Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Жилищный кооператив (ЖК)

Вы можете построить жилье в России, сотрудничая с другими акционерами. Одно такое объединение называется жилищно-строительным кооперативом.

ЖСК — именно под этой аббревиатурой известна община среди россиян. Учредительная организация создается для покупки и управления площадями многоквартирного дома. Существуют и другие формы объединений: ТСЖ, DDU и другие.

Мы выясним, в чем разница между ними и куда лучше всего входить, какие нормативные акты регулируют их деятельность, насколько высоки риски инвестирования в строительство в жилищных кооперативах и какова субсидиарная ответственность. Все нюансы и тонкости, рабочие схемы и определения — в одной статье.

ЖСК в правовом поле

Законодательство четко определяет, что такое жилищный кооператив. Это особое сообщество с той или иной формой правления. Подобные объединения не новость для российского общества, поэтому им посвящены целые главы нормативных актов.

Вопросы, касающиеся жилищных строительных компаний, регулируются Гражданским кодексом. В частности, статья 116 дает конкретные определения таким коллективам, описывает принципы, по которым формируется устав.

Совместное строительство как основной вид деятельности строительных кооперативов регулируется Федеральным законом от 27.07.2012 г. 214. В этом документе указывается, что жилищное строительство является единственной законной альтернативой, заменяющей любое строительство.

Жилищный кодекс определяет жилищные строительные компании как некоммерческие организации, поскольку целью объединения сторон является не получение льгот, а получение готовой продукции, а именно получение жилья.

Организационно-правовой формой сообщества граждан-пайщиков является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании статьи 11 ТК РФ. Членами жилищного кооператива могут стать как граждане, так и юридические лица.

Ключевые особенности ЖСК

Жилищный кооператив (ЖК)

Чтобы создать жилищный кооператив, нужно найти учредителей, которые хотят участвовать в этом сообществе. Общее количество учредителей не может превышать количество жилых помещений.

Для начала проводится общее собрание, на котором обсуждаются детали и принимается устав. Впоследствии можно предположить, что ЖСК начал свою работу. Протокол и основные моменты собрания записываются назначенным секретарем.

Учредители вкладывают деньги на совместный счет, с которого финансируется строительство жилого объекта. Учредительное собрание вправе вносить изменения, корректировать ход строительства и контролировать все рабочие процессы. Решения обычно принимаются голосованием.

При строительстве каждый из учредителей получает равную долю жилого помещения.

Виды кооперативов

Помимо жилищного кооператива существует еще жилищно-накопительный кооператив. В этом типе поселка средства учредителей аккумулируются на специальном счете, но не на строительство, а на покупку жилья. Деятельность этой команды также регулируется на федеральном уровне.

Преимущества и недостатки ЖСК

Чтобы оценить, насколько вам подходит жилищный кооператив, нужно понимать его плюсы и минусы.

Недостатки:

    Жилищный кооператив (ЖК)

  1. Члены жилищного кооператива должны самостоятельно искать архитекторов, нанимать строителей, закупать стройматериалы у поставщиков, решать вопросы заработной платы и проверять средства на счетах.
  2. Если у одного из учредителей недостаточно средств, все остальные должны компенсировать недостающую сумму в общем бюджете. Это связано с функционированием принципа коллегиальной ответственности.
  3. Есть риск банкротства. Если это произойдет, за приватизацию жилья придется заплатить полную сумму, чтобы нейтрализовать банкротство.

Профессионалы:

  1. Для вступления в жилищный кооператив не требуется больших взносов. В уставном капитале нет необходимости.
  2. Необязательно, чтобы все члены кооператива работали внутри организации или строили дом своими руками.
  3. Размер взносов устанавливается общим собранием учредителей.
  4. Поскольку деятельность жилищного кооператива регулируют будущие собственники строящегося жилья, качество строительства будет лучше.
  5. Членство позволяет самостоятельно регулировать все важные процессы, голосовать и вносить изменения в ход строительства.

Как работает ЖСК

Жилищный кооператив — это особая община. Вы можете понять, как это работает, посмотрев пошаговую схему HCC.

Пошаговая инструкция:

    Жилищный кооператив (ЖК)

  1. Создание жилищного кооператива начинается с собрания учредителей — пайщиков кооператива. В их состав входит группа инициативных акционеров.
  2. В ходе собрания принимается решение о создании кооператива.
  3. При вступлении в жилищный кооператив каждый пайщик пишет заявление с указанием размера доли. Решение о приеме нового члена принимается общим собранием действующих членов.
  4. В жилищный кооператив могут вступить граждане от 16 лет и старше, а также юридические лица.

Одновременное строительство нескольких домов

В Жилищный кодекс регулярно вносятся поправки, касающиеся правовых норм существования жилищных кооперативов и других кооперативов. Одно из таких изменений было легализовано 26 июля 2016 года.

Суть стандарта в том, что жилищный кооператив не может построить более одного дома. Одновременно разрешается возводить только один МКД, не более 3-х этажей.

Это правило установлено частью 3 статьи 110 ТК РФ. Однако законом не предусмотрены ограничения на строительство новых заводов после ввода в эксплуатацию ранее возведенных.

ТСЖ и ЖСК: в чем отличия этих объединений

Жилищный кооператив (ЖК)

Ассоциация домовладельцев — это некоммерческое объединение с четко выстроенной структурой и органами управления: общее собрание, комитет по аудиту, председатель и члены совета директоров.

Жилищный кооператив организован с целью строительства жилья и его дальнейшей эксплуатации. После ужесточения мер к деятельности жилищных кооперативов на законодательном уровне количество домов, построенных в условиях существования этих товариществ, увеличилось. И эти сообщества, хотя и считаются устаревшей организационно-правовой формой, продолжают оставаться на пике популярности в 2021 году.

Вы можете понять разницу между товариществами собственников жилья и строительными обществами, проанализировав их преимущества и недостатки.

Несмотря на схожесть этих двух форм ассоциации, существует ряд характеристик, которые влияют на их цели и модель членства. У них есть различные ограничения на ведение бизнеса.

Основное отличие товарищества от кооператива состоит в том, что товарищество собственников жилья создается на базе существующей жилой конструкции, а жилищный кооператив — на стадии его строительства.

Каждый член жилищного кооператива платит членские взносы: взносами или наличными. Они зачисляются на специальный счет денежных средств. Взносы предназначены для оплаты строительства.

Члены ТСЖ, в отличие от жилищного кооператива, уже являются собственниками жилья, они заплатили за это до вступления в товарищество.

Члены ассоциации домовладельцев могут, но не обязаны, покрывать убытки за счет дополнительных взносов. Для членов жилищного кооператива это условие обязательно.

Жилищный кооператив (ЖК)

ТСЖ как юридическое лицо не может владеть домом, которым управляет. Жилищный кооператив, напротив, владеет всеми жилыми помещениями и помещениями общего пользования.

Еще одно интересное отличие жилищных кооперативов от товариществ собственников жилья — положение о временных арендаторах. Есть возможность разрешить гражданам проживать в жилищном кооперативе какое-то время с согласия всех жителей и членов их семей, даже временно отсутствующих. Он также обязан направить предварительное уведомление совету директоров кооператива.

Роль вкладов не имеет значения. Срок временного проживания ограничен 6 месяцами. В ТСЖ условия обратные. Собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но в рамках закона.

Что такое договор долевого участия. Отношение к ЖСК

Договор о долевом владении, или DDU, — это схема продажи квартир в новостройках путем регистрации документа в Росреестре. После этого вы становитесь инвестором в складском хозяйстве.

Жилищный договор — это схема продажи незастроенных квадратных метров через передачу долей.

Ответ на вопрос, что лучше: дошкольное учреждение или жилищный кооператив, заключается в юридическом плане. Работа с долевыми соглашениями регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 «Об участии в капитале в строительстве кондоминиумов».

Деятельность жилищных кооперативов регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 215 «О жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, особенности правового регулирования описаны в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Остановимся на ключевых моментах заключения договоров для дошкольных образовательных учреждений и жилищных кооперативов, их преимуществах и недостатках.

Преимущества DDU:

    Жилищный кооператив (ЖК)

  1. Соглашение предусматривает разрешительную и проектную документацию.
  2. Указана стоимость, которая останется неизменной до завершения строительства.
  3. Объект не станет резко выше или шире, а также не появятся хозяйственные постройки и другие постройки.
  4. Схема терминации довольно прозрачна. Предусмотрена компенсация.
  5. Гарантийные сроки указаны для разных видов работ.

Минусы DDU:

  1. Стоимость выше, чем у ЖКХ. А цены на новостройку еще выше на 1-1,5%. Это связано с введением компенсационного фонда, который должен создаваться за счет средств строителей и фактически состоит из дополнительных взносов акционеров.
  2. Длительный процесс регистрации контракта.
  3. получить рассрочку сложно. Если разработчик согласится, это будет слишком дорого.

Преимущества жилищных кооперативов:

  1. Значительные скидки на непопулярную недвижимость.
  2. Меньше дополнительных затрат.
  3. Акционеры присутствуют на собраниях жилищного кооператива и самостоятельно решают ключевые моменты строительства.

Минусы ЖСК:

    Жилищный кооператив (ЖК)

  1. Необходимость оплаты дополнительного регистрационного взноса — от 1 до 3% от общей стоимости.
  2. Есть риск двойной продажи.
  3. Акционер имеет меньше жилищных прав, чем покупатель согласно DDU.
  4. Квартиру нельзя перепродать даже со значительным снижением цены.
  5. Членство в жилищном кооперативе обязательно.
  6. Стоимость квартиры может увеличиться.
  7. Разработчик не несет ответственности за несоблюдение сроков.

Особенности заключения договора ЖСК

Многие путают DDU (расшифровка — договор долевого участия) с договором жилищной кооперации. Чтобы этого не случилось, нужно четко понимать, что такое договор жилищной кооперации при покупке квартиры.

Этот документ заканчивается сразу вступлением в кооператив. А граждане, которые становятся акционерами, освобождаются от уплаты налогов.

Соглашение HCC дает вам право на долгосрочную неограниченную рассрочку. Участник продолжает жить в квартире, регулярно платя взносы.

Процедура заключения договора не сложная, не требует регистрации в госорганах.

Контракты HCC имеют меньше ограничений, чем DDU. Помимо разработчиков, к сбору средств может привлекаться инвестор. Соглашение — это обязательный документ, регулирующий положение дольщика в жилищном кооперативе.

Документ составлен в 2-х экземплярах, его можно интегрировать и изменять. Один экземпляр находится у акционера, другой — у совета директоров жилищного кооператива.

Подводные камни

Жилищный кооператив (ЖК)

При любом сценарии развития событий и при наличии самых строгих законодательных норм всегда есть риск быть обманутым, хотя и с минимальной вероятностью, как это до сих пор случалось с жилищными кооперативами.

В конце 1990-х — начале 2000-х годов в России было несколько обманутых держателей акций. Закон № 214, утвержденный в 2004 году, защищал покупателей от дублирования продаж. Кроме того, заключенные контракты начали регистрироваться в органах Росреестра.

Закон от апреля 2005 г установил допустимую форму договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, также направленную на защиту прав потребителей от недобросовестных застройщиков.

Нормативный акт регулировал возможность инвестиций частных лиц и усилил надзор за девелоперами, повысив их ответственность перед акционерами.

Субсидиарная ответственность

Субсидиарная ответственность — это обязательство третьей стороны выплатить остаток долга, по которому у должника нет средств.

Субсидиарная ответственность возникает в следующих случаях:

  • у должника нет средств или активов для взыскания;
  • основной должник отказывается платить по договору;
  • нет встречных требований к кредитору;
  • должник получил уведомление о требовании зачисления денежных средств.
  • Заключение

    Жилищный кооператив — альтернативный способ стать домовладельцем. В отличие от товарищества собственников, кооператив не обязан платить за квартиру сразу всю сумму.

    В процессе строительства можно накопить недостающие средства или оформить кредит. Однако необходимо знать некоторые тонкости при заключении договора и внесении средств в общий фонд.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Статьи про российские законы, советы и решения проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: