Долевое строительство - Статьи про российские законы, советы и решения проблем

Совместное строительство — это процесс строительства дома строительной компанией, которая заключила соглашение с участниками (физическими или юридическими лицами), в соответствии с которым компания обязуется построить завод в согласованные сроки, а участники обязаны оплатить предприятию определенную сумму, после чего каждый из них получает в пользование собственную квартиру.

Процесс заключения договора, особенности долевого строительства регулируются специальным законом ФЗ-214.

Содержание

Что такое долевое строительство?
Изменения в ФЗ–214 в 2021 году
Можно ли вложить в долевое строительство материнский капитал?
Закон о долевом участии в строительстве
На что обратить внимание?
Регистрация ДДУ
Может ли дольщик отказаться от квартиры?
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
Исполнение обязательств по ДДУ
Страховка объекта недвижимости по договору ДДУ
Плюсы и минусы ДДУ

Что такое долевое строительство?

Это вид строительства, при котором строительная компания возводит жилой дом не за свой счет, а за счет будущих собственников квартир.

Другими словами, даже на этапе строительства дома его будущие жители выделяют средства строительной компании, готовой построить дом.

После сдачи дома в эксплуатацию квартиры переходят в собственность внесших деньги граждан. Этот процесс называется наращиванием капитала.

Обычно будущие собственники квартир в строящемся доме выделяют средства не сразу полностью, а определенными платежами. Можно сказать, что квартиру снимают предположительно в рассрочку.

Преимущество долевого строительства в том, что при таком способе покупки квартиры ее стоимость будет ниже, чем покупка готового жилья.

Изменения в ФЗ–214 в 2021 году

Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была делом рискованным. Дело в том, что многие недобросовестные застройщики привлекли для строительства дома средства от новых инвесторов в недвижимость.

В результате выяснилось, что деньги потенциальных покупателей, подписавших договор позже остальных акционеров, уже были потрачены, но строительство дома не сдвинулось.

Чтобы защитить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство России решило изменить закон. Итак, еще с 2018 года по настоящее время банки начали контролировать девелоперов, но только тех, кому разрешено выделять средства на долевое строительство.

Сотрудники специального банка контролируют, куда девелоперы тратят свои деньги. И если раньше человек мог заключать договор напрямую с разработчиком, то сегодня многие предпочитают использовать эскроу-счет.

Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а девелопер получает их, но только после ввода объекта в эксплуатацию.

Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке — между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.

Можно ли вложить в долевое строительство материнский капитал?

При рождении или усыновлении второго, третьего и последующих детей граждане Российской Федерации имеют право на получение материнского капитала.

Это одна из форм государственной поддержки семей, и воспользоваться этой возможностью могут только те семьи, которые ранее не прибегали к другим мерам государственной поддержки.

В 2021 году размер этой помощи составит чуть более 450 тысяч рублей. Сумма кажется довольно большой, но на покупку квартиры ее явно недостаточно.

Возникает закономерный вопрос: «Можно ли использовать средства материнского капитала для участия в долевом строительстве?».

Да, материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий, в том числе на строительство дома с привлечением строительной компании, на выплату первого взноса при получении ипотеки, на погашение долга по основному кредиту, на выплату цены под залог договор на участие в долевом строительстве.

Закон о долевом участии в строительстве

Закон 214-ФЗ содержит исчерпывающую информацию об особенностях и порядке заключения дошкольного образовательного учреждения. Основные положения этого закона выражаются следующим образом:

Застройщик вправе привлекать средства физических или юридических лиц на строительство многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство.

Отношения между застройщиком и инвесторами (будущими собственниками квартир) оформляются договором на участие в долевом строительстве. По этому соглашению застройщик обязан построить объект в четко оговоренные сроки.

Данное соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Если в договоре не указана цена сделки, условия и порядок выплаты денег, гарантийный срок на объект недвижимости, срок передачи объекта в эксплуатацию, данная сделка будет считаться недействительной.

Если во время строительства дома объект недвижимости будет поврежден или поврежден в результате каких-либо обстоятельств (пожар, землетрясение и т.д.), Застройщик будет нести полную ответственность до момента ввода дома в эксплуатацию.

Если еще до сдачи дома в эксплуатацию участник дошкольного образовательного учреждения скончался, его наследники вправе вернуть себе квартиру. Разработчик не имеет права ограничивать свои права.

Если строительная компания не уложится в срок строительства или сдачи дома в эксплуатацию, она будет обязана уплатить каждому участнику ДДУ штраф за долевое строительство в размере одной семидесяти ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если застройщик сдал дом в эксплуатацию с нарушением строительных норм или правил, участник дошкольного образовательного учреждения вправе попросить его устранить недостатки в разумные сроки и бесплатно, уменьшить сумму договора или возместить затраты член дошкольного образовательного учреждения, решивший устранить недостатки самостоятельно.

На что обратить внимание?

Объект долевого строительства передается его участникам по акту сдачи-приемки и делается это после сдачи жилого дома в эксплуатацию (застройщик получит соответствующие документы — разрешение на въезд).

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строительная компания обязана передать дом участникам долевого строительства в течение 2 месяцев.

Когда инвестор (физическое лицо, выделившее деньги на совместное строительство) получает уведомление от застройщика о том, что объект готов к доставке, он должен принять объект в течение 7 дней с момента получения уведомления.

Если объект недвижимости не соответствует определенным требованиям инвестора, инвестор может до подписания акта сдачи-приемки потребовать от строительной компании устранить все недостатки.

Регистрация ДДУ

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Документы необходимо подавать непосредственно в этот орган или через МФЦ. Акционер должен предоставить документы для регистрации договора.

Для этого он должен принести следующие документы:

акционерный договор в 3-х экземплярах;

заявление (можно оформить при обращении в Росреестр или МФЦ);

гражданский паспорт заявителя. Вместо заявителя документы на регистрацию может подать его уполномоченный представитель, действующий на основании доверенности;

согласие супруга или супруги на сделку. Это согласие должно быть нотариально удостоверено. В случае, если оба супруга являются акционерами собственности, это согласие не требуется;

договор об ипотеке или ссуде — если акционер использует заемные средства в банке для спонсирования застройщика;

документы на объект строительства. Эти документы должны быть составлены учредителем, который должен согласовать их с акционером. В них должна быть информация о местонахождении объекта недвижимости, площади квартиры;

квитанция об уплате государственной пошлины за регистрационные действия. Для физических лиц госпошлина составляет 350 руб.

После отправки пакета документов в Росреестр сотрудник этой инстанции должен зарегистрировать документы в течение 10 дней с момента подачи заявителем.

Может ли дольщик отказаться от квартиры?

Закон «О долевом строительстве» четко определяет, в каких случаях гражданин может отказаться от квартиры в новостройке:

при невыполнении строительной компанией взятых на себя обязательств по передаче дома в срок;

если застройщик приостановил или полностью прекратил строительство дома и становится очевидно, что со временем он не выполнит свои обязательства и не передаст право собственности акционеру;

если застройщик внес изменения в проектную документацию;

при нарушении технологии строительства сказывалось качество готового объекта.

Во всех этих случаях гражданин вправе отказаться от дальнейшего сотрудничества с застройщиком. И он будет обязан вернуть свои деньги акционеру, включая выплату процентов на полную сумму, которую акционер внес в их использование.

Размер процентов рассчитывается как ставка рефинансирования центрального банка в сто пятьдесят на день исполнения обязательств.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Передача прав в дошкольном образовании означает передачу действующей квартиры другому лицу еще до сдачи дома в эксплуатацию (на этапе строительства объекта).

Если акционер не хочет владеть домом в строящейся структуре и нашел покупателя на этот дом, то он должен подписать договор о передаче прав.

Статья 11 Закона 214-ФЗ определяет, при каких обстоятельствах акционер может передать объект незавершенного строительства третьему лицу:

если он выплачивает полную сумму, причитающуюся организатору, или передает всю остаточную задолженность новому участнику DDU;

передача прав допускается только с момента регистрации договора в Росреестре и до момента подписания сторонами акта приема-передачи.

На момент передачи прав первоначальный договор, подписанный организатором и бывшим акционером, не прекращается. Меняется только сторона договора, поэтому все условия сделки сохраняются.

Это также касается сроков строительства и перевода завода в эксплуатацию. Кроме того, новый участник дошкольного образовательного учреждения приобретает все права и обязанности по предыдущему соглашению.

новому акционеру важно быть осторожным и не допустить ситуации, когда бывший акционер передал ему права на квартиру, но не выплатил застройщику полную сумму.

По закону акционер, уступающий право на подачу жалобы, может продать объект незавершенного строительства без уплаты всей суммы строительной компании, но обязан уведомить покупателя.

Чтобы обезопасить себя от неожиданного погашения долга, потенциальный покупатель недвижимости должен запросить у застройщика акт сверки первоначальных выплат акционерам. Этот документ покажет, сколько денег заплатил акционер, сколько он еще должен.

Согласие промоутера на передачу прав по соглашению о капитале не требуется. Однако акционер должен проинформировать его о смене собственника.

Исполнение обязательств по ДДУ

После подписания акта сдачи-приемки объекта считается, что клиент выполнил взятые на себя обязательства. Акционер считается исполнившим свои обязательства после уплаты застройщику суммы, причитающейся за свою долю, а также после подписания передаточного акта.

Страховка объекта недвижимости по договору ДДУ

Ответственность за страхование строящегося дома и передачу квартиры акционеру несет строительная компания. Если девелопер требует от акционера денег на страховку, то он нарушает закон, потому что Федеральный закон от 25.07.2012 г. 214 четко указано, что акционер должен вносить средства только на строительство дома.

Плюсы и минусы ДДУ

Сомневаясь, стоит ли вкладываться в строительство многоквартирного дома, стоит учесть все преимущества и недостатки такой сделки с застройщиком.

Профессионалы:

относительно невысокая стоимость покупки дома. Акционер может сэкономить до 30% на покупке дома в строящемся объекте;

первоначально нет необходимости платить полную сумму. Заключая договор участия, акционер, грубо говоря, снимает квартиру в рассрочку без выплаты процентов.

Недостатки:

акционер получает вожделенную квартиру не сразу, а через определенное время, предусмотренное договором;

есть вероятность, что застройщик не выполнит взятые на себя обязательства: он не будет строить дом, он его построит, но при существенных нарушениях договора сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В этом случае акционер потеряет драгоценное время и крепкие нервы;

акционер может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, необходимо обязательно проверить разработчика на «чистоту» его работы еще до заключения договора DDU.

Долевое строительство выгодно акционеру, потому что квартира, приобретенная на этапе строительства, обойдется ему примерно на 30% дешевле, чем готовая новостройка или на вторичном рынке жилья.

Однако риски для акционера по соглашению DDU остаются: он может не получить квартиру, застройщик может не сдать дом вовремя или даже оказаться мошенником.

Для безопасности сделки сегодня акционеры могут не беспокоиться о том, что их средства будут безвозвратно утеряны, так как с введением счетов условного депонирования девелопер никуда не уйдет с деньгами, пока он не сдаст дом.