Ипотека для бизнеса: банки, условия, проценты, как и где оформить займ в 2021 году

Привет! С помощью ипотеки бизнеса у предпринимателей и различных компаний есть возможность приобрести коммерческую недвижимость любого назначения: складские, производственные и торговые помещения, офисы и другие нежилые объекты. Подробнее о том, что такое ипотечный бизнес, на каких условиях он оформляется в крупных российских банках и деталях регистрации.

Характеристики коммерческой ипотеки для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — это вид гарантии, по которой организация или индивидуальный предприниматель приобретает нежилую недвижимость за счет средств, привлеченных в банке-кредиторе. К такой недвижимости относятся: складские, торговые, производственные, офисные и другие помещения и сооружения.

В мировой практике этот вид кредита довольно распространен. В Российской Федерации он находится в стадии разработки и, конечно же, не так популярен, как оформление ипотечных кредитов частным клиентам.

это связано с некоторыми ограничениями и функциями, к которым относятся:

• повышение процентных ставок по сравнению с кредитами на недвижимость (примерно на 1,5-2 п.п.);
• относительно небольшой срок кредита (обычно не более 10 лет);
• продленный срок рассмотрения каждой заявки и принятия окончательного решения (длительный срок обусловлен объективной необходимостью тщательного анализа и проверки данных, предоставленных юридическим лицом);
• высокие риски для банка-кредитора, связанные с особенностями российского законодательства, внешнеэкономическими катастрофами и производственными рисками: это факторы, которые могут привести к потере финансовой устойчивости заемщика и, как следствие, его кредитоспособности;
• серьезный процент отказов банков по запросам юридических лиц (причины могут быть множественными: от неправильно оформленного пакета документов до отсутствия ликвидности объекта гарантии;
• снижение ликвидности помещений и коммерческих структур по сравнению с домами;
• расширенный пакет документов (необходимо предоставить учредительные, финансовые и управленческие документы).

Ключевой особенностью коммерческой ипотеки является несовершенство законодательства в этой сфере. Суть в том, что компания не может оформить ипотеку на приобретенную недвижимость до тех пор, пока не будет заключен договор купли-продажи между сторонами сделки. То есть изначально необходимо купить помещение и только потом передать его в залог банку, чтобы получить сумму, предусмотренную кредитным договором.

ВЫВОД: Одним из основных обязательных факторов для развития рассматриваемого вида кредита является наличие пробелов и юридических нюансов, увеличивающих финансовые риски для кредитных организаций.

Требования к недвижимости

Приобретаемая недвижимость, которая впоследствии будет передана банку в залог, должна соответствовать определенным требованиям. Каждый банк устанавливает свой список таких требований и ограничений в соответствии со своей политикой и допустимыми рисками. Будут приняты во внимание многие факторы, прямо или косвенно влияющие на его окончательную стоимость.

В целом коммерческая недвижимость должна соответствовать следующим критериям:

1. Капитал здания или сооружения, в котором находится приобретаемое помещение.
2. Отсутствие обременений третьих лиц, арестов и имущественных прав третьих лиц (документы должны быть в полном порядке).
3. Отсутствие задолженности по коммунальным и другим платежам по приобретаемому имуществу.
4. Расположение в городе присутствия банка.
5. Соответствие нормам по площади (например, для склада не менее 100-150 кв.м.).
6. Наличие всех необходимых коммуникаций (электричество, отопление, водоснабжение, доступные подъездные пути).
7. Состояние здания и помещений не менее чем удовлетворительное (ни один банк не принимает в залог ветхие и снесенные объекты).

В любом случае каждое предложение, на которое распространяется гарантия, будет оцениваться в индивидуальном порядке. Сотрудники ипотечной службы банка и профессиональные эксперты смогут убедиться, что состояние объекта недвижимости соответствует перечню требований. Посещение объекта, осмотр помещения и использование записей технической оценки позволят сделать логический вывод о целесообразности операции и о потенциальных выгодах для кредитора.

Запрошенные документы

Пакет предоставляемых документов зависит от выбранного банка-кредитора и типа юридического лица. Для крупных экономических операторов это список, для индивидуальных предпринимателей с небольшими оборотами — немного другой.

Юридические лица, представляющие средние и крупные предприятия, обычно предоставляют следующие документы:

• форма заявки на целевой кредит;
• регистрационные и учредительные документы;
• лицензированный (при наличии лицензии на вид деятельности);
• документальное подтверждение полномочий руководителя и бухгалтера компании;
• паспорта первых лиц организации;
• банковские справки об открытых счетах и ​​непогашенных кредитах (с указанием остатка долга на конкретную дату);
• финансовая (бухгалтерская) отчетность на последнюю отчетную дату (банковские служащие обычно требуют отчеты за 2-3 года деятельности для более глубокого анализа).

Кроме того, банк может запросить расшифровку процентных счетов и рабочих мест (например, расшифровку долгов и кредитов компании, основных средств).

Преимуществом при рассмотрении заявки будет приложение к стандартному пакету документов аналитической записки, в которой кратко будут описаны преимущества организации, основные виды деятельности, размер прибыли, будущие проекты с их потенциальной доходностью, например а также обоснование необходимости покупки коммерческой недвижимости по кредитной заявке.

Пакет документов на индивидуального предпринимателя включает:

• декларация;
• регистрационные документы;
• лицензия (при наличии);
• копия паспорта предпринимателя;
• налоговая декларация (при применении упрощенной системы налогообложения документы представляются за последний год, при стандартной схеме не менее чем за последние 2 года работы).

Помимо указанных документов, потенциальный заемщик должен предоставить все документы, необходимые для приобретаемой недвижимости (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи / обмена / дарения и т.д.).

Порядок приема

Как было сказано выше, ипотека для юридических лиц не имеет надежного регулирования и законодательного обеспечения. Это, конечно же, напрямую влияет на саму процедуру получения кредита. В банковской практике используются 3 основные схемы получения ипотечной ссуды для юридических лиц:

1. Схема № 1.

Процедура состоит из следующих шагов:

• с продавцом заключен договор купли-продажи;
• покупатель передает продавцу часть суммы (первоначальный взнос);
• банк предоставляет гарантию выплаты оставшейся части денежных средств после регистрации залога;
• сделка зарегистрирована в Regalat или MFC (собственность нового владельца);
• на приобретаемый объект недвижимости зарегистрирован договор залога (обременение возлагается в пользу банка);
• кредитор переводит остаток средств продавцу.

Специалисты считают такую ​​схему очень обширной по времени.

1. Схема № 2.

Соглашение будет включать следующие шаги:

• заключение предварительного договора между покупателем и продавцом, по которому первый должен будет немедленно оплатить первоначальный взнос собственными деньгами;
• продавец получает обязательство от банка выплатить остаточную сумму после регистрации залога;
• оформление всех необходимых документов и регистрация договора залога;
• продавцу выплачивается оставшаяся сумма.

1. Схема №3.

Этот вариант оформления корпоративной ипотеки имеет альтернативное название «выкуп юридического лица». Суть в том, что создается дополнительное юридическое лицо, на которое оформляется недвижимость. Затем, когда долг будет погашен, заемщик постепенно выкупает акции этого юридического лица. После закрытия кредита заемщик становится полноправным собственником приобретаемой недвижимости.

ВАЖНЫЙ! Выбор конкретного метода обработки транзакции и получения ипотечной ссуды для бизнеса может зависеть от нескольких факторов. Но решающую роль будет играть рекомендация банка-кредитора по этапам регистрации. Именно он в большинстве случаев будет определять, как та или иная компания получит ссуду.

Предложения банка

Большинство российских банков готовы предложить предпринимателям и крупным участникам выгодные кредитные продукты, в том числе на покупку коммерческой недвижимости с ее последующим обязательством. Рассмотрим доступные на рынке корпоративные ипотечные программы. Подробные условия кредитования представлены в таблице ниже.

Объективная оценка финансового положения, перспектив развития и кредитоспособности заемщика позволит выбрать наиболее подходящий вариант ипотеки и банка-кредитора. Представленная таблица наглядно демонстрирует, что представители российских компаний могут получить значительную сумму на покупку недвижимости торговать по довольно выгодным процентным ставкам. Наиболее привлекательные условия для клиентов готов предложить АК Барс Банк, где можно взять в долг до 150 млн рублей под 10% годовых со сроком погашения долга до 8 лет. В банке ВТБ-24 минимальная ставка по кредиту составляет 10,9% годовых, срок погашения — до 10 лет. Коммерческая ипотека ВТБ 24 пользуется наибольшей популярностью у предпринимателей.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Клиенты, решившие приобрести недвижимость с наивысшей категорией ликвидности, смогут получить коммерческую ипотеку без первоначального взноса. На самом деле таких предложений на рынке очень мало. Обычно банк берет с клиента первый взнос в размере 10-15% от стоимости объекта, чтобы минимизировать возможные риски.

Однако юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые давно сотрудничают с банком-кредитором и имеют положительную кредитную историю, в качестве стимула для столь плодотворных отношений могут рассчитывать на продажу в виде нулевого первоначального взноса. Все будет решаться в индивидуальном порядке.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Как правило, кредитные продукты и ипотека для малого и среднего бизнеса также подразумевают ссуды индивидуальным предпринимателям. Сроки регистрации, соответственно, будут аналогичными. Отличия заключаются только в полноте пакета документов и нюансах сделки.

Предприниматели с низким оборотом, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели, готовы сегодня кредитовать такие банки, как: Сбербанк России, ВТБ-24, АК Барс Банк, Россельхозбанк, Росбанк и другие. В них бизнесмен может получить ссуду на покупку нежилой недвижимости в размере 300 тысяч рублей сроком до 10 лет. Ставка будет обсуждаться отдельно для каждого клиента.

Более подробно ипотека для индивидуальных предпринимателей обсуждается в последнем посте.

Ипотека для владельцев бизнеса

Ипотека для предпринимателей связана с определенными трудностями при оформлении. Хотя прямого запрета на получение такой ипотеки нет, большинство банков негативно относятся к этой категории клиентов. Ниже мы приводим таблицу условий банков, которые предоставляют кредиты владельцам жилищного кредитования как обычным физическим лицам.

Ставки в большинстве банков не отличаются от стандартных программ. Для регистрации необходим стандартный пакет документов.

Более подробно ипотечные кредиты для предпринимателей будут рассмотрены в отдельном посте.

Преимущества коммерческой ипотеки

Корпоративная ипотека имеет очевидные преимущества, а именно:

1. Возможность отсрочки погашения основного долга в некоторых банках.
2. Относительно небольшая переплата за пользование заемными средствами в связи с коротким сроком погашения (обычно не более 10 лет).
3. Возможность получения ссуды в виде кредитной линии, что для многих предпринимателей является более удобной формой расчета.
4. Низкие ставки по кредитам по сравнению с обычными возобновляемыми кредитами для юридических лиц.

Коммерческая ипотека позволяет представителям малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям приобрести складские, торговые, офисные, производственные и другие объекты недвижимости в короткие сроки и на выгодных условиях. Сегодня такой кредит можно получить в основных банках РФ: Росбанк, Уралсиб, Россельхозбанк, ВТБ-24, АК Барс Банк и др. минимальная процентная ставка — от 10% годовых для сумм от 300 тысяч рублей со сроком погашения до 10 лет.

Если вас интересует ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и индивидуальных предпринимателей, читайте ниже.

Наш ипотечный юрист поможет вам с подготовкой банковских документов и консультацией. Заполните форму онлайн-консультации в специальной форме. Мы обязательно поможем вам решить проблему с ипотекой вашего бизнеса.

Ждем ваших вопросов.

Оцените пост и поставьте лайк.