В России безбанковская ипотека встречается относительно редко. Но агенты по недвижимости и профессиональные юристы столкнулись с таким явлением в последнее время. Такая форма взаимоотношений требуется тем, кто хочет купить жилье у предыдущего владельца в рассрочку или при оформлении ипотеки под залог недвижимости. Но перед заключением сделки важно изучить, какими характеристиками обладает ипотека без участия банка и как ее правильно организовать.
можно оформить ипотеку без банка
Ипотека — это залог недвижимости. Ипотечная ссуда — это ссуда под залог уже имеющейся или купленной недвижимости. В России эти две концепции слились в умах большинства людей, и часто для них получение ипотеки означает получение ссуды в банке с залоговым залогом на приобретенное имущество.
Но закон не требует от банка участия в кредитных операциях. Стороной сделки может быть другое юридическое лицо и даже не юридическое, а физическое. Это означает, что вы можете получить ипотеку у частного лица. Но сначала нужно с ним согласиться.
Очень часто клиенты, которым не хватает денег на покупку недвижимости, нуждаются в небольшой сумме, или те, кому отказывают в банковской ссуде, решают купить квартиру в ипотеку без банка.
Основные отличия от обычной ипотеки через банк
Ипотека от частного лица или организации мало чем будет отличаться от аналогичной сделки с банком. Залог будет наложен на квартиру или другое заложенное имущество до тех пор, пока долг не будет погашен. Соглашение также подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но отличие от банковского кредита все же неизбежно. Для наглядности сравним 2 формата транзакций в таблице ниже.
| Параметр | Ипотека в банке | Ипотека без банка |
| Гейдж | Банк | Физическое или юридическое лицо |
| Регистрация в Росреестре | Принудительный | |
| Возможность совершать сделки до выплаты кредита | Нет | |
| Условия кредита | До 20-30 лет в зависимости от программы и банка | По согласованию сторон, но редко превышает 1-3 года |
| Суммы | До 30-100 млн руб. И больше | Нет никаких ограничений, все зависит от гарантии и взаимоотношений между кредитором и заемщиком |
| Интерес | От 1-2% в зависимости от банка и программы | Может быть беспроцентным. При наличии процентов размер и порядок их выплаты оговариваются отдельно |
| Страхование | Страхование предмета залога — по закону, страхование жизни, здоровья, потери работы, титула и т.д. — по желанию | Обязательного страхования нет, при желании вы можете позаботиться о необходимых рисках самостоятельно, обратившись в страховые компании |
Где взять и выпустить
Законодательство не ограничивает, где можно получить ипотеку без банка. По договору залогодержателем может выступать любое юридическое или физическое лицо. Главное для исполнения договора — согласие обеих сторон.
Чаще всего кредитором по ипотеке без банка выступает:
- продавец недвижимости, например, готов продать ее в рассрочку;
- родственники покупателя, оказавшие ему финансовую поддержку при покупке недвижимости;
- третьи лица, которые ссужали деньги человеку для покупки недвижимости или для других целей.
Оформить ипотеку без банка стороны могут самостоятельно. Договоры заключаются в простой письменной форме. Но сделку нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Для получения дополнительных гарантий также можно обратиться к нотариусу. Он может позаботиться о подготовке документов, а также подтвердить, что подписи действительно были поставлены сторонами, а не посторонними.
можно найти продавцов, которые принимают ипотеку без банка. Закон защищает эту категорию людей. Для исследования вы можете использовать сайты объявлений, газеты и другие подобные ресурсы.
Как правильно организовать
Покупка квартиры в ипотеку без банка начинается с поиска подходящего объекта недвижимости и переговоров с продавцом. Он может отказаться от предложения продать недвижимость в рассрочку (ипотека). Опять же придется искать человека, готового одолжить деньги под залог недвижимости.
Сама процедура регистрации практически не будет сильно отличаться от аналогичных сделок, в которых участвует банк:
- Стороны согласовывают условия сделки. Они имеют право определять план выплат, сумму первого взноса, решать, будет ли взнос или ссуда беспроцентной или их придется платить. При необходимости стороны также могут согласовать ставку.
- Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи недвижимости. Если продавец предоставляет рассрочку, вводится информация, что оплата будет производиться частями и исполнение обязательств обеспечено ипотекой. Если деньги на покупку предоставляет третье лицо, с ним заключается договор займа. И условия залога тоже согласованы. Очень часто покупатель недвижимости становится заемщиком, а продавец или другой кредитор становится ипотечным кредитором.
- Стороны подают документы на регистрацию в Росреестр. В заявке необходимо указать, что на объект будет наложено обременение. Документы можно подать в бумажном виде через МФЦ или отделения регистрирующего органа, а также отправить в электронном виде.
- Стороны получают документы из Росреестра. Дата выдачи часто устанавливается в день подачи заявки. Если документы обмениваются электронным способом, выписки также будут отправлены по электронной почте.
После завершения всех действий сторонам остается только совершать сделки. После погашения долга для снятия обременения необходимо повторно подать заявление в Росреестр.
Пример договора купли-продажи с ипотекой без банка
Конечно, вы можете спросить у юриста, можете ли вы оформить ипотеку без банка. Поможет подготовить необходимые документы. Но вы можете составить договор самостоятельно. Он должен содержать следующую информацию:
- данные участников сделки;
- информация об объекте и его стоимости;
- условия оплаты квартиры;
- сведения о создании залога в пользу одной из сторон;
- информация о штрафах за просрочку платежа;
- другие условия.
Скачать пример [16,23 КБ]
Каковы основные риски такой сделки
Основные риски для сторон сделки будут такими же, как и при любой купле-продаже недвижимости. Покупатель должен заранее убедиться, что все права на квартиру или другой объект принадлежат продавцу, по возможности оценить их вменяемость и так далее
В то же время ипотека без банка несет дополнительные риски для сторон. Продавец рискует столкнуться с ситуацией, когда покупатель перестанет платить. В этом случае он будет вынужден обратиться в суд по предварительному запросу. После рассмотрения претензии покупатель будет обязан полностью досрочно выплатить задолженность, в противном случае на имущество будет наложен арест. Для большинства продавцов это пустая трата времени, и не все хотят снова обращаться в суд.
Риск неплатежа часто связан не с намерениями заемщика (покупателя), а с внешними факторами. Страхование таких сделок не оформляется, и если покупатель теряет доход, ему может нечем платить последующие взносы. По этой причине кредитные договоры без банка редко заключаются на срок более 3 лет.
Безбанковская ипотека также сопряжена с некоторыми рисками для покупателя. После погашения долга залогодержатель (продавец) может отказаться от снятия обременения с имущества или попытаться уклониться от выполнения этого обязательства. Естественно, что после обращения в суд и подтверждения исполнения покупателем всех обязательств обременение будет снято. Но на получение судебного акта придется потратить много времени, а иногда и денег.
Стоит взять такую ипотеку
Каждая ситуация имеет свои особенности, прежде чем подавать заявку на ипотеку без банка, все стороны, участвующие в операции, должны оценить ее риски, плюсы и минусы. Очень часто это оказывается неинтересным продавцу. Но иногда этот способ оказывается единственным вариантом продажи невостребованной недвижимости на рынке в разумные сроки.
Для покупателя ипотека от продавца может быть выгодна в ситуации, когда нет возможности получить ее в банке. Например, эта услуга востребована среди тех, кто в прошлом давал дефолтные ссуды и имеет низкий кредитный рейтинг или работает неофициально. Услугу ценят и те, кто не хочет переплачивать проценты банку и имеет большую часть средств для покупки. Но в любом случае нужно понимать, что такие сделки несут дополнительные риски. Их необходимо заранее оценить.
Плюсы и минусы ипотеки без банка
Для продавца недвижимости ипотека без банка позволяет быстрее продать объект по текущей цене. В то же время он также может получить дополнительные преимущества, если рассрочка не является беспроцентной. Но в этом случае деньги поступят не сразу, и продавцу придется нести определенные риски в течение 2-3 лет.
Производство
Возможна ипотека без банка в России. Чаще всего используется при продаже недвижимости в рассрочку. Но такие операции сопряжены с дополнительными рисками для участников, и чтобы их минимизировать, все должно быть должным образом формализовано.
Ответьте на небольшой опрос и напишите свои аргументы в комментариях.
Будем благодарны за лайки на репост. Ждем ваших вопросов. Запишитесь на бесплатную консультацию с ипотечным юристом через онлайн-консультанта.
Узнайте больше о том, как на самом деле сэкономить на квартире без ипотечной ссуды.
