Дарение квартиры близким и неизвестным родственникам в России регулируется рядом нормативных актов. Каждому посвящены отдельные статьи или даже законы: форме договора, тексту, особенностям состава предмета, порядку регистрации и налогам. Чтобы понять действующее регулирование в 2021 году, рассмотрим закон о дарении квартиры более подробно.
Как регулируется пожертвование
Отдельного федерального закона «О дарении недвижимости» нет. Правила оформления пожертвования разбросаны по разным законам. При составлении договора их нужно учитывать в целом.
В следующей таблице показаны основные статьи и положения законов.
| Форма сделки | Простой письменный или нотариально заверенный | Пункт 1 гл. 9, ст. 434 ГК РФ (часть первая), ст. 572, 574 ГК РФ (часть вторая), ст. 42 закона о государственной регистрации недвижимости |
| Что писать в тексте | Существенные и дополнительные условия | Общие положения о договорах (гл. 27-29 ГК РФ, часть первая), гл. 32 CC на пожертвование |
| Стороны сделки | Условия правоспособности, возраста сторон сделки | Изобразительное искусство. 17, 21, 26, 28, 31, 575 |
| Ограничения и запреты | Когда пожертвование невозможно | Изобразительное искусство. 575, 576 ГК РФ |
| Отмена и вызов | Проблемы с отменой | Пункт 2, гл. 9 о недействительности, гл. 29 (постановление), ст. 577, 578 ГК РФ |
| Регистрация | Изменения в ЕГРН по имущественным правам | Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимого имущества” |
| Налоговая проблема | Порядок уплаты НДФЛ и освобождение от него | Глава 23 Налогового кодекса, ст. 14 Семейного кодекса РФ — в кругу близких родственников |
Внимание! Общие правила Гражданского кодекса, Налогового кодекса, ЮК и Закона о регистрации применяются не только к дарению, но и к другим сделкам с недвижимостью.
Пересмотр правил ГК о дарении квартиры
В этом разделе мы подробнее рассмотрим, как читать нормы закона о дарении квартиры, перечисленные в Гражданском кодексе, а также сформулируем конкретные практические выводы. Гражданский кодекс России состоит из четырех частей, но первые две потребуются для дарения. Первая часть закона содержит общие правила сделок, договоров и правоспособности граждан. Вторая часть, а именно глава 32, конкретно посвящена дарению недвижимости, в том числе квартир.
Форма сделки
Форма — это внешнее выражение соглашения. По закону сделка может быть письменной, устной, подлежать государственной регистрации или нет, нотариальное заверение является обязательным или необязательным.
Сделки с недвижимостью оформляются в виде договора, двустороннего документа, устанавливающего обязательства сторон. Это соглашение, которое определяет, о чем граждане договорились и как они намерены этого достичь.
В случае дарения квартиры законом установлены следующие правила:
- договор составляется только в письменной форме, в виде документа, который стороны подписывают собственноручно;
- нотариальное заверение требуется при дарении доли права на квартиру или при дарении имущества ребенка;
- по желанию сторон они могут заверить договор у нотариуса, даже если он не подлежит обязательному удостоверению;
- сам договор о регистрации не подлежит — но на его основании переход права к новому собственнику оформляется в ЕГРН, поэтому его необходимо передать в МФЦ для государственной регистрации.
ВАЖНЫЙ! При дарении доли собственности на квартиру не обязательно соблюдать право преимущественного отказа совладельцев. Он возникает только в том случае, если доля передается на основании договора купли-продажи или обмена.
Что писать в тексте договора
Закон устанавливает, что существенные условия должны быть указаны в тексте договора дарения квартиры, в противном случае он не считается заключенным. Основное:
- условие для сторон сделки: необходимо зарегистрировать ФИО граждан, жертвователя и одаряемого;
- условие по предмету сделки: жертвователь передает, а одаряемый принимает квартиру в дар;
- точное описание квартиры с адресом, зоной, кадастровым номером, количеством комнат и прочей информацией — необходимо взять из свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН.
ПРИМЕЧАНИЕ! Крайне важно прописать в договоре согласие одаряемого принять подарок. По закону это двусторонняя сделка, поэтому желания донора переселить жилье здесь недостаточно.
Иные условия предусмотрены в соглашении по желанию сторон. Обычно указывают:
- на каком основании дарителю принадлежит квартира;
- какова стоимость квартиры — для последующего расчета НДФЛ;
- даритель гарантирует, что квартира освобождена от претензий 3 человек;
- иногда указывается, что в случае смерти одаряемого раньше квартира будет возвращена дарителю.
Спорный вопрос о праве дарителя на пожизненное проживание в переданной квартире. Некоторые юристы допускают такое условие, но наша редакция не рекомендует включать его в текст. Подробнее читайте здесь.
Примеры договоров дарения различной собственности, в том числе квартир, можно найти по этой ссылке.
Стороны сделки
Сторонами мирового соглашения, согласно закону, могут быть дееспособные совершеннолетние граждане и организации с общей дееспособностью. Для остальных предметов есть особенности:
- дарение недвижимости между коммерческими предприятиями запрещено (а дарение между гражданином и компанией разрешено законом);
- нельзя делать пожертвования от имени несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных;
- от имени несовершеннолетнего 14-18 лет возможно пожертвование с согласия органа опеки и попечительства;
- если одаряемый — ребенок в возрасте до 14 лет, договор за него подписывает родитель;
- одаряемый от 14 до 18 лет подписывает договор сам — с письменного согласия родителя, которое отмечается там в графе для подписи;
- по генеральной доверенности нельзя сдавать квартиру от имени дарителя себе.
Многие нюансы в плане композиции предмета связаны с детьми. О том, как подарить квартиру несовершеннолетнему, читайте в нашей предыдущей статье.
Ограничения и запреты
Невозможность дарения в соответствии с законом обусловлена профессиональным статусом одаряемого. Нельзя сдавать квартиру в следующих ситуациях:
| Донор | Выполнено | Особенности |
| Пациент, супруга или родственник пациента | Врач, медсестра, медсестра, главный врач, административный персонал больницы, поликлиники, социального учреждения и т.д. | В отношении выполнения обязательств по обработке или обслуживанию |
| Ученик, супруг или родственник | Педагог, преподаватель, административный персонал учебного или образовательного учреждения | В связи с выполнением задач по обучению, обучению или техническому обслуживанию |
| Любой человек | Чиновник любого уровня и ветви власти | В отношении службы, выполнения функций, профессиональной деятельности |
Отмена и оспаривание
Отмена сделки предназначена для возврата квартиры дарителю или его наследникам. Сделать это по закону можно несколькими способами: путем расторжения договора, отмены по желанию дарителя или отмены сделки в судебном порядке. Конкретный метод выбирается в зависимости от ситуации.
Это довольно обширная тема. Наши ранее опубликованные статьи помогут вам понять это:
- как отменить подарок;
- как оспорить сделку дарения в суде;
- срок давности по сделкам с недвижимостью.
Налоговая проблема
После дарения доход поступает от одаряемого — в виде квартиры. В связи с получением дохода одаряемый согласно закону должен рассчитать и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 13%. Сумма для отсчета может быть определена следующим образом:
- o — кадастровая стоимость квартиры по данным USRN;
- или, если земельный кадастр не определен, вы можете положиться на кадастр.
Близкие родственники дарителя освобождены от уплаты налога по закону. Их круг определен ст. 14 СК, это родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки и внуки, а также супруги.
Дарение квартиры регулируется рядом законов, которые необходимо учитывать в целом. Наша статья поможет вам не тратить время на толкование норм, а получить готовые выводы и дельные советы. Если остались вопросы, задайте их дежурному юристу в чате.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Далее: Практическое руководство по передаче квартиры в дар см. По этой ссылке.
