Ипотечный рынок в любой стране является неотъемлемой частью ее финансовой системы. Именно покупка жилья за счет заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищной проблемы. Чтобы ориентироваться в рыночном тренде, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно понимать ключевые концепции. Давайте подробнее рассмотрим, что представляет собой рынок ипотеки в 2021 году, как он развивался в Российской Федерации и каковы результаты его деятельности прямо сейчас.
Основные понятия на ипотечном рынке
Ипотечный рынок — это взаимосвязанная система из трех компонентов или ключевых элементов:
- ипотека;
- коммерческая и жилая недвижимость;
- ипотечные ценные бумаги.
Ипотечный рынок относится к первичному рынку, а ценные бумаги с ипотечным покрытием — к вторичному рынку.
Давайте подробнее рассмотрим каждую концепцию.
Первичный рынок
Первичный рынок ипотеки подразумевает отношения между заемщиком и кредитором, в основе которых лежит исполнение кредитных обязательств.
Основные игроки ипотечного рынка:
- банки;
- физические и юридические лица (заемщики);
- финансовые компании, которые выдают ипотеку, но не имеют статуса банковской структуры.
Банки, помимо максимизации прибыли, преследуют цель постоянного обновления кредитных ресурсов или средств, которые могут быть немедленно направлены на выдачу новых жилищных кредитов. Это достигается за счет функционирования вторичного ипотечного рынка.
Вторичный рынок
Используется для обмена ипотеки на уже выданные кредиты. Суть в том, что банк, выпустивший ипотеку, выпускает обеспеченные ценные бумаги в виде ипотеки, а затем продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать значительные средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.
Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом ценные бумаги изначально размещаются среди кредиторов, а на втором начинается их движение (оборот). Стоимость привлекаемых на вторичный рынок ценных бумаг не изменяет их стоимость в сторону увеличения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.
Важно! Здесь одни спекулянты, совершающие сделки с ипотечными ценными бумагами, получают прибыль, другие — убытки. Вы можете узнать больше о ценных бумагах с ипотечным покрытием в следующем посте.
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости является основной причиной существования рынков ипотечных и обеспеченных ипотекой ценных бумаг. Здесь совершаются сделки с недвижимостью, залог которой позволяет кредиторам работать на вторичном и первичном ипотечном рынке.
Взаимодействие всех трех элементов довольно простое:
- Потенциальный заемщик подает заявку в выбранный банк.
- Банк оценивает целесообразность предоставления кредита на основании анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
- Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
- После заключения договора ссуды, ипотеки и купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
- Передавая ипотеку другим инвесторам, банк создает вторичный рынок для ценных бумаг с ипотечным покрытием.
После выдачи новых кредитов под залог недвижимости цикл повторится.
История возникновения ипотечного рынка в России
Ипотечный рынок Российской Федерации в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-х годах прошлого века. Самые первые ипотечные ссуды были выданы во времена правления Елизаветы, когда банки Российской Империи ссужали элиту на покупку домов.
Объем выдачи жилищных кредитов в дореволюционной России был невелик, но этот сектор банковских услуг был актуален до прихода к власти большевиков.
Во времена СССР по естественным причинам ипотечных кредитов в стране не было до 1995 года. Точкой отсчета для появления современной версии ипотеки стал 1995 год, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдать населению первые гарантированные кредиты.
По прошествии более чем 20 лет вполне логично, что рынок ипотеки изменился, пережил не один кризис и сегодня продолжает свой учебный процесс. Например, в середине 1990-х годов получить ипотеку могли только те заемщики, которые были официально приняты на работу и могли подтвердить свой доход сертификатом 2-НДФЛ.
Банки сегодня предлагают множество программ всего с двумя документами, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.
При этом ранее ипотека выдавалась только на покупку жилой недвижимости с уже зарегистрированной недвижимостью (на вторичном рынке недвижимости). Теперь вы можете получить кредит на покупку строительства, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.
Все это стало стимулом для развития строительной и смежных отраслей нашей экономики.
Статистика ипотечного рынка в РФ и его основные показатели
Статистика ипотеки в России собирается и систематизируется Федеральной статистической службой и Центральным банком. Наиболее полную картину результатов ипотечного кредитования в нашей стране формирует анализ таких показателей, как:
- размер рынка (объем выданных кредитов);
- количество кредитных организаций, выдающих ипотеку;
- текущие виды ипотечных продуктов и условия их предоставления в банках.
Рассмотрим их подробнее.
Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.
Объем ипотечного рынка в Российской Федерации характеризуется показателем «объем выданных кредитов на недвижимость». Ниже представлена наглядная информация по месяцам за 2017-2018 гг. (По данным Банка России).
На графике видна постоянная тенденция роста объема выданных кредитов в стране (показатели рассчитываются по методу начисления). Например, в марте 2018 года было выдано на 172813 млн кредитов больше, чем за аналогичный период прошлого года (почти вдвое).
Средневзвешенный срок погашения кредита на начало 2021 года составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка — 9,8% годовых. При этом задолженность по действующим контрактам на 1 марта составляет 5300 млрд руб. Просроченная задолженность из этого показателя составляет 60,8 млрд рублей. Оба этих параметра также имеют тенденцию к росту в динамике.
Основные игроки
На российском ипотечном рынке в 2021 году (информация на начало года) в РФ действует 561 кредитная организация, из них 410 единиц выдают ипотеку. Это кредитные организации с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью в своей деятельности.
К ним относятся крупнейшие банки страны:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Россельхоз Банк;
- Газпромбанк;
- DeltaCredito;
- Райффайзен Банк и др.
Каждый из них предлагает потенциальным клиентам как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения жилищных условий.
Условия банков
Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и продолжительности его сотрудничества с кредитором.
Параметры получения ипотечной ссуды в крупнейших кредитных организациях РФ в 2021 году приведены в таблице ниже.
Ипотека на вторичном рынке:
| Банк | Базовая ставка,% от | Опыт, мес | Возраст, лет |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | 8,3 | 6 | 21–75 |
| ВТБ | 7.9 | 3 | 21–65 |
| Райффайзен Банк | 8,19 | 3 | 21–65 |
| Газпромбанк | 7,8 | 6 | 21-60 |
| Росбанк | 8,39 | 2 | 20–65 |
| Россельхозбанк | 7,95 | 6 | 21–65 |
| Абсалют Банк | 9,25 | 3 | 21–65 |
| Промсвязьбанк | 8.9 | 4 | 21–65 |
| Главная.РФ | 8,6 | 3 | 21–65 |
| Уралсиб | 8,19 | 3 | 18–65 |
| АК Бар | 7,99 | 3 | 18–70 |
| Транскапиталбанк | 8,49 | 3 | 21–75 |
| ФК Открытие | 8,3 | 3 | 18–65 |
| Связь-банк | 9,3 | 4 | 21–65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 6 | 21–65 |
| Металлинвестбанк | 8,3 | 4 | 18–65 |
| Зенит Банк | 8,49 | 4 | 21–65 |
| СМП Банк | 9,5 | 6 | 21–65 |
| UniCredit Banca | 8,4 | 6 | 21–65 |
| Альфа Банк | 8,99 | 6 | 20–64 |
| Возрождение | 7,95 | 6 | 18–70 |
| Сургутнефтегазбанк | 8,49 | 6 | 21–70 |
| МинБ | 8,5 | 3 | 22–65 |
| Севергазбанк | 8,5 | 6 | 21–70 |
| Банк «Санкт-Петербург | девять | 4 | 18–70 |
| Совкомбанк | 9,39 | 3 | 20-85 |
Ипотека на первичном рынке:
| Банк | Размещение, % | PV, % | Опыт работы, лет | Возраст, лет |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,3 | 15 | 6 | 21–75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21–65 |
| Райффайзен Банк | 8,99 | 15 | 3 | 21–65 |
| Газпромбанк | 9.2 | ветры | 6 | 21–65 |
| Росбанк | 10,74 | 15 | 2 | 20–65 |
| Россельхозбанк | девять | ветры | 6 | 21–65 |
| Абсалют Банк | 10,75 | 15 | 3 | 21–65 |
| Промсвязьбанк | 9.15 | 15 | 4 | 21–65 |
| ДОМ.РФ | 8.9 | 15 | 3 | 21–65 |
| Уралсиб | 9,49 | 10 | 3 | 18–65 |
| АК Бар | 9.2 | 10 | 3 | 18–70 |
| Транскапиталбанк | 9,49 | ветры | 3 | 21–75 |
| ФК Открытие | 8,8 | 15 | 3 | 18–65 |
| Связь-банк | 9.2 | 15 | 4 | 21–65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 15 | 6 | 21–65 |
| Металлинвестбанк | 9.1 | 10 | 4 | 18–65 |
| Зенит Банк | 9,5 | ветры | 4 | 21–65 |
| СМП Банк | 10,99 | 15 | 6 | 21–65 |
| Альфа Банк | 9,29 | 15 | 6 | 20–64 |
| UniCredit Banca | 9,4 | ветры | 6 | 21–65 |
Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития
Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие типы:
- Строящийся жилищный кредит.
Такой вариант ипотеки позволяет купить квартиру или дом у застройщика еще на этапе его строительства. Застройщик и объект недвижимости должны быть аккредитованы в банке.
В настоящее время происходит постепенное изменение правовой базы с целью лучшей защиты заемщиков. Вскоре дошкольные образовательные учреждения будут закрыты, а квартиры застройщиков будут освобождены после их строительства.
- Ипотека на вторичное проживание.
С помощью данного кредита можно приобрести жилую площадь с уже зарегистрированной недвижимостью. Это готовый объект, в который можно сразу попасть. Этот вид ипотечной ссуды на сегодняшний день является наиболее распространенным и доступным.
- Льготные ипотечные программы.
К ним относятся военная ипотека (для военнослужащих, участвующих в накопительной ипотечной системе), семейная ипотека (для семей с двумя и более детьми), ссуды на недвижимость молодым семьям, малоимущим и другим социально незащищенным гражданам.
Условия такой ссуды отличаются справедливым отношением к заемщику и невысокой процентной ставкой. Только определенные объекты недвижимости можно приобрести с помощью таких программ у конкретных застройщиков или продавцов.
В 2018 году инициирована семейная ипотека (детская) с господдержкой под 6% годовых на покупку квартиры в новостройке и рефинансирование данной ссуды.
Кроме того, в регионах продолжается развитие социального кредита, который дает возможность оформлять ипотеку бюджетникам и другим категориям социально значимых и малообеспеченных граждан по льготной ставке.
- Ипотека на строительство отдельного дома.
Такой кредит выдается на строительство и отделку частного дома на земельном участке, принадлежащем заемщику. Для утверждения заявки вам потребуется предоставить план будущего жилья и оценочную документацию от утвержденного подрядчика.
На экспериментальной основе в 2018 году была запущена деревянная ипотека на строительство дома, но пока это очень сложно, потому что банки не были готовы к этой программе.
- Корпоративная ипотека.
Эти ссуды выдаются на выгодных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример — ОАО «РЖД», где сотрудники могут получить жилищную ссуду под 2-4% годовых (ссуду под ссуду могут взять сотрудники компании, проработавшие более 1 года).
- Ипотека под залог недвижимости
Эта ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере, равном оценочной стоимости имущества, которые он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев безразлично, на какие цели будут использованы заемные средства.
С помощью такого кредита можно приобрести нестандартные варианты недвижимости: квартиру, дом с земельным участком, дачу, взять деньги на ремонт или приобрести зарубежную недвижимость.
- Рефинансирование
Один из самых популярных ипотечных кредитов 2021 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по существующей ссуде за счет того, что задолженность по ипотеке и право требовать залоговое право от одного банка к другому передаются в другой по более низким процентам.
Этот вид кредитов будет продолжать расти, поскольку ранее выдаваемые кредиты выдавались по ставке выше 12%, а теперь начинаются с 9%, что может значительно снизить долговую нагрузку.
Стоит помнить, что рефинансирование ипотеки и реструктуризация ипотеки — это две большие разницы. Эти два понятия часто путают. Кроме того, рефинансирование часто путают с обычным снижением процентов по ипотеке по требованию.
Вывод: оба направления кредитования недвижимости в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без привлечения заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.
Прогноз рынка на 2021 год
На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в этой области могут делать прогнозы относительно его развития.
Прогнозы в области ипотечного кредитования в РФ возможны только на несколько лет. Это связано с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и напряженными политическими отношениями с другими государствами.
На 2021 год можно определить главный тренд развития ипотеки: это существенное повышение процентной ставки. ЦБ неоднократно официально заявлял, что справочная ставка продолжит незначительное повышение в будущем, что неизбежно приведет к повышению процентных ставок по ипотеке и другим кредитам.
Второе направление развития ипотечного рынка — увеличение спроса на рефинансирование уже выданных кредитов на недвижимость. Причина этого вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Растет просроченная задолженность, что вынуждает людей обращаться в банки за услугами по рефинансированию.
Рынок ипотеки в Российской Федерации находится в стадии развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно получить в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке и так далее, каждая из которых предлагает множество программ улучшения жилищных условий с разными условиями, процентными ставками и требованиями к заемщикам.
Подробнее об особенностях ипотечного кредитования в России читайте ниже.
Ждем ваших вопросов в комментариях и нашего специалиста по ипотеке в специальной форме.
Оцените наш пост и поставьте лайк.
