Доходный дом - Статьи про российские законы, советы и решения проблем

В России большая часть объектов недвижимости сдается в аренду нелегально, без аренды.

Арендодатели не декларируют доход, полученный от сдачи жилья в аренду, а это означает, что они не смогут получить компенсацию от арендатора в случае повреждения. Да и сами арендаторы не защищены от досрочного выселения, произвольного повышения арендной платы и мошенничества.

И зачастую стоимость аренды не соответствует заявленному качеству. Опыт развитых стран и забытые указы царской России способствуют решению этих проблем — это дом совета.

Что это за объект, как можно снять дом в многоквартирном доме и грамотно разработать бизнес-стратегию строительства арендного дома.

Содержание

Что такое доходный дом в России
Нормативно-правовое обоснование
Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю
Что происходит сейчас с доходными домами?
Виды доходных домов
Преимущества доходных домов
Как снять квартиру в доходном доме в Москве
Бизнес на доходных домах
Заключение

Что такое доходный дом в России

В сфере недвижимости жилой дом — это жилой дом, разделенный на отдельные квартиры и съемные комнаты.

Все жилые конструкции оснащены необходимым набором удобств: раковина и плита на кухне, оборудованная ванная комната. Отдельные жилые помещения укомплектованы необходимой мебелью и техникой.

Назначение арендуемого дома аналогично цели гостиницы. Отличия заключаются в следующих местах:

срок аренды — в многоквартирных домах обычно больше;

перечень предоставляемых услуг;

характеристика договора между арендатором и собственником.

Нормативно-правовое обоснование

Что означает многоквартирный дом по законодательству РФ? В п.1 ст. 91.16 Жилищного кодекса РФ указано, что сдаваемый в аренду дом относится к категории жилой недвижимости исключительной собственности. Может быть предоставлен гражданам во временное владение и пользование.

В качестве юридического документа необходимо заключить договор аренды жилого помещения на недвижимость социального и коммерческого назначения. Этот документ был обновлен в конце 2014 года Постановлением Правительства Российской Федерации.

В последние годы активность в аренде жилья во многих регионах значительно снизилась. Это связано со снижением уровня доходов населения и высокой доступностью ипотечных кредитов.

Многие разработчики скачивают, предлагая долгосрочную рассрочку. Предыдущая арендная плата теперь приравнивается к текущей ипотеке или выплате взноса. Люди предпочитают инвестировать в собственное жилье, а не в арендуемое.

С коммерческой точки зрения аренда дома позволяет сделать выгодное вложение, защитить свои деньги от инфляции и получать регулярный доход. Покупка или инвестирование в строительство кондоминиума считается хорошей бизнес-схемой.

Если арендованный дом принадлежит государству, то это социальный проект, созданный для обеспечения жильем малообеспеченных и уязвимых слоев населения.

Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю

Словосочетание «доходный дом» появилось у наших соотечественников в 19 веке. Хотя в Европе они уже доказали свой успех 100 лет назад. Именно в европейских странах появились первые арендные дома.

Капитальные дома во Франции и Англии были самым популярным типом жилья. Они были устроены по стандартной схеме: на первом этаже располагались торговые лавки, а на верхних этажах — жилье.

Особой популярностью у немцев пользовалась жизнь в коммунальном хозяйстве — за это их даже прозвали «нацией арендаторов». Арийцы предпочитали жить не в собственных домах, а в арендованных. В процентном отношении доля многоквартирных домов в Германии составила 30 %.

Причем более половины немцев приобрели недвижимость в возрасте 40 лет. Даже обеспеченные люди, у которых были средства на покупку дома, не чувствовали дискомфорта от сдачи в аренду.

Спустя время эта практика распространилась на крупные города Российской Империи. Это был перелом 19-20 веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и с разным достатком жили в арендованных домах.

В начале революции в России официально функционировало 600 домов для сдачи в аренду. Так чиновники решили жилищный вопрос. После революции все имущество было национализировано, а постройки переданы в муниципальную собственность. Им был присвоен статус обычных жилых домов.

Что происходит сейчас с доходными домами?

70% швейцарцев и половина населения Нидерландов и Германии сдают жилье в аренду. Поэтому арендное жилье в этих странах столицы занимает не менее 30% от всей структуры недвижимости.

После 80 лет застоя многоквартирные дома в России также стали восприниматься как коммерческий объект. В начале 2000-х такие объекты аренды появились в Москве и в северной столице — Санкт-Петербурге, вскоре — в Новосибирской области, Самаре, Краснодарском крае, Татарстане.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов в аренду может осуществляться за счет одного или нескольких индивидуальных инвесторов. Кроме того, государство может принять участие в строительстве здания или полностью построить такой объект.

По этому критерию кондоминиумы делятся на такие категории, как:

муниципальный;

частный.

Договоры на проживание в них разделены, соответственно, на коммерческую и социальную работу.

Социальная аренда предполагает получение от государства жилья с низкой арендной платой. Ограниченное количество потребителей, в основном бенефициаров, имеет право на эти преференции.

Чаще всего для этого жилья характерно невысокое качество строительства и отделки. Обычно это вторичный фонд недвижимости с высокой нормой амортизации.

Также могут появиться новые дома. Но чаще всего их строят по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.

Коммерческая аренда предлагает более качественное и комфортное жилье. Цены на такие объекты формируются в системе свободного рынка. Снять квартиру в таком доме может любой желающий. Главное — вовремя заплатить и просчитать свои финансовые возможности.

Кондоминиумы в зависимости от площади, набора услуг, срока амортизации и других характеристик делятся на разные категории:

многоквартирный — состоит из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими нормативами, средняя рентабельность таких домов составляет 5% в год;

пенсии — чаще всего это 2-х или 3-х этажные дома площадью 300 м², разделенные на 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 млн руб., окупаемость 3-4 года, особенность гестхаусов заключается в том, что их хозяева часто сами живут под одной крышей с гостями;

таунхаусы — квартиры с отдельным входом, могут быть 2-х этажными, поэтому 1-й и 2-й этажи могут быть сданы разным собственникам, стоимость строительства 10 млн руб., окупаемость около 5 лет при высоком качестве сдачи готового объект;

общежития — это небольшие жилые дома или просторные апартаменты, преобразованные в домашние гостиничные номера, где размещаются несколько человек с общей ванной комнатой. Стоимость переоборудования готового объекта в общежитие достигает 500 тысяч рублей, возврат средств составит 1,5-3 года — зависит от популярности заведения и доступности гостей;

мини-отели — это строения гостиничного типа, в которых номера сдаются на короткий срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений в аренду и оказание дополнительных услуг.

Преимущества доходных домов

Арендаторам	Собственникам и инвесторам
Наличие дополнительной услуги	Как вариант выгодного вложения цена на недвижимость сегодня растет
Высокие стандарты обслуживания	Получайте регулярные льготы за счет оплаты гостевых услуг
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном договоре, оплата через платежные системы. Владелец не может посетить арендованный объект без разрешения.	Различные варианты использования — можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в предмет премиум-класса
Все права защищены: сроки и стоимость аренды фиксированы	Гарантированная окупаемость вложений. Через несколько лет потраченные средства вернутся и их можно будет реинвестировать, а прибыль от аренды продолжит поступать

Как снять квартиру в доходном доме в Москве

Современный рынок аренды и аренды на 90% находится в «тени». Аренда квартир происходит после устной договоренности. Документы и договоры не оформляются.

У арендатора нет гарантий, что его не обманут или не выселят раньше времени. Владелец же обеспокоен тем, чтобы он не стал жертвой обмана или чтобы дом не был поврежден.

В 2016 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию решило реформировать этот непрозрачный рынок.

Многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве стал первым проектом программы развития формата гражданской аренды. Здесь был построен первый кондоминиум на 283 квартиры. Заселен в 2017 году.

Портфель арендных проектов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию включает дом с квартирами в районе Кутузовского проспекта. Снять квартиру там можно будет в третьем квартале 2021 года.

В жилых комплексах на юго-востоке Москвы планируется строительство домов для сдачи в аренду. Будет построено и предложено к заселению более 70 тысяч квадратных метров. Это мероприятие запланировано на третий квартал 2021 года.

На современном московском рынке недвижимости существует большое количество различных вариантов аренды жилья в многоквартирных домах. Есть специализированные сайты, реклама тоже вставляется в печатную бумагу.

Бизнес на доходных домах

Строительство арендного жилья — достаточно выгодное решение для инвестирования в многоквартирный дом с учетом того, что разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества кондоминиума заключаются в следующем:

единообразие структуры — простая организация и элементарное управление;

свободная ниша — минимальная конкуренция;

самоокупаемость — продажа бизнеса в кредит и выплата ежемесячной заработной платы за счет арендной платы;

пассивный доход — наемный менеджер будет искать арендаторов и собирать арендную плату.

Любая бизнес-схема имеет свои риски. Многоквартирный дом не исключение. Мы учитываем все риски:

Рентабельность объекта может быть ниже ожидаемой. Это связано с неопытным менеджментом, минимальной загруженностью, нерегулярными выплатами.

Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. Например, недавно был принят закон, согласно которому запрещено обустраивать общежития в жилых домах.

Наибольший риск любого события связан с человеческим фактором. Возможны проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Эти проблемы часто возникают в мини-отелях и хостелах.

Проблемы с получением кредита. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения кредитов: поднимут процентные ставки, попросят вернуть средства заранее.

Налогообложение с продаж. В случае срочной продажи кондоминиума (если, например, он начал приносить убытки) вам придется заплатить налог в размере 13% от стоимости объекта.

Владельцы, владеющие недвижимостью более 5 лет, освобождаются от уплаты 13.

Заключение

Кондоминиумы как явление на рынке арендного жилья могут быть выгодны как арендаторам, так и собственникам.

Арендатор получает комфортное жилье и выгодно решает жилищный вопрос. Владелец может действовать по схеме и создать собственный многоквартирный дом, который будет приносить прибыль через несколько месяцев.

Для этого нужно привлечь средства инвестора, вложить свои собственные или получить крупную ссуду в банке на строительство или покупку дома.

Короткий срок окупаемости и низкий уровень риска характерны для объектов площадью до 400 квадратных метров.