Ипотека на покупку жилья – ключевые моменты о которых вы должны обязательно занть

Привет! Сегодня мы поговорим об ипотечном кредите на покупку жилья. Вы узнаете, что такое ипотека на покупку дома, что нужно для покупки дома с ипотекой, как выбрать правильный банк и как правильно оформить квартиру, приобретенную с помощью ипотеки.

Что такое ипотечный кредит

Жилье принадлежит к основным потребностям современного человека. Каждый взрослый часто сталкивается с вопросом, как его купить, если цены непомерно высоки, а такого количества под рукой нет. Альтернативой в этом случае является ипотечный кредит.

Покупка дома по ипотеке предполагает долгосрочную адресную банковскую субсидию. В этом случае заемщик соглашается вернуть банку основную сумму кредита плюс процентные ставки, установленные банком за использование средств. Срок кредита на данный вид услуг составляет от 5 до 30 лет. В этом случае приобретенный объект остается на время кредита в качестве поручительства кредитной организации.

Тем, кто решится на такой шаг, предстоит провести глубокий анализ параметров следующей ипотеки по разным критериям и сделать выбор. Этот выбор будет сопровождать потенциального заемщика на всех этапах оформления кредита. Это следующие параметры:

• Тип ипотеки. Сегодня в России ипотечные кредиты продаются коммерческими банками и при государственной поддержке в виде специальных программ. Участие в государственных программах доступно только отдельным категориям граждан: работникам бюджетных организаций, военнослужащим и молодым семьям. Кредит с участием государства отличается более низкими процентными ставками. Таким образом, в 2021 году ставки варьируются на 12%, по сравнению с 13-17% в банковском секторе%.
• Тип размещения. Здесь вам предстоит выбирать между новостройкой и вторичкой. Тип жилья напрямую влияет на формирование процентной ставки по ипотеке. Строящийся дом, в котором не сданы квартиры, считается фактором риска для банка. Кредитор принимает во внимание, что строительство может быть остановлено в любой момент или вообще не принято государственными надзорными органами. Если заемщик опоздает, банк не сможет продать такое жилье и потеряет средства.

Выходом из сложившейся ситуации является выбор квартир для тех застройщиков, которые сотрудничают с банком.

Что касается вторичного жилья, то у каждого банка есть своя карта, по которой должен располагаться приобретаемый объект. К техническому состоянию предъявляется ряд требований: аварийные постройки, которые могут быть снесены в ближайшее время, не принимаются.

• Условия платежа. Есть два основных типа: аннуитетный и дифференцированный. Первый вариант предусматривает погашение кредита равными суммами до конца срока, а второй отличается тем, что процентные ставки будут выплачиваться в начале кредита и в конце остается только погашение кредита кредитной организации. По умолчанию почти все банки в России используют годовой тип оплаты. Но если заемщик имеет право на запуск дифференцированного типа. Вопрос в том, какой вариант выгоден.

При этом следует учитывать, что доходность ссуды складывается из множества факторов и определяется только относительно. Но при прочих равных выгоднее дифференцированное возмещение.

• Валютный заем. Мы не должны повторять ошибку тех 600 000 граждан, которые в последние годы взяли ипотеку в иностранной валюте и оказались в очень тяжелом положении. Колебания обменного курса в последние годы сыграли злую шутку. В 2014–2015 годах из-за разницы курса рубля по отношению к валюте ежемесячные выплаты заемщиков выросли почти вдвое. В этой ситуации выигрывают только банки, а заемщики теряют не только жилье, но и ранее выплаченные средства.

Как правило, кредиты в иностранной валюте всегда предлагаются по существенно низким процентным ставкам. Но как показала практика, риски непомерно высоки. Поэтому выбор следует делать однозначно в пользу рубля.

Банки соглашаются предоставлять средства в долг после того, как полностью убедятся в том, что они минимизируют свои риски. Этот показатель выражается в платежеспособности потенциального заемщика и ликвидности приобретенного жилья.

Вы можете ознакомиться с текущими условиями ипотеки здесь.

Что можно купить в ипотеку

На привлеченные средства можно приобрести жилые и коммерческие помещения, загородные дома или коттеджи, землю и даже строящиеся объекты.

У каждого банка есть свои строгие требования к приобретаемому им жилью. Их следует уточнять отдельно с каждым финансовым учреждением. Но общий знаменатель требований идентичен. Критерии оценки собственности обычно относятся к следующим характеристикам:

• юридическая «уборка» объекта;
• технические характеристики;
• ликвидные активы.

Ипотека жилого помещения в связи с объектом требует соблюдения следующих требований законодательства:

• Квартира или дом не должны быть предметом залога или правовых актов;
• Если владелец — пожилой или несовершеннолетний человек, либо является частью собственности;
• Приватизированное жилье также подлежит проверке. Если есть люди, у которых есть своя доля, то они могут в любой момент заявить о своем праве на часть собственности;
• Владелец жилой недвижимости должен быть дееспособным;
• Квартира или дом предлагается к продаже сразу же в момент вступления в силу наследственного права;
• Продажа предмета по доверенности.

Подробную информацию об отчуждении недвижимости, наличии обязательств по аренде или судебном задержании можно получить через МФЦ или обратившись в Единый государственный реестр. Титул оформляется в виде выписки из соответствующих регистров. Их собирает сам продавец перед сделкой.

Показателем технического состояния является год постройки жилья. Банки отдают предпочтение постройкам не старше 1990-х годов. Но «хрущевки», несмотря на их практичность и качество, вызывают все меньший интерес со стороны потребителей, так как через несколько лет их можно считать разваливающимися и лишенными этой небольшой доли ликвидности. В целом технический износ дома не должен превышать 60%.

Некоторые банки не принимают студии к финансированию. В этом случае вам нужно будет найти жилье с отдельной кухней. Кроме того, не подлежат финансированию объекты недвижимости, в которых отсутствуют сети связи.

Строящиеся дома имеют высокую потребительскую привлекательность.

Также стоит внимательно относиться к квартирам, где произведена переоборудование. Для изменения первоначальной планировки квартиры в многоэтажном доме требуется техническое согласование и наличие разрешительной документации. На практике не все владельцы соблюдают эти правила.

Если вы делаете ставку на строящееся жилье, то вам следует выбирать из предложений строительной компании, аккредитованной выбранным банком. В противном случае весьма вероятно, что банк не захочет рисковать инвестированием.

Под ликвидностью недвижимости понимается ее рыночная стоимость на сегодняшнем рынке и в ближайшие десятилетия. Этот параметр определяется на основании заключения лицензированного оценщика недвижимости. Финансовые учреждения склонны доверять своим оценщикам, а не тем, кого предпочитает клиент. Здесь целесообразно опираться на рекомендации потенциального кредитора.

Как выбрать банк

Россияне не сталкиваются с трудностями при выборе банковских услуг и продуктов. Количество авторизованных банков к 2021 году — 623. Выбор банка в этих случаях определяется только индивидуальными параметрами. Что это за параметры? Перечислим по порядку.

1. Процентная ставка. Прогнозы специалистов по этому поводу очень оптимистичные. В частности, стоит отметить выступление министра финансов РФ Антона Силуанова. По его словам, в ближайшие 2 года ожидается снижение процентных ставок до 7-8%. И уже в текущем 2021 году население сможет платить за жилье 10% годовых.

Благоприятным условием должны были стать цены на нефть и стагнация на рынке жилья, наблюдаемая в последние годы. Однако цены на нефть не достигли ожидаемого уровня, и ситуация остается нестабильной.

Однако в предложениях основных банков страны по ипотеке наблюдается положительная динамика.

Актуальная процентная ставка по ипотеке в банках представлена ​​на нашем сайте.

1. Первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет от 10 до 30% от стоимости приобретаемого товара. Но что делать, если такой суммы нет?

Некоторые банки готовы оплатить полную стоимость недвижимости. В этом случае, конечно, процентные ставки будут намного выше. Например, Металлинвестбанк предлагает одноименные ипотечные продукты. Такое финансирование доступно тем, кто работает. Процентные ставки 14% годовых. При этом есть важное условие — доход заемщика должен как минимум в два раза превышать сумму ежемесячных выплат по ипотеке.

Аналогичные предложения есть у банка «Возрождение», и Промсвязьбанк дает их под 13% годовых.

О том, как получить ипотеку без первоначального взноса, читайте в другом нашем посте.

1. Нет подтверждения дохода. Следующий нюанс касается 30% граждан России, работающих в теневом секторе экономики. Такие граждане получают зарплату в «конвертах», поэтому у них нет возможности подтвердить свой доход официальными справками. Некоторые банки принимают во внимание эти реалии. Банки предоставляют ипотеку по двум документам или по справке банка.

Воспользуйтесь нашей услугой «Выбор ипотеки», чтобы сделать правильный выбор среди лучших предложений от банков.

Этапы ипотечной сделки

Когда вся аналитическая часть работы по выбору ипотеки сделана, самое время приступить к практической части. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Процесс получения может занять несколько месяцев.

Все этапы оформления ипотеки подробно описаны на нашем сайте.

Сбор документов

В базовый пакет документов входят следующие документы:

• гражданские паспорта участников сделки: супругов и поручителей (при наличии);
• документ, подтверждающий семейное положение;
• справка о доходах или 2 человека подоходного налога;
• документы, подтверждающие трудовую деятельность.

У каждого банка есть свой установленный перечень документов, поэтому на практике вам придется собрать намного больше документов. С этими документами вам следует обратиться к кредитному агенту. В банке необходимо заполнить простую анкету и подписать заявление.

Подробнее о документах читайте в посте «Какие документы необходимы для получения ипотеки».

Рассмотрение документов

Банк принимает документы к рассмотрению и в ближайшие недели принимает решение: положительное или отрицательное. В первом случае кредитный специалист объявит максимальную сумму, на которую может рассчитывать заемщик, и сообщит параметры приобретаемого жилья. Решение банка обычно действует в течение 2-6 месяцев. В этот период необходимо найти подходящее жилье.

В случае отказа не сдавайтесь. Большинство полученных сертификатов действительны в течение 6 месяцев. Заявление необходимо подавать в другие банки.

Подбор недвижимости

Когда подходящее жилье будет найдено, заемщику необходимо будет получить копии следующих документов и отнести их в банк:

• право собственности на недвижимое имущество: договор купли-продажи, обмена, дарения, правопреемства или другое;
• выписка из домовой книги;
• выписка из реестра юридических лиц единого государства о юридической чистоте объекта;
• копии лицевых счетов;
• согласие совладельцев на продажу;
• паспорта владельцев;
• кадастровый паспорт;
• заключение независимого эксперта;
• технический паспорт;
• свидетельство БТИ.

Следует выделить элемент оценки. Его вправе проводить лицензированный специалист. На практике у банков есть собственный персонал или аккредитованные компании. В заключении внешней экспертизы может быть отказано. Здесь рекомендуется воспользоваться услугами рекомендованного банком оценщика.

Сделка

В сделке участвуют три стороны: продавец, заемщик и представитель банка. Заемщик подписывает кредитный договор. Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи. Продавец получит свои деньги со счета, на который деньги поступят из банка. Но воспользоваться средствами вы сможете не ранее, чем через 5 дней с момента совершения транзакции.

Все расходы, связанные с сделкой, несет покупатель. Это могут быть нотариальные услуги, страховка, госпошлина и другие.

Как закрыть и отменить досрочно

Кредит предоставляется в среднем на срок от 5 до 30 лет. На практике средний срок выплаты ипотеки составляет 15 лет. По мнению экспертов, слишком большие сроки (более 20 лет) чреваты большими переплатами. Короткие сроки обременяют семейный бюджет и увеличивают риск задержек.

В любом случае каждый заемщик считает, что чем раньше с его плеч будет снята финансовая нагрузка, тем лучше. Это право закреплено на законодательном уровне. При инициировании досрочного погашения банк не имеет права отказать. Финансовым учреждениям также запрещено законом налагать дополнительные штрафы или штрафы за досрочное погашение. При этом следует учитывать, что банки не выплачивают аннуитетные платежи по умолчанию, где риск потери заработка уже учтен.

Возмещение бывает следующих видов:

• полное погашение кредита. После выплаты долга банк выдает справку и соответствующие документы на купленный объект. История заносится в кредитный регистр. Операция по этому поводу считается завершенной;
• частичное погашение аннуитета. В этом случае у заемщика есть возможность сократить срок или сумму платежей;
• частичное досрочное погашение предполагает уменьшение дифференцированных платежей: процентов и основной суммы ссуды.

Заемщик должен сообщить банку о своем намерении произвести оплату заранее. Это можно сделать разными способами, от простого звонка до посещения филиала. Все зависит от банка и его возможностей.

Выводы

Ипотека — это прежде всего ценный финансовый урок, опыт социальной дисциплины. Тем, кто решится на этот шаг, будет полезно изучить всю финансовую и юридическую часть процедуры. Не будут лишними консультации независимых специалистов и опыт других заемщиков.

важно просчитать все варианты развития. Законодательство предусматривает несколько альтернативных вариантов в случае высоких ипотечных сборов: рефинансирование, рефинансирование, банкротство физических лиц или простой запрос руководству банка о продлении срока или сокращении выплат. Эти права заемщика делегированы законом.

Если вам необходимо юридическое сопровождение по ипотеке и решение сложной ситуации, обязательно запишитесь на бесплатную консультацию у нашего юриста по специальной форме.

Кроме того, будет полезен наш калькулятор ипотеки, который позволит рассчитать выплату по ипотеке.

Ждем ваших вопросов. Будем благодарны за вашу оценку и подписку на обновления.