Долевое строительство и его особенности в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

В последние годы законодатели предприняли множество шагов для повышения безопасности сделок на первичном рынке жилья. Конечно, количество «обманутых держателей акций» значительно сократилось. Однако уже сегодня уровень надежности предложений по новостройкам ниже, чем надежность «второстепенных домов». В этой статье мы разберемся, что такое долевое строительство, в чем его привлекательность и как лучше всего обезопасить себя от рисков при покупке «новостройки».

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

Что такое построение собственного капитала

Новостройками или первичными жилищами обычно называют квартиры в еще строящихся жилых домах. Застройщики полностью организуют все процессы согласования, строительных работ, оформления всех процедур ввода объектов в эксплуатацию и оформления права собственности.

Строительство финансируется участниками со-строительства, желающими приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторами или, как их еще называют, пайщиками. Средства, уплаченные застройщиками при заключении договора участия в капитале (DAC), гарантируют им право собственности на выбранные квартиры. Этот тип строительства называется долевым строительством, потому что каждый инвестор передает организатору ту долю средств, которая соответствует его доле в собственности в строящемся объекте.

Преимущества и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда является только юридическое лицо: застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) обычно называют покупателем, но на самом деле это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключив договор с застройщиком и внося денежные средства на приобретаемую квартиру, будущий собственник приобретает не саму квартиру, а право в будущем подать заявку на регистрацию в собственности на свое имя, когда дом будет сдан в аренду. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. При этом дошкольное учреждение регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием для права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров интересно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках намного ниже аналогичных «вторых домов»;
  • цена покупки сопоставима с более дешевой «вторичкой», но площадь и комфорт квартир в современном доме несравнимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных жилых комплексов, классов жилья (а значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичный» заемные средства, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первичного» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь с каждым последующим этапом строительства рыночная стоимость объекта увеличивается.

Но наряду с очевидными преимуществами покупка квартиры для системы дошкольного образования сопряжена и с рисками:

  • заключение дошкольного образовательного учреждения не предполагает возможности быстрого заселения, ждать завершения строительства уйдет от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • помимо затрат на приобретение необходимо учитывать затраты на последующий ремонт и интерьеры — в среднем от 1-1,5 млн рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вхождение в собственность после того, как дом был введен в эксплуатацию, но не гарантирует, что дом когда-либо будет завершен;

Поэтому важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, связанные с инвестированием в долевое строительство.

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

Защита дольщиков в долевом строительстве на стороне законодательства

В настоящее время существует несколько способов легального приобретения квартир в новостройках, и DDU не единственный из них.

Важно! Возможность заключения договора о долевом участии регулируется только Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее безопасным с юридической точки зрения способом приобретения «первичного».

Однако далеко не все разработчики могут предложить схему сделки «214». Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в жилищный кооператив, получение титула на жилье, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить максимальную безопасность держателей акций, накладывают достаточно жесткие обязательства на девелоперов и максимальную прозрачность активов при предоставлении инвестору возможности в любой момент отказаться от договора, отметив его невыполнение. -согласие. Конечно, не все строительные компании устраивают такие жесткие рамки.

Страхование

С 2014 года закон обязывает девелоперов обеспечивать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов уклонения от исполнения этой обязанности нет: отсутствие договора страхования делает невозможным регистрацию договоров долевого участия в Росреестре. Однако реализовать эту инициативу в том виде, в каком она задумывалась, не удалось. Поэтому в 2017 году были внесены изменения, обеспечивающие инвестору если не своевременную регистрацию квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания вправе выбрать один из трех вариантов страхования:

  1. Гарантия банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи таких гарантий.
  2. Членство в некоммерческой организации, имеющей собственный фонд страхования деятельности своих членов.
  3. Договор со страховой компанией, которая имеет право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Самым распространенным является третий способ, как наиболее удобный, однако для застройщика, и он сопряжен с некоторыми трудностями, так как лишь очень ограниченное количество страховых компаний может гордиться своей способностью соответствовать требованиям законодательства по предоставлению услуг этого типа страхование.

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

Взыскание единовременной выплаты и возмещение

Чтобы установить штраф и обратиться в суд, лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако даже при подаче иска самостоятельно следует полагаться на существующую нормативно-правовую базу. Жалоба оформлена на основании статей 6 и 10 Федерального закона от 28.07.2012 г. 214-ФЗ, статьи 309-310 ГК РФ и со ссылкой на условия договора нарушены. Документ отправляется на юридический и реальный адреса промоутера (первый лучше узнать наверняка, заказав выписку из Реестра юридических лиц единого государства) и доставляется лично или по почте заказным письмом с описью вложений. Подтверждение получения жалобы от промоутера необходимо для дальнейшего судебного разбирательства.

Размер неустойки рассчитывается исходя из даты передачи квартиры застройщиком инвестору по договору долевого участия. Кроме того, важно учитывать как срок, указанный в самом договоре, так и окончательную сумму единовременной выплаты — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно произведет расчет по закону, но общая сумма Сумма более 1 миллиона рублей предполагает обязательную уплату государственной пошлины.

Суть дошкольного образования

Многие граждане склонны подписывать контракты «не глядя», особенно если в документе содержится большой объем текста, наполненный юридическими терминами и формулировками, которые растягивают вдумчивое чтение более чем на час. Но вам нужно внимательно прочитать DDU и уточнить все непонятные вопросы, прежде чем подписываться для обеспечения безопасности вашей транзакции.

Важно! Внимание при подписании дошкольного образовательного учреждения — важная составляющая безопасности интересов акционера. Поэтому необходимо выделить достаточное количество времени для поездки в офис застройщика для изучения и подписания документов.

На что нужно обратить особое внимание в договоре о владении акциями:

  1. Общий строительный объект. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, адрес дома, серию жилого дома, его этажность и этаж приобретаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимость и порядок оплаты — моментально или поэтапно; права и обязанности сторон.
  3. Время. Определяется срок, по истечении которого дом должен быть сдан в эксплуатацию, квартиры заносятся в земельную книгу и регистрируются на имя новых собственников. Кроме того, девелопер стремится предоставлять инвесторам информацию о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

важно, чтобы вся информация, содержащаяся в проверяемом контракте, была верной, и чтобы все вопросы, не совсем понятные инвестору, были прояснены перед подписанием или, что еще лучше, перед отправкой в ​​офис продаж.

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

Как выбрать добросовестного разработчика

Казалось бы, возможность «угадать» с разработчиком близка к случаю. Однако профессиональные агентства недвижимости успешно проводят проверку застройщика так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Единственное отличие состоит в том, что в случае проверки новостройки проверке подлежат многие другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что агентство не нужно для покупки новостройки, является распространенным заблуждением. Однако в меру своих возможностей и возможностей «независимый» инвестор может также попытаться повторить профессиональный опыт агентов по недвижимости.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходимо проверить декларацию проекта, которую разработчик обязан предоставить по запросу. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и строительстве объекта, в котором будущий инвестор планирует купить квартиру. Кроме того, самая важная информация в декларации проекта — это сведения о других объектах, строительство которых велось девелопером в течение последних 3-х лет. В проектной декларации указывается местонахождение этих объектов, сроки ввода в эксплуатацию и соответствие деятельности клиента взятым на себя обязательствам. Кроме того, в отчете о проекте содержится информация о финансовом состоянии и текущих долгах застройщика. Благодаря ознакомлению с этим документом можно получить достаточно четкое представление о надежности строительной компании.

Не менее важна информация об объекте будущего вложения: сроки завершения этапов и ввода дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

Сведения о застройщике

Помимо описания проекта важно изучить и другую информацию. К ним относятся актуальность информации о регистрации юридического лица в Реестре юридических лиц единого государства, уточнение информации о финансовом состоянии и возможных рисках процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Это не мешает проведению вашего «расследования»: поговорите с жителями арендованных домов, если таковые имеются, и изучите отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто до вас решился участвовать в долевом строительстве, определили подводные камни инвестирования в этого застройщика, информация о нем обязательно появится. Если в целом информационный фон благожелательный и большая часть полученных данных свидетельствует в пользу разработчика, то одноразовые негативные отзывы не должны смущать — недовольные люди повсюду. Однако всю проверку нужно проводить осторожно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, стоимость квадратного метра у надежных застройщиков примерно одинакова, а колебания незначительны. Если цена предложения невероятно низкая или вам предлагается большая скидка (от 30% и более), если вы подпишете контракт как можно скорее, эти факты должны вас насторожить. Если правовая выгода девелопера в таких предложениях вам не очевидна, возможно, именно этот девелопер готовится объявить о банкротстве сразу после взыскания желаемой суммы с инвесторов.

Партнеры застройщика

Один из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов обеспечить надежность строительной компании — это ее партнеры. Авторитетные разработчики, проработавшие больше года, с заслуженной репутацией, обычно имеют внушительный список партнеров. Если среди них есть серьезные поставщики оборудования и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высокой степенью надежности, это дает компании право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что среди известных разработчиков, которые в прошлом имели отличную репутацию и партнерские отношения с уважаемыми компаниями, есть те, чьи бизнес-результаты гораздо чаще вызывают жалобы и судебные иски со стороны инвесторов обзоры.

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

Как снизить риски при завершении программы дошкольного образования

Строительная компания имеет право привлекать средства от инвестора только при наличии надлежащим образом оформленного разрешения на строительство, проектной декларации и документов на основании права пользования участком. Перед подписанием DDU рекомендуется предоставить его на рассмотрение независимому юристу. Кроме того, у инвестора всегда есть возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму затрат, но минимизирует финансовые риски и, кроме того, инвестор получает заключение страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельность разработчика.

Как участвовать в долевом строительстве: пошаговая инструкция

Итак, после того, как вы прояснили для себя все основные вопросы в теории и приняли решение купить первичный дом, пора переходить к делу. Чем продуманнее каждый шаг, тем успешнее будет сделка, прибыль и безопасность, поэтому начинать с плана не вредно. Определите себя:

  1. Желаемые даты. Здесь необходимо оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки и время предполагаемого заселения в новой квартире.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше сразу определиться, какой вариант предпочтительнее — разовый платеж или многоэтапные платежи? Собираетесь ли вы использовать только свои или даже заимствованные? Исходя из этого, следует спланировать все сроки и способы формирования необходимой суммы покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Имеет смысл начать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемой ими недвижимости поможет сузить область поиска.
  4. Медицинский осмотр. Как известно, иногда отходят в сторону даже компании с десятилетиями безупречного опыта работы. Поэтому не помешает убедиться, что выбранный разработчик имеет высокую вероятность оправдать ожидания.
  5. Заключение контракта. Перед подписанием необходимо дважды проверить все пункты, убедиться, что каждый из них является подлинным и законным, а также что нет возможных расхождений в толковании понятий и условий. При необходимости обращайтесь к услугам независимых специалистов и компаний, которые могут повысить надежность работы (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Обязательная государственная регистрация акционерного соглашения в Росреестре должна пройти, чтобы все права акционера были защищены.

Коммунальное строительство и его характеристики в 2021 году: изменения, плюсы и минусы

возможно использование материнского капитала для строительства паев

В настоящее время нет запрета на использование материнского капитала для долевого строительства. Купить квартиру в новостройке у застройщика с помощью DDU легко, но сам формат использования родительского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Невозможно использовать материнский капитал для покупки жилья за наличные, если ребенку, на рождение которого было выдано свидетельство, не исполнилось трех лет;
  • вы можете использовать материнский капитал для долевого строительства до достижения ребенком трехлетнего возраста на момент подачи заявки на ипотеку.

Поэтому использовать маткапитал при покупке квартиры для дошкольного образовательного учреждения можно, но следует помнить об ограничении по возрасту ребенка. Ипотека плюс материнский капитал помогут обойти это ограничение.

Коллективные застройки в 2021 году: изменения в законодательстве

Одним из главных событий минувшего года стало принятие Федерального закона от 25.07.2012 г. 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям, для осуществления этой строительной деятельности компания должна соответствовать довольно жестким требованиям как в отношении организационно-правовой формы, уставного капитала, так и опыта участия в строительстве жилых домов и многих других другие аспекты.

Все принятые законодателем нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как с организационной, так и с экономической точки зрения. Можно ожидать, что компании, которые не могут соответствовать новым требованиям, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень защиты акционеров или опять же повлияют только на стоимость квадратных метров — вопрос открытый.

Важно! С 1 июня 2019 года все разработчики перешли на работу со специальными эскроу-счетами в банках. С этой даты застройщики больше не смогут использовать DDU как основу для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходить через счет условного депонирования в банке-партнере и будут тщательно проверяться. Застройщик не имеет права тратить эти деньги до сдачи дома в эксплуатацию, а также не может использовать средства от одного проекта для финансирования другого.

Альтернативный вариант финансирования строительства в дошкольном образовательном учреждении — создание учреждения проектного финансирования девелоперов. В котором банки будут финансировать строительство, а акционеры вложат свои средства в строительство на специальный счет в этом банке, что поможет существенно защитить их права и интересы, но также приведет к значительному увеличению стоимости строительства. Корпус.

Что Вы думаете об этом? Напишите в комментариях.

Важно! Наш адвокат поможет защитить права дольщика в долевом строительстве. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте перед окончательным выбором разработчика, чтобы убедиться в их надежности.

Подробнее о процедуре передачи квартиры от застройщика акционеру мы рассказали в последнем посте «Как получить новую квартиру от застройщика».

Ниже вы можете ознакомиться с условиями кредита на новостройку.

Пожалуйста, оцените пост и поставьте лайк.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: