Подарочный договор — это очень удобный способ переоформить жилье. Близкие родственники не платят налог, и в случае дарения доли нет необходимости сообщать совладельцам о смене собственника. Однако ряд обстоятельств может сделать договор недействительными. Сегодня мы подробнее рассмотрим, имеет ли акт дарения на квартиру после смерти дарителя официальную силу, есть ли возможность его аннулирования наследниками и как правильно оформить жилье.
Законодательные положения
Законодатель посвятил договору дарения главу 32 ГК РФ. Учитывая обстоятельства дарения, сам договор может приобрести юридическую силу или утратить ее. Все зависит от следующих моментов:
- если договор содержит условие о передаче квартиры только после смерти дарителя;
- когда именно умер донор — до или после регистрации нового владельца;
- соблюдены ли формальности по оформлению документов.
Внимание! Несоблюдение правил регистрации пожертвования является прямым и очень популярным основанием для оспаривания сделки наследниками умершего.
Если договор вступает в силу после смерти
Часть 3 ст. 572 ГК запрещает указывать в договоре пункты о передаче квартиры новому собственнику только после смерти дарителя. Если это условие существует, контракт теряет силу и не может давать никаких прав.
Значит это:
- если одаряемый прибудет с аналогичной договоренностью для регистрации в МФЦ после смерти дарителя, ему будет отказано в регистрации;
- обжаловать отказ в регистрации права в суде по указанным причинам нереально;
- квартира будет передана в вотчину и будет поделена между наследниками по закону или завещанию.
Внимание! Если в тексте договора написано что-то вроде: «Стороны договорились, что квартира передана в дар Жертвователю после смерти Дарителя» — такое дарение считается недействительным с момента его подписания.
Донор умер до регистрации в Росреестре
Если стороны подписали акт дарения и просто не успели подать документы на регистрацию, дарение не считается совершенным. Подать документы на регистрацию прав в отсутствие донора не получится. Не поможет даже нотариально заверенная доверенность от дарителя: в момент смерти она теряет силу.
В этом случае очень важно, в какой форме оформлено посвящение:
- простым письмом — передать права практически невозможно, квартира переходит в собственность и делится между наследниками;
- в нотариальной форме — есть возможность признания права собственности одаряемого через суд и с постановлением о регистрации права на него в ЕГРН.
Пример заявления в суд о признании прав можно скачать по этой ссылке.
Донор умер после регистрации в ЕГРН
Это самый безопасный вариант для одаряемого, когда сделка уже зарегистрирована в Росреестре. С момента регистрации в ЕГРН одаряемый становится полноправным собственником квартиры, а даритель теряет все права в отношении нее. С этого дня оспаривать договор можно только через суд.
Как оспорить
После регистрации права на квартиру в ЕГРН, единственный способ переломить ситуацию — оспорить сделку в суде. Право на обжалование после смерти дарителя приобретают соответствующие наследники. Если наследники считают, что квартира незаконно покинула собственность умершего, в результате обмана или мошенничества, необходимо подготовиться к суду.
Во-первых, вам нужно выбрать подходящее основание для признания транзакции недействительной. Согласно действующему гражданскому кодексу, один или несколько фактов могут являться предпосылкой:
- донор не понимал смысла своих действий и, если есть справка о его психическом заболевании, это почти 100% успех испытания;
- одаряемый принудил дарителя к совершению сделки с помощью угроз, шантажа или злоупотребления доверием;
- пожертвование было явно убыточной операцией для дарителя, о чем одаряемый знал и использовал его недобросовестно;
- если на самом деле был не подарок, а продажа, обмен, заем или другая сделка;
- даритель переоформил квартиру в дар, чтобы избежать административной, налоговой или субсидиарной ответственности за банкротство;
- сделка осуществляется в простой письменной форме, хотя должна быть нотариально удостоверена;
- договор содержит пункты о предоставлении денег, содержания или иной компенсации в обмен на квартиру.
Внимание! Если донор находился в больнице на момент подписания контракта, это не может быть независимым основанием для отмены транзакции. Необходимо доказать, что он не понимал, что делал, или что он подписал контракт в ущерб себе.
Если основание найдено, необходимо написать исковое заявление, распечатать его в трех экземплярах, приложить документы и подать в суд два из трех пакетов. Сотрудники отправят материалы обвиняемым от своего имени.
Вы можете скачать форму заявки здесь.
В качестве доказательства вам понадобятся:
- документы на квартиру — выписка из ЕГРН;
- свидетельство о смерти, документы о взаимоотношениях дарителя и наследников;
- копия посвящения;
- другие тесты;
- квитанция об оплате пошлины.
Пошлина рассчитывается от стоимости квартиры:
Чтобы сэкономить, получите справку о стоимости жилищной инвентаризации от БТИ. Как правило, ниже рыночного или кадастрового уровня.
Подробнее о порядке оспаривания акта чести по этой ссылке.
Как правильно организовать квартиру
Пожертвование — это вариант для тех, кто готов переписать свое жилье другому человеку, скорее всего, близкому родственнику, без какой-либо компенсации со стороны последнего. Пожертвование не позволит в будущем повлиять на решения одаряемого, а угрозы «отменить сделку» будут безосновательными. Также невозможно обязать предоставить жилье в обмен на акт дарения
Процедура, альтернативная обычному пожертвованию, — это арендная плата и завещание. Эти документы ставят получение имущества в зависимость от смерти предыдущего владельца, чьего дарения лишены.
Рента
По договору аренды квартира сразу переходит в собственность нового хозяина. Первый получает право проживания и пожизненного содержания в зависимости от конкретных условий сделки. Операция гарантируется обременениями в виде арендной платы. Это означает, что до самой смерти арендатора новый собственник не сможет распоряжаться жильем без его согласия. После смерти выплачивается квартплата, квартира освобождается и право собственности полностью переходит к новому владельцу.
Подробнее об аренде здесь.
Завещание
Завещание — это классическая форма распоряжения имуществом в случае смерти. В завещании можно установить не только лицо, которое получит квартиру, но и завещание, касающееся права проживания в ней. Например, установление обязанности нового собственника по предоставлению жилого помещения конкретному человеку для проживания — это называется завещанием.
Завещание вступает в силу только после смерти наследодателя, а регистрация права на нового собственника осуществляется после выдачи свидетельства о праве собственности.
Наш предыдущий материал поможет выбрать между подарком и завещанием.
Если дама умерла
Кому будет передана подаренная квартира после смерти одаряемого, зависит от текста договора и наличия завещания. Вариантов немного:
- в тексте договора указывается возврат квартиры дарителю после смерти нового собственника — квартира передается обратно дарителю;
- если в тексте таких пунктов нет, то квартира будет передана наследникам по закону или по завещанию.
Если в тексте указана возможность отмены дарения после смерти одаряемого, даритель подает в ближайший МФЦ заявление о государственной регистрации перехода права собственности к нему. К заявке должны быть приложены:
- договор дарения со всеми марками;
- свидетельство о смерти одаряемого. Вам понадобятся оригинал и копия или заверенная копия.
Заполнять заявку заранее не обязательно, это сделает сотрудник «Мои документы.
Срок регистрации 7-14 дней.
Судьба подаренной квартиры после смерти дарителя зависит от того, насколько правильно был составлен договор, есть ли желающие и когда прошла регистрация права. В некоторых случаях договор может быть расторгнут, но если все будет сделано правильно, договор останется в силе.
Если у вас остались вопросы, задавайте их юристу через окно чата.
Будем благодарны за лайк и репост статьи.
Чтобы узнать, как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, перейдите по этой ссылке.
