезного использования 50 лет.
3. Правовые проблемы. Перед покупкой «вторичного жилья» желательно проверить юридическую чистоту объекта. При многократной передаче прав собственности могут быть совершены нарушения. Примером может служить продажа жилья без согласия совладельцев, которые смогут оспорить права нового покупателя в суде.
4. Стоимость содержания и ремонта вторичного жилья выше. У него более низкие показатели энергоэффективности и бережного отношения к окружающей среде. Планируя ремонт, нужно быть готовым к расходам на демонтаж коммуникаций и старых покрытий.

Затраты на ремонт часто не окупаются при продаже дома. К стоимости квартиры добавляется ⅓ от общей стоимости ремонта. Стоимость также зависит от исходного качества объекта.

Чтобы максимально выгодно продать старую квартиру или дом, лучше провести там ремонт. Дорогой роскошный ремонт не окупится, но вещи, нуждающиеся в ремонте, продаются по ценам ниже рыночных.

Особенности ценообразования

Стоимость вторичного жилья формируется исходя из следующих факторов:

Если спрос на «вторые дома» снижается, рынок недвижимости гибко адаптируется к этим изменениям, и стоимость объектов снижается.

Стоимость также зависит от срочности продажи и планов продавца. Если квартира продается на переезд, собственник заинтересован в своевременном завершении сделки, поэтому не исключено, что он готов отдать содержательно.

Например, продажа связана с желанием улучшить жилищные условия. В этом случае продавец вычтет стоимость, чтобы получить более выгодное предложение. Диапазон цен или скидок может быть очень широким.

В регионах, потерявших жизненные перспективы, стоимость жилья может упасть в десять раз — с 50 до 5 тысяч долларов. Это происходит из-за экологических катастроф, военных действий, отсутствия работы из-за банкротства предприятий, образующих города.

Какими бывают квартиры на вторичном рынке?

На вторичном рынке недвижимости представлен широкий выбор жилых помещений разной категории и набора характеристик.

Специалисты по недвижимости выделяют разные типы жилья, классифицируемые по уровню стоимости и техническим характеристикам:

1. Малоэтажное жилье: в эту категорию входят квартиры в 2-3-х этажных домах старого года постройки. Часто в них отсутствуют основные виды коммуникаций — водопровод и канализация, а отопление осуществляется за счет обогрева печи.
2. Помещения стандартного типа — обычные второстепенные дома, 1 или 2-комнатные квартиры в типовых домах от 5 до 16 этажей.
3. Апартаменты повышенной комфортности — это объекты в современных зданиях с повышенным уровнем комфорта. Для них характерны дополнительные помещения: раздевалки и туалеты, несколько санузлов.
4. Элитные дома — объекты класса «А», расположенные в престижных районах, с прилегающей благоустроенной территорией, паркингом, охраной и консьержем. Количество квартир в таких домах не превышает 30.

Где купить

Чтобы найти хорошее жилье на рынке вторичного жилья, вам необходимо изучить онлайн-ресурсы, где выставленные на продажу объекты представлены с описанием и фотографиями. Их невероятно много на просторах сети.

Вы также можете воспользоваться услугами агентств недвижимости, которые выступают посредниками между покупателями и продавцами. Компании имеют большую базу предложений. Поэтому вы обязательно найдете идеальный вариант, который подходит вам по всем критериям.

Потенциальные риски

Сделки, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, чреваты подводными камнями. Подписанные и зарегистрированные контракты могут быть расторгнуты в судебном порядке. Возможны случаи, когда третьи лица имеют право пользоваться жилым помещением даже после продажи объекта.

Можно встретить мошенников, скрывающих важные факты о предмете сделки. И после подписания всех документов недобросовестные граждане обращаются в суд с требованием расторгнуть договоренности.

Все эти риски можно предотвратить, если подойти к оценке жилищной истории взвешенно и профессионально. Чтобы все сделать правильно, необходимо доверить это мероприятие ответственным и квалифицированным специалистам, которые скрупулезно проверят чистоту сделки. В этом случае лучше иметь в руках большую синицу, чем журавль в небе, ведь не иметь в собственности платную квартиру намного хуже.

Если жилье приобретается в новом доме, важна чистота строителя. Он не должен подводить или искусственно задерживать сроки доставки на дом.

В 2021 году правовая база в России не сможет полностью защитить покупателей недвижимости, хотя постоянно подписываются новые правила, максимально защищающие права потребителей.

Как банки относятся к вторичному жилью?

Ссуды на вторичное жилье банками выдают гораздо чаще, чем на квартиры в новостройках.

На это есть несколько причин:

Требования банков к объектам вторичного рынка

У финансовых организаций есть особые требования к жилым помещениям, которыми они владеют. Ведь имущество становится залоговым правом банка на весь срок кредита.

Если заемщик становится финансово неплатежеспособным, кредитор продает залог, чтобы избежать убытков.

Квартира должна соответствовать определенным техническим параметрам, которые не станут препятствием между продавцом и покупателем.

Что это значит:

1. Дом, в котором расположена квартира, должен быть построен после 1957 года.
2. В жилом помещении должен быть оборудован весь хозяйственный комплекс.
3. Износ дома не должен превышать 70 %.

Что значит юридическая чистота вторичного жилья?

У банков также есть требования к юридической истории дома.

В нем не допускаются залоговые права. Никакие договоренности о залоге не должны заключаться с другими финансовыми учреждениями. Регистрация третьих лиц не разрешена. Жилое пространство нельзя закрывать.

Банк потребует предоставить правоустанавливающие документы, проверив их на наличие ошибок и неточностей.

Этот контроль необходим не только кредиторам, но и покупателям. Ведь лучше покупать чистое жилье, а не свинью одним махом, чтобы не потерять деньги и не остаться ни с чем.

Первичное жилье и отличие его от вторичного

Первичный объект недвижимости — жилой дом, право собственности на которое регистрируется впервые.

Обычно это новостройки, которые продают девелоперы, строительные компании через посредников или собственные офисы продаж.

Квартиру в новостройке можно перепродавать. Это случается, когда ее продает не застройщик, а владелец доли, документально подтвердивший права. При этом, возможно, жилище еще не использовалось по назначению.

Преимущества первичной недвижимости

Новостройки продаются по-разному: в ипотеку, в рассрочку, в лизинг. Вы можете сэкономить до 30%, если инвестируете на этапе строительства.

«Первичный» построен более качественно, при строительстве использованы современные материалы и технологии. Уход за объектом обходится дешевле, так как меньше теплопотери, отсутствуют затраты на содержание коммуникаций. Новые дома, как правило, чисты с юридической точки зрения.

Отличие «первички» от «вторички»

Стоимость начальной школы в одном районе на 20% выше, чем в средней школе. Новостройки обычно расположены на окраинах с плохой инфраструктурой.

При долевом участии есть риск, что документы на участок и строительство выполнены некорректно. Из-за этих ошибок возникают трудности при вводе объекта в эксплуатацию. Этого не может быть с «второстепенными домами.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке

Объекты первичного и вторичного рынка являются частями единого рынка, что позволяет по-разному решать жилищную проблему. Сделать правильный выбор поможет данная таблица, в которой перечислены основные характеристики двух форматов жилья:

Заключение

Чтобы выбрать дом, необходимо оценить все актуальные предложения. Стоимость первичного жилья выше, но его можно купить в кредит, рассрочку, ипотеку, получить скидку. Если вы собрали достаточно денег, вы можете выбрать достойное вторичное жилье в привлекательном районе.

Видео: Популярные аферы при покупке квартиры на вторичном рынке