Кадастровая или рыночная стоимость квартиры: чем отличается, сопоставление и как снизить в 2021 году

С 2015 года в стране переходит на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Для этого установлен специальный алгоритм оценки и цель приложения. Сегодня мы поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и как ее уменьшить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости очень часто существенно различаются. Разница в ценах может превышать 100%, особенно если речь идет о землях коммерческого назначения. В некоторых случаях цена по земельной книге может равняться рыночной — это самый положительный вариант для собственника квартиры.

Разница в ценах вызвана разницей в методе ценообразования. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше или ниже рыночной: ниже мы рассмотрим причины такого положения вещей.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан покупать квартиру по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая получается путем торга.

Рыночная цена

Рыночная стоимость недвижимости — это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель желает купить квартиру. Он определяется свободно, исходя из представлений участников сделки. Достигнутая договоренность записывается прямо в контракте: это рыночная цена. Нормативную концепцию рыночной цены можно найти в ст. 40 Налогового кодекса РФ.

Важно! Рыночные цены в России свободные. Прямой контроль со стороны налоговых органов допускается только в некоторых случаях, на которые обычная купля-продажа квадратных метров не распространяется. Косвенный контроль осуществляется именно за разницей между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночная стоимость рассчитывается самими сторонами сделки, они могут свободно фиксировать ее по своему усмотрению. Обычно цена сделки зависит от:

• площадь квартиры в целом, количество и метраж отдельных комнат;
• тип санузла, наличие подсобных помещений, балконов, лоджий;
• ремонтопригодность коммуникаций: электрика, водогазопровод, канализация, тепло;
• качество и продолжительность ремонта, наличие мебели;
• этажность, год постройки дома, состояние подъезда.

Большое значение имеет площадь, где находится жилая площадь. Жилье дороже в центре, дешевле на периферии. Цена также снизится, если будет несогласованная перепланировка, ипотека на квартиру или риск спроса на жилую площадь.

Рыночная стоимость необходима для совершения сделок: продажа, обмен, оформление ипотеки на дом, продажа с аукциона. Для пожертвования это также может быть полезно, чтобы одаряемый имел основу для расчета подоходного налога с населения в будущем.

Профессиональный расчет

Для более профессионального расчета вы можете обратиться к независимому оценщику в любом офисе оценки. В арсенале специалиста три метода оценки недвижимости:

• Выгодно. Подходит для коммерческой продажи квартир. При этом учитывается величина ожидаемого дохода, который недвижимость может принести в будущем. Не применимо для частной продажи
• Дорогая. Применяется, если продается частный дом на участке. При этом учитывается износ имущества и сумма, необходимая для его восстановления.
• Сравнительный — сравнение, выявление взаимосвязи между стоимостью объектов недвижимости, расположенных на одной территории. Больше подходит для продажи и покупки квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение похожих объектов и конечный результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик должен выехать на участок и осмотреть квартиру.

Стоимость расчета зависит от преобладающих цен в регионе. В среднем цена одной оценки составит около 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, какова кадастровая стоимость на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость — это рыночная оценка, проведенная кадастровыми оценщиками по заказу правительства. Другими словами, это официальное мнение государства относительно продажной цены квартиры. Кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры редко совпадают из-за того, что для оценки используется другой метод.

Как рассчитывается и для чего нужна

Местные власти заказывают кадастровую оценку. Для работы подбирается квалифицированная аттестационная служба, которая занимается определением конечного результата. Многие объекты должны оцениваться одновременно, поэтому применяется метод массовой оценки, когда выводы применяются к группе объектов.

Сама оценка учитывает:

• расположение объекта;
• скорость износа;
• тип помещения (квартира, дом, земля);
• наличие и тип инженерных сетей;
• площадь квартиры, дома, участка.

Внимание! При оценке для кадастровых целей не учитываются индивидуальные особенности квартиры, например наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не проводится — специалист работает только с документами и информацией, взятой с ресурсов.

Поэтому рыночная и кадастровая стоимость квартиры отличаются друг от друга: для их идентификации используются разные исходные методы и данные.

Для официальных расчетов требуется инвентаризационная цена:

• рассчитать налог на имущество;
• рассчитать налог с продаж на квартиру.

Налог на имущество ранее рассчитывался от стоимости инвентаря. С 2021 года все регионы страны перейдут на расчет по инвентарной информации.

Размер дохода от продажи квартиры, которую продавец купил в 2016 году и в дальнейшем, будет зависеть от оценки, основанной на данных инвентаризации. Если сумма договора превышает 70% от официальной сметы, НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если она ниже, за основу берется цена по земельной книге квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму можно не выходя из дома через сервис Росреестра. Из-за этого:

1. В окне запроса введите номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверьте номера, нажмите «Сформировать запрос»

   

2. Выберите желаемое свойство из списка.

   

3. Откроется страница объекта, содержащая запрошенную информацию и дату последней оценки.

   

Внимание! Если вам необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, вы можете заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или в личном кабинете Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не путать с обычной выпиской USRN для проживания: этот документ является платным.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с дороговизной (Москва, регионы). Если разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта слишком велика, собственник переплатит налоговые вычеты и при продаже рискует получить дополнительный налог на доходы физических лиц.

Ее можно уменьшить, если есть рыночная стоимость квартиры. Нотифицированный орган будет обязан установить кадастровую цену на рыночном уровне. Можно обратиться в комиссию при областном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
2. Напишите отзыв.
3. Подайте заявление в комиссию или суд.
4. Комиссия рассмотрит дело через месяц, суд — от двух месяцев.
5. Получить решение уполномоченного органа. В случае рассмотрения судом передать решение в Росреестр.
6. Получите новую декларацию квартиры с новыми кадастровыми данными.

Более подробно ознакомиться с процедурой вызова и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Разница между кадастровой ценой и рыночной ценой вызывает много вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня рынок имеет решающее значение в сделке, а кадастровый — при исчислении налога. Если земельный кадастр намного выше рыночного, его можно уменьшить через комиссию или суд.

Если возникнут вопросы, задавайте их дежурному юристу в чате.

Команда портала будет благодарна за лайк и репост статьи!