Договор долевого участия в строительстве с ипотекой не является гарантией выполнения застройщиком своих обязательств по нему. Данная сделка не убережет инвестора от мошенничества, длительного строительства и тем более от банкротства строительной компании. Однако юристы и обычные граждане считают дошкольное образование лучшим способом защиты прав акционера. Чтобы понять, почему именно он заслужил такую «народную любовь», мы узнаем, что такое договор долевого участия с ипотекой, каковы его характеристики, как заканчивается и истекает срок действия, а также у вас будет образец, доступный для доработки.
Значение термина
Ипотека DDU — это сделка, заключаемая акционером (физическим лицом) и девелопером (строительной компанией). По его условиям акционеру передается доля в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры. Впоследствии он обязуется своевременно внести определенную сумму на счет застройщика, чтобы оплатить стоимость своей доли и получить ее в собственность. Выплаты могут производиться частями или единовременно, в зависимости от соглашения сторон.
Ипотека при заключении дошкольного учреждения позволяет привлечь кредитные средства для погашения платы за участие в случае недостаточности или отсутствия собственных средств. Для этого перед заключением сделки клиент заключает с банком кредитный договор. Затем разработчик открывает аккредитив на свое имя, на который заказчик вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора девелопер получает его. Если невозможно произвести дальнейшие платежи по DDU с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и уступает кредитное право банку по договору.
Все условия ДДУ регламентированы 214 ФЗ, что позволяет получить защиту на длительный срок.
Что касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажной форме по количеству сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.
Образец DDU с ипотекой Сбербанка и сервисом безопасных платежей можно скачать на нашем сайте. Он соответствует FZ 214 и имеет стандартный формат.
Тонкости ипотеки под долевое строительство
DDU не «делает» акционера собственником квартиры, а лишь дает ему возможность потребовать от застройщика выполнения взятых на себя обязательств. Поэтому главное отличие покупки строящегося жилья от готового — отсутствие недвижимости. В рамках данной сделки государственной регистрации подлежит залог недвижимого имущества, а не право собственности.
В целом, есть несколько важных характеристик, на которые следует обратить внимание перед заключением сделки:
- получить кредит на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
- наличие достоверной информации — при регистрации в Росреестре будет проходить только договор, в котором подробно прописано:
-сроки сдачи дома в эксплуатацию;
— срок передачи квартиры клиенту;
-адрес здания и другие данные о строящемся объекте.;
- дата передачи квартиры — зачастую фактическая дата передачи квартиры в собственность сильно отличается от договорной. Перед регистрацией следует уточнить этот момент у разработчика. Если условия отличаются, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, и будущий акционер может отказаться от соглашения;
- сумма кредита — перед тем, как подавать заявку на получение кредита определенного размера, клиент должен уточнить, на какие квартиры в строящемся доме распространяется кредитное предложение банка. Нередко кажущаяся привлекательной программа кредитования распространяется не на все квартиры в новостройке, а только на многокомнатные квартиры или квартиры, расположенные на первом или последнем этаже. Следовательно, их стоимость будет намного выше, чем ожидает будущий акционер;
- возврат бронирования — при подписании договора необходимо быть готовым к тому, что бронирование интересующей вас квартиры будет платным и достаточно дорогим. Размер налога варьируется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что стоит уточнить, — это возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики в случае «несостоявшейся» договоренности возвращают плату за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые не возвращают ее вообще;
- аккредитация компании — строительная компания может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредита и процентной ставки, независимо от потребности застройщика «все сделать быстро». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «доступные» условия, часто требуют расширенного пакета документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. В результате на заключение сделки с разработчиком уходит больше времени. Однако легче ждать, чем переплачивать.
Этапы исполнения контракта
Регистрация долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих этапов:
- подбор подходящей новостройки и квартиры — практически все строительные компании на завершающей стадии строительства проводят ознакомительные посещения объекта. Участие в такой экскурсии поможет более точно определиться с выбором;
- резервирование — получение ипотеки — длительный процесс, а резервирование гарантирует, что застройщик не передаст квартиру другим акционерам в течение этого периода;
- подать заявку на получение кредита;
- заключить договор займа и получить кредитные средства — возможно только при положительном решении банка;
- при заключении договора долевого участия данный документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации приобретает ту же юридическую силу, что и его нотариально удостоверенные аналоги;
- оформление договора в Росреестре;
- депонировать средства по аккредитиву застройщика для приобретения прав долевого участия.
На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Выдается уполномоченным органом Росреестра при предъявлении:
- ипотечный и кредитный договор;
- договоры долевого участия;
- акт о сдаче квартиры в эксплуатацию;
- паспорта будущего владельца.
важно знать, что в титульном документе содержится примечание о том, что имущество обременено, например заложено под кредитное обязательство. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до тех пор, пока долг не будет полностью оплачен. Подробнее о том, как оформляется ипотека на новостройку, о ее плюсах и минусах — отдельная статья.
Выплата ипотеки до регистрации собственности
Часто банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного погашения кредита. Это условие обязательно должно быть включено в кредитный договор. Однако и без этого при наличии соответствующей договоренности клиент может досрочно погасить оставшуюся ссуду. Впоследствии банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.
Этим сертификатом заказчик просит Росреестр (лично или через МФЦ) снять гарантию с собственности. В ряде банков это ответственность представителя.
важно знать, что обязательства промоутера по доставке жилья не имеют ничего общего с кредитными обязательствами покупателя. Выплата по ипотеке не является гарантией того, что клиент получит квартиру в «натуральном» виде в ближайшее время.
Причины закрытия дошкольного учреждения с ипотекой
Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе акционера по следующим причинам:
- необоснованное и не указанное в договоре увеличение стоимости квартиры;
- «Выводы» от застройщика;
- приостановление работы на неопределенный срок;
- перепродажа забронированного объекта;
- срок ввода в эксплуатацию истек более двух месяцев;
- существенные изменения планировки, влияющие на увеличение стоимости квартир;
- неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания договора купли-продажи, при отказе заказчика от их устранения за свой счет.
Причиной прекращения субсидии с ипотекой по инициативе банка является невозможность заемщиком погасить ссуду с последующей передачей кредитору кредитного права дочерней компании.
Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть DDU при наличии кредитного договора либо по собственной инициативе, либо в судебном порядке. Это может произойти по любой причине, если одна из сторон считает, что их права были нарушены другой стороной.
Закон не позволяет акционеру отказаться от сделки по собственной инициативе без нарушений со стороны учредителя. В этом случае гражданин может вернуть деньги только через суд.
Порядок расторжения договора долевого вложения с ипотекой
Процедура выхода из дошкольного учреждения с ипотекой не представляет особых сложностей, если все пройдет гладко».
Во-первых, клиент должен получить согласие кредитора на прекращение договорных отношений со строительной компанией. Банк без проблем принимает, если кредитные средства еще не переданы застройщику и «зависли» на аккредитиве.
Впоследствии акционер сообщает о своем желании строительной компании. В этом же уведомлении указывается срок, в течение которого промоутер обязан вернуть полученные средства. Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 28.07.2012 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» деньги возвращаются в течение 10 дней с момента уведомления.
Письмо отправляется лично, по почте или через Интернет. Если девелопер перечисляет полученные в указанный срок денежные средства, акционер может относиться к ним двумя способами:
- вернуть в банк всю сумму с процентами (если в кредитном договоре есть такое условие);
- покупайте новые дома и продолжайте погашать ссуду, меняя предмет залога.
Если застройщик отказывается вернуть деньги или отвечает «молчанием», заказчик обращается в суд. Мы остановимся на этом вопросе отдельно, учитывая длительность и сложность судебной процедуры.
Обращение в суд
Прекращение дошкольного учреждения с ипотекой происходит в общеустановленном судебном порядке. Акционер составляет повестку об отмене операции и взыскании ранее оплаченного пакета акций.
К заявке прилагается:
- заграничный пасспорт;
- копия предварительного уведомления;
- договор расторгнут;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
- договор банковского кредита;
- письменный расчет суммы, взимаемой ответчиком (сюда входит не только уплата паевого взноса, но и расходы на государственные налоги, судебные издержки, фиксированную ставку и т д.);
- другие документы, на которых истец основывает свои требования.
Запрос рассматривается с участием банка, так как здесь затрагиваются и ваши интересы. Суд принимает решение в течение 30 дней. В случае несогласия с ним каждая сторона имеет право обжаловать его в суде более высокой инстанции.
Вступившее в силу положительное решение является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается время, отведенное на его исполнение. Если ответчик к нему не подстраивается или игнорирует требование суда, акционер передает приказ в ФССП для принудительного исполнения. Затем, арестовывая счета или другое материальное имущество, судебные приставы собирают присужденные компанией средства. Как было сказано выше, бывший владелец недвижимости тратит эти деньги двумя способами.
Если банк против
Выше рассматривается ситуация, когда банк согласился оплатить DDU полученной ипотекой. А если против? Ведь договор по сути является обязательным и без согласия банка акционер не имеет права прекращать отношения с застройщиком.
В этом случае вам также придется обратиться в суд, где кредитор уже будет ответчиком. Довольно часто жалобы на застройщика и банк принимаются во внимание в ходе судебного разбирательства.
Судебная практика
Судебная практика по договорам долевого участия в строительстве с ипотекой показывает, что застройщик очень часто не в настроении возвращать акционеру «ни копейки». Мало кто из руководителей понимает, что такая тактика приводит к ужасным последствиям:
- перерыв в работе;
- отказ;
- арест активов и счетов.
Суды назначают различные заключения экспертов для установления законности иска истца, причем выводы, как правило, «говорят» в пользу истца. Однако иногда экспертиза устанавливает, что с подсудимого требуют чрезмерные суммы. В результате актор сокращает количество запросов и штрафов, налагаемых на разработчика.
Важный момент. С прекращением DDU можно даже зарабатывать деньги. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо разработчику и проинформировать его. Затем вам нужно будет подать в суд на разработчика за использование ваших средств. Суд часто выезжает на собрания и обязывает покупателя уплатить проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых. Не забудьте записаться на бесплатную консультацию с нашим юристом по ипотеке, чтобы мы могли посоветовать вам, как вернуть ваши деньги и получить еще одно небольшое повышение.
Вам также будет интересно узнать, что с 2018 года для покупателей новостройки доступна субсидированная ипотека под 6% годовых%.
