Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2021 году: банки, проценты, условия и как оформить

Привет! Тема нашей сегодняшней встречи — коммерческая ипотека. Ипотека коммерческой недвижимости только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и процедуры выдачи стандартизированы, есть пробелы в законодательном регулировании данного вида кредита. Однако многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли брать коммерческую ипотеку, как вести по ней бухгалтерию, калькулятор для расчета выплат и многие другие вопросы, ответы на которые мы дадим в этом посте.

Характеристики коммерческой ипотеки

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических и индивидуальных предпринимателей в 2021 году: банки, проценты, условия и как оформить

Коммерческая ипотека обычно представляет собой приобретение недвижимости для использования под офисы, магазины или промышленные объекты. Такую недвижимость может приобрести как компания (юридическое лицо), так и одно лицо (физическое лицо).

Первым признаком коммерческой ипотеки является предмет покупки. Если классический ипотечный кредит предполагает приобретение и контекстную ипотеку жилой недвижимости, то есть квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается на приобретение складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки коммерческой недвижимости — получить стабильную работу, не зависеть от арендодателя, который может отказаться от договора в любой момент (в соответствии с процедурами, предусмотренными в договоре).

Принимая решение о покупке нежилого помещения, рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Размер аренды. Если арендные платежи сопоставимы с платежами по ипотеке, то покупка недвижимости по ипотеке имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать мастерскую, офис или магазин.
  • Риски расторжения договора. Если эти риски минимальны, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если собственник настаивает на скорейшем освобождении помещения, выгоднее оформить ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенность коммерческой ипотеки — это условия кредита. Они значительно ниже жилищных кредитов. Если срок кредита для частных лиц достигает 30 лет, банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет для покупки коммерческой недвижимости.

Ставка по кредиту тоже разная. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость заимствования может достигать 18-19% годовых (чаще всего бывают ставки от 13-15% годовых).

Эти различия связаны с более высокими рисками коммерческой ипотеки. Законодательством предусмотрено, что в случае получения обычной ипотечной ссуды она направляется только на покупку жилых помещений, которые сразу же передаются в залог. Такого положения закона о ссуде на покупку коммерческих объектов нет.

Сначала должна произойти передача права собственности на нежилое помещение, а уже потом его можно будет отдать в залог. В результате у банка есть период, когда ссуда ничем не обеспечена. Это период повышенного риска, за который заемщик должен платить.

Следует также отметить, что оценка коммерческой ипотечной собственности затруднена. На рынке нежилого жилья сделок значительно меньше, чем на рынке жилья, поэтому для определения подходящей цены на объект необходимо пригласить оценщика, что также требует дополнительных затрат.

Для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических и индивидуальных предпринимателей в 2021 году: банки, проценты, условия и как оформить

Этот вид кредита распространяется только на определенные категории. Это предприниматели, руководители организаций и индивидуальные предприниматели. Эти условия обусловлены тем, что недвижимость, приобретенная в ипотеку, должна приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

Если частное лицо покупает, например, производственное предприятие, чтобы сдать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгает договор, неясно, из какого источника это лицо будет возвращать ссуду).

Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Копия паспорта (все страницы),
  • СНИЛС;
  • Если у вас есть супруг (а) и дети, необходимо предоставить на них документы (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
  • Копия военного документа, удостоверяющего личность (по запросу банка для мужчин призывного возраста);
  • Страховой полис по страхованию жизни и здоровья (банк должен быть выгодоприобретателем);
  • Документы, относящиеся к объекту недвижимости, который вы собираетесь приобрести (свидетельство о праве собственности, справка об отсутствии ограничений, проект договора купли-продажи, оценка недвижимости);
  • Справка о размере дохода за последние 6 месяцев.

В некоторых случаях банк имеет право запросить документы у организации, принадлежащей физическому лицу. Чаще всего это юридические и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность вносить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Коммерческая ипотека для физических лиц выдается только в том случае, если здание соответствует определенным требованиям, а именно:

  • Здание должно быть капитальным;
  • В собственности не должно быть никаких обременений;
  • Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Существует три схемы приобретения коммерческой недвижимости физическим лицом в ипотеку:

  • Первый предполагает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального платежа, затем продавец регистрирует право собственности покупателя. После этого покупатель передает в залог нежилое помещение банку, банк перечисляет средства продавцу.
  • Вторая схема аналогична, только продавец сначала закладывает объект сделки, а затем продает его с залогом покупателю.
  • Третья схема требует регистрации отдельной компании, на которую зарегистрирован предмет сделки, и покупатель затем покупает эту компанию на кредитные средства.

Для индивидуальных предпринимателей и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических и индивидуальных предпринимателей в 2021 году: банки, проценты, условия и как оформить

Ипотека коммерческой недвижимости выдается, если заемщик соответствует определенным критериям:

  • Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельность на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрирована в соответствии с законодательством Российской Федерации и иметь налоговую регистрацию в один из регионов страны.
  • Выручка компании не должна превышать 400 млн рублей в год.
  • Компания должна вести свой бизнес не менее 6 месяцев, и на самом деле многие банки не предоставляют ссуды, если компания не может предоставить финансовую отчетность за год. Наличие активов подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также незавершенными операциями на текущем счете.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его дееспособность. Для этого нужно предоставить в банк определенный пакет документов:

  • Заполненная заявка заемщика и анкета. В этих документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Кроме того, анкета раскрывает некоторые данные о деятельности клиента, его учредителях и руководстве.
  • Устав, учредительный договор, выписка из реестра юридических лиц Единого государства и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать займы.
  • Финансовые отчеты и другие документы, которые банк запросит для оценки своих рисков и принятия решения о возможности предоставления кредита.

После одобрения кредита сама сделка может быть проведена тремя способами:

  • Первый самый длинный, но самый простой. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж и предоставляет банковскую гарантию на выплату оставшейся суммы после регистрации залога. Продавец передает недвижимость покупателю, формирует залог недвижимости в пользу банка, банк переводит средства продавцу.
  • Второй вариант заключается в том, что продавец оговаривает залог в пользу покупателя, и передача права собственности на помещение происходит с залоговым правом (т.е покупатель покупает помещение или недвижимость в залог с собственной ипотекой).
  • Третья схема предусматривает создание специального юридического лица, на которое зарегистрирован объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет права распоряжаться имуществом до тех пор, пока он не будет полностью урегулирован с банком.

Следует отметить, что во всех схемах покупатель оплачивает первую часть стоимости объекта собственными средствами (вносит первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Он предоставляется только в том случае, если приобретенное здание или помещение очень ликвидны и покупатель готов предоставить дополнительное обеспечение по кредиту.

Коммерческая ипотека индивидуальным предпринимателям выдается точно по тем же причинам, что и юридическим лицам. Необходимо предоставить пакет документов, и если заемщик соответствует требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Ипотека в бухгалтерском учете

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических и индивидуальных предпринимателей в 2021 году: банки, проценты, условия и как оформить

В соответствии с требованиями законодательства о бухгалтерском учете для ООО, ипотечные операции отражаются следующим образом:

  • Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные ссуды»;
  • Информация о наличии залога, выданного под ссуду, на забалансовом счете 009 «Гарантия по облигациям и выданным платежам»;
  • Начисленные проценты включаются в расходы компании и вычитают налогооблагаемую прибыль;
  • Операции по получению и погашению кредита отражаются на счете 51 «Текущий счет»;
  • Сделки по договору недвижимого имущества отражаются на счете 60 «Соглашения с поставщиками и подрядчиками» или счете 76 «Соглашения с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как это определено в учетной политике компании;
  • Приобретенные здания или помещения должны быть амортизированы согласно методике, указанной в учетной политике компании, и отражены на счете 02 «Амортизация основных средств»;
  • Само здание или помещения по остаточной стоимости учитываются на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечной ссуды в бухгалтерском учете особое внимание следует уделять формам документа. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит свобод, поскольку эти операции касаются такого сложного актива, как сектор недвижимости, а также отношений с банками. Неправильное выполнение транзакций может повлечь за собой значительные штрафы.

Банки и программы

Чаще всего коммерческую недвижимость в ипотеку покупают с помощью Сбербанка. Этот банк предлагает своим клиентам проверенный продукт под названием «Деловая недвижимость». Активны на этом рынке Банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Кредиты на коммерческую недвижимость для физических лиц можно получить в Росбанке (сумма до 1 млн рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита — до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются индивидуально).

Вы можете сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке следующим образом:

Наименование банка Предоплата, % Процентная ставка,% от Максимальная сумма кредита, тыс. Руб Срок, лет
Сбербанк ветры 11,8 10 000 10
ВТБ 24 ветры 10.9 60 000 10
Росбанк ветры 11.31 100 000 7
Россельхозбанк ветры 12 200 000 восемь
Уралсиб ветры 13,1 170 000 10
АК Бар ветры 10 150 000 восемь

Поэтому коммерческая ипотека — это достаточно индивидуальный кредитный продукт, поэтому для ее получения бизнесу потребуется значительное количество времени. Необходимо ответить на вопрос, стоит ли оно того в каждом отдельном случае.

Мы рекомендуем вам просто взять калькулятор и сравнить запланированные арендные платежи и выплаты по ипотеке. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом необходимо учитывать, что те, кто взял ипотеку и уже выплатил ее, редко сожалеют о своем решении.

Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы рассчитать ипотечный платеж.

Вам также будет интересно узнать, как получить необходимую коммерческую недвижимость или деньги для бизнеса, используя ипотеку под залог существующих домов.

По всем сложным вопросам вы можете обращаться к нашему онлайн-юристу. Которая в бесплатной консультации покажет вам интересные варианты решения вашей проблемы.

Ждем ваших лайков, комментариев и вопросов.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: