Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы в 2021 году

Не у всех людей есть финансовые возможности, которые позволяют им купить дом в новостройке. В такой ситуации единственно правильным решением будет покупка квартиры в кредит или присоединение к новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные девелоперские компании предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание следует уделить ипотеке под жилье. Разберемся подробнее, что такое компенсационная ипотека на жилье, как и где ее оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с учетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья для компенсации старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Необходимо рассчитать, какой вариант будет наименее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предлагаемые им варианты, а затем заключает договор. Ему придется сразу заплатить полную сумму за готовую квартиру в новостройке или внести первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается продажей принадлежащей ему собственности. Конечно, выручки не хватит на оплату застройщика. Поэтому недостающую сумму он получает в финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Традиционная схема покупки дома у застройщика включает несколько этапов:

1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
2. Соискатель кредита направляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые он должен предоставить для подписания договора.
3. Если клиенту удается собрать необходимые документы, а также есть личное недвижимое имущество, которое он может заложить, в банке заключается договор займа и получается согласие на перевод заемных средств.
4. Подписывается договор с застройщиком.
5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет произвести ремонт в квартире и заселиться в нее.
7. В течение ряда лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи, пока долг не будет полностью погашен. Стоит отметить, что начисленные проценты и другие банковские расходы первоначально вычитаются из платежей, полученных от заемщика, и в конечном итоге уменьшается объем ипотечной ссуды. Если возможно, клиент может закрыть ссуду раньше, чем ожидалось, погасив оставшуюся сумму долга одним платежом. В этом случае банк обязан произвести пересчет.

Внимание! Пока имущество заемщика находится в залоге банка, он не сможет подать на него никаких юридических действий. Сегодня всего несколько банков предлагают гражданам России ипотеку на квартиру под существующие дома. Более подробно ипотека под залог недвижимости была рассмотрена нами выше.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в своем распоряжении средства для приобретения вторичного жилья у клиентов по льготным ценам. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются претензионные права на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании осуществляется по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер скидки варьируется в пределах от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем девелопер самостоятельно занимается реализацией выкупленных предметов, тем самым окупив затраченные средства с довольно приличной маржой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в роли застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает договор о продаже принадлежащего ему вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается агентство недвижимости, которое тесно сотрудничает с застройщиком. Кроме того, эти функции могут быть поручены сотруднику, специализирующемуся на этих предметах.

совершенно необходимо убедиться, что вторичная недвижимость оценена должным образом. Если у человека есть сомнения относительно оценочной стоимости, объявленной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям договора, подписанного с застройщиком, собственник объекта недвижимости должен продать его в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот срок специалисты считают оптимальным для продажи квартиры.

При подписании договора с застройщиком бронь делается на тот же срок, что и квартира в новостройке, которая может находиться на любой стадии строительства или уже сдана в эксплуатацию. Если человек не может продать вторичное жилье, его бронь истечет и будет передана другим людям. В том случае, если удалось продать квартиру, с застройщиком заключается новый договор на покупку объекта в новостройке. В этом случае будет применяться цена, установленная при бронировании (она не может быть изменена, даже если у застройщика есть веские причины).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если будет сделан выбор в пользу данной схемы регистрации сделок, сторонам придется заключить три типа договоров:

1. Составляется первый договор купли-продажи квартиры в новостройке от застройщика. При этом указывается, что застройщик предоставляет заказчику отсрочку по оплате до сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Второй договор заключается на продажу второго дома, принадлежащего заказчику. Он устанавливает все пункты, касающиеся юридического и физического освобождения жилища. Все даты должны полностью соответствовать датам, указанным в первом документе.
3. Третий договор предусматривает аренду вторичного жилья на период, который клиент передает клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не желают оформлять отдельный договор, то все моменты, связанные с арендой, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает следующие нюансы:

1. Заказчик выбирает квартиру в новостройке и подписывает договор купли-продажи с застройщиком.
2. Одновременно он передает застройщику право собственности на перепродажу по договору купли-продажи.
3. Застройщик разрешает клиенту проживать в своей старой квартире на условиях его аренды до сдачи строящегося объекта в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы компенсации

Теоретически система компенсации за квартиру, купленную в новостройке, предполагает быструю продажу покупателем своего дома, деньги которого идут на оплату покупки. На практике такой способ расчета используется очень редко, поскольку у большинства граждан, готовых заключить договор с застройщиком, нет собственной недвижимости.

К преимуществам клиринговой системы можно отнести только возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового дома и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается недостатков, то здесь следует отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель недвижимости в новостройке должен до того, как строители введут дом в эксплуатацию, уладить вопрос не только с ВНЖ, но и с пропиской. В то же время следует учитывать, что в строительной отрасли очень часто сдвигаются сроки сдачи, в результате чего может возникнуть необходимость увеличения срока пребывания в арендуемом жилом помещении.

Какой вариант лучше выбрать

Самая распространенная схема — это продажа объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке на вырученные деньги. Если этого мало, можно оформить ссуду наличными в банке и согласовать рассрочку с застройщиком. Но, планируя провести такую ​​крупную финансовую операцию, помимо привлечения заемных средств, физическое лицо должно реально оценить свои возможности.

В течение многих лет ему приходится нести на своих плечах порой невыносимое бремя кредита или рассрочки, помимо оплаты текущих расходов, львиная доля которых будет составлять арендную плату за дома. Кроме того, заказчик должен быть уверен, что застройщик не изменит в одностороннем порядке условия договора и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек пытается минимизировать возможные риски, то ему следует приобрести недвижимость в новостройке, которая еще не строится. В этом случае застройщик не будет устанавливать завышенных цен, а вырученных денег за проданное личное жилье хватит для полноценного расчета.

Риски таких схем

Основной риск — это увеличение стоимости строящегося объекта в период, когда покупатель квартиры ищет покупателей для своего второго дома. Если за такую ​​вещь будет внесена предоплата, есть риск потерять денежные средства. К рискам относится задержка строительства, сдача квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-причин.

Проблема заниженной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценка объектов, предназначенных для выкупа, проводится отдельными подразделениями риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналога, который предполагает сравнение квартир с аналогичными параметрами в определенном районе. После выезда в адрес заказчика проводится осмотр его имущества. Эксперт может сознательно занижать стоимость объекта, акцентируя внимание на каких-либо дефектах. Впоследствии приобретающая компания предлагает владельцу несколько меньшую сумму, чем оценочная стоимость. Размер скидки устанавливается каждой компанией в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Однако если предлагается хорошая недвижимость в элитном районе, размер скидки может быть уменьшен до 5,0%.

Внимание! Если человек хочет получить наиболее точную оценку своего имущества, он должен настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в частных или государственных специализированных агентствах.

Жилищные требования для зачета

Каждая строительная компания, как девелопер, предъявляет свои требования к недвижимости, которые клиенты будут предоставлять за компенсацию. Общие требования включают следующее:

1. К компенсации принимается любая недвижимость, на которую клиент оформил документы на право собственности.
2. Объекты должны быть юридически и физически свободными, иначе их владельцы смогут освободить их в рекордные сроки.
3. Недвижимость не должна подвергаться незаконной перепланировке.
4. Объекты должны находиться в частной собственности их владельца не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики или фирмы по приобретению недвижимости требуют, чтобы недвижимость располагалась в известных городах или районах.

Наш юрист по ипотеке всегда на связи. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме. Поможет решить ипотечные и жилищные проблемы.