Многие семьи с детьми используют ипотеку для покупки квартиры. В результате сделки родители становятся собственниками квадратных метров, а сам объект становится гарантией. Но не все заемщики задумываются о том, как связаны ипотека и доля ребенка. Бывают случаи, когда передача акций детям — это единственная возможность купить недвижимость за счет банковских средств и при соблюдении требований законодательства. Например, когда средства из семейного сертификата были использованы для получения или частичного погашения кредита. В статье разберем, как это сделать до и после погашения ипотеки, разберемся в нюансах и сложностях процедуры.
Сложность присвоения доли ребенка
Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. Их соблюдение и контроль за соблюдением контролируются правоохранительными органами. Третье лицо — кредитор — участвует в процедуре покупки недвижимости путем привлечения заемных средств. Поэтому необходимо учитывать интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом необходимо соблюдать действующее законодательство. Именно такой состав заинтересованных сторон затрудняет выполнение этих операций, требуя большего внимания и дополнительных знаний.
Можно ли выделить долю детям
Согласно действующему законодательству, родители должны гарантировать право несовершеннолетних на собственность. В случае ипотеки уступка доли обычно происходит после погашения всех обязательств. Если семейное свидетельство использовалось для внесения первого взноса или досрочного погашения, передать долю ребенку не только возможно, но и абсолютно необходимо.
Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, а затем частично за кредитные средства купить новую. В этом случае для совершения сделки потребуется разрешение на опекунство. Для его получения необходимо сообщить в надзорный орган, что несовершеннолетнему будет предоставлено право на недвижимое имущество, которое впоследствии будет выкуплено.
Важно! Необходимо учитывать площадь в новой квартире, которая будет приходиться на ребенка. Он не должен становиться меньше.
Если ребенку больше 14 лет, для совершения операции потребуется его письменное согласие. Здесь вы можете подробнее узнать о нюансах процесса.
Передача части имущества оформляется одним из следующих способов:
- Нотариально заверенная регистрация дарения. Узнайте больше об этой процедуре здесь.
- Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнему. Этот документ также подлежит нотариальному удостоверению.
Чтобы не возникло проблем с последующим оформлением прав собственности, стоит доверить подготовку этих документов профессиональным юристам. На нашем портале вы можете получить бесплатную консультацию. Несмотря на то, что минимальный размер части детского имущества законодательно не установлен, чтобы не возникало проблем с контролирующими органами, лучше исходить из нормы — по 12 квадратов на каждого из детей.
Когда требуется обязательство о выделении долей
Обязательство — это юридически заверенный документ. По его словам, будущий владелец квартиры обязуется разделить право на собственное жилище с детьми и любым вторым супругом. Проще говоря, обязательство позволяет вам отложить время, чтобы дать детям счетчики, которые им должны быть предоставлены, но обязывает их делать это в будущем.
Этот документ необходимо оформлять при использовании равного материнского капитала для оплаты части покупной цены квартиры, включая ипотеку. Без него пенсионный фонд не отправит деньги по назначению. Если жилье приобретается в новостройке по договору о владении капиталом, необходимо передать доли детям после подписания акта приема на жильё, до регистрации права собственности.
Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:
- Жилье приобретено на заемные средства, есть возможность передать доли детям после погашения ипотеки.
- Родители являются собственниками квартиры, размер детской собственности еще не определен.
- Взносы в кооператив продолжаются.
- строится частный дом.
Важно! С момента прекращения обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом семье дается шесть месяцев на исполнение намерений, указанных в обязательстве.
Какие банки дают ребенку долю ипотеки
Прежде чем перейти к конкретным кредиторам, разберемся, почему не все банки переходят на уступку детских акций до окончательного погашения ипотеки. Дело в том, что согласно действующим нормам защиты прав несовершеннолетних, принудительно продать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не в состоянии выполнить обязательство по выплате ипотечных платежей вовремя, кредитор не сможет лишить права выкупа квартиры, частично принадлежащей несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается выделить ребенку квоту до погашения, а органы опеки и попечительства не имеют достаточных обязательств, вы можете использовать следующие способы выхода из этой ситуации:
- Выбирайте ипотечную программу, условия которой предусматривают передачу ипотеки не на купленную, а на уже имеющуюся недвижимость. У этих программ более высокий рейтинг.
- Обеспечьте детям доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику необходимо владеть другим домом или договориться с родственниками.
- Постарайтесь исключить претензии органов защиты, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
- Обратитесь за помощью в другой банк.
Важно! Закон не регулирует, какая часть имущества может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100 000.
На решение банка о выделении доли ребенка в ипотеку может повлиять подтверждение платежеспособности, наличие сбережений, альтернативное имущество или автомобиль.
На сегодняшний день Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК) заключают договоры с назначением квоты на детей).
Выделение доли детям до погашения кредита
Как было сказано выше, не все банки готовы пройти эту процедуру. Однако крупные кредиторы стараются выполнять указания надзорных органов, встать на сторону клиента в этом вопросе. Доли несовершеннолетних членов семьи необходимо определить до получения жилищного кредита. Рассмотрим пошагово, как выделить части объекта недвижимости в этой ситуации.
Особенности
К нюансам этой процедуры можно отнести:
- Необходимость получения согласования в банке, в надзорных органах.
- Если средства из свидетельства о рождении были использованы для строительства жилого дома, в пай должна быть включена часть земельного участка, на котором это строительство ведется.
- Когда приобретаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части собственности возможна только после ее завершения. Это происходит после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта, но до регистрации имущества заемщика.
- Необходимость отделения части детей необходимо записать в договоре купли-продажи.
Документы
Вам потребуется подготовить:
- Документы, удостоверяющие личность.
- Отчет об оценке квартиры.
- Ценные бумаги (выписка из единого реестра).
- Согласие другого супруга.
- Письменный вопрос в банк о возможности выдачи товаров несовершеннолетним.
Порядок действий
Процесс состоит из следующих этапов:
- Получите решение банка о выдаче ипотечного кредита. На этом этапе стоит устно поговорить о возможности присвоения доли ребенка, использования семейного сертификата.
- Найдите квартиру.
- Получите согласие банка на сделку, уступив долю.
- Подать запрос на одобрение сделки в органы исполнительной власти.
- Подпишите договор купли-продажи квартиры. Текст должен содержать пункт о передаче доли в приобретаемом объекте несовершеннолетним.
- Подайте все документы на регистрацию.
- Дождитесь окончания госрегистрации, получите ипотеку, окончательно рассчитайтесь с продавцом.
Выделение доли детям после возврата кредита
передать акции детям после погашения ипотеки намного проще, потому что эта процедура не требует дальнейшего одобрения банка. Давайте подробнее рассмотрим этот процесс.
Особенности
У этой процедуры тоже есть ряд нюансов:
- Если в течение срока действия кредитного договора в семье появится еще один ребенок, он должен получить равную долю со старшими детьми.
- Сбор всех документов и процедура перевода происходит через 6 месяцев после погашения кредита. Если семья не успевает завершить процесс в течение этого периода, надзорные органы имеют право на законных основаниях вернуть уставный капитал.
- Для передачи имущества можно заключить договор дарения или договор передачи на часть квартиры. Оба этих документа заверены. Они подразумевают смену собственника без дополнительных затрат.
- Если супруги оба являются собственниками, но доля каждого из них не определена, сначала необходимо выбрать их части, затем детей. Невозможно назначить доли каждой из них одновременно по разным причинам получения. Части супругов передаются на основании соглашения о разделе семейного имущества, а дети передаются в дар или по соглашению о разделе долей.
Документы
требуется следующий комплект. Чтобы снять обременение после выплаты ипотеки:
- Банковский кредит.
- Заявление на вывод — оформляет сотрудник МФЦ. Заранее ничего придумывать не нужно, нет даже госпошлины.
Кроме того, для раздела долей в МФЦ необходимо подготовить:
Порядок действий
Механизм разграничения прав собственности по окончании рассрочки кредита существенно упрощен, не требует дополнительных решений регулирующих органов или кредитной организации.
Он состоит из следующих этапов:
- Получите ипотеку в банке после полного погашения ипотечной ссуды. У банка есть две недели на выдачу кредита с момента последнего платежа.
- Оформление снятия залога. Набор передается в МФЦ, затем владельцу из единого реестра выдается новая карта уже без информации об ипотеке. Мы подробно писали об этой процедуре ранее. Вам понадобится справка о закрытии ипотеки, отсутствии задолженности перед банком.
- Составление, подтверждение основания раздела имущества (договор добровольной передачи части имущества, договор дарения).
- Передача документации в регистрирующий орган. Заявление подается каждым участником самостоятельно (за несовершеннолетних выступают родители), форму заполняют сотрудники МФЦ.
Подведем итоги, основываясь на всей вышеизложенной информации. Есть возможность дифференцировать дочерние доли до и после погашения кредита. Чтобы не было разногласий с надзорными органами, акции должны передаваться в соответствии с номинальной стоимостью капитала. Кредитное учреждение необходимо тщательно выбирать, отдавая предпочтение тем банкам, которые не препятствуют передаче части имущества несовершеннолетним. Документы о передаче акций лучше всего готовить у отраслевого специалиста.
Уважаемые читатели! Ситуация на ипотечном рынке меняется очень быстро. В статье описаны общие правила. Для решения индивидуальной ситуации обратитесь к нашему юристу, онлайн-специалисту.
было ли это полезно и интересно? Поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Дежурный юрист нашего портала всегда рад ответить на ваши вопросы.
Прочтите статью о соглашении о совместном использовании.
