Как делить квартиру в ипотеке при разводе

Ни одна пара не планирует развестись после свадьбы. Новорожденные супруги вместе строят жизнь, приобретают недвижимость, улучшают жилищные условия. Самый популярный способ покупки нового дома — ипотека. Обычно ипотека выдается на очень длительный срок. И если брак не выдерживает испытание временем, часто бывает, что разведенная пара еще не выплатила причитающийся банк. Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода, и можно ли это сделать? Кому придется погашать остаток по кредиту? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Чья квартира – наша или банка

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Основная проблема в том, что ипотечная квартира не является совместно нажитым имуществом, которое можно разделить, просто заключив договор или обратившись в суд.

Приобретенная в кредит квартира связана банком. Важно понимать, что квартира на самом деле принадлежит не банку (как это иногда интерпретируют люди, не разбирающиеся в этом вопросе), а супружеской паре и принадлежит супругам.

В результате на такую ​​квартиру распространяются правила раздела, регулируемые Гражданским кодексом и Семейным кодексом Российской Федерации. Разведенные супруги имеют право делить квартиру. В то же время Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» (Федеральный закон № 102 от 16 июля 1998 г.) разрешает установку ипотеки на такую ​​долевую собственность.

По умолчанию квартира, включая ипотеку, делится пополам, если супруги не решат разделить ее иначе (они имеют это право по закону).

Если не предусмотрено разделение ипотечной квартиры на равные части в случае развода, это должно быть гарантировано соглашением.

Что касается самих кредитных обязательств, то они тоже обычны для семейной пары. Это означает, что в случае развода оба супруга сохраняют свои долговые обязательства перед банком.

Решили развестись – идите в банк

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Таким образом, возникает нелюбящий треугольник, две стороны которого — разведенные супруги, а третья — банк, выдавший паре ипотеку. Помимо того, что супруги должны деньги банку, квартира, купленная в ипотеку, обычно находится в залоге у банка.

Это означает, что любая ипотечная сделка с недвижимостью — продажа квартиры, распределение облигаций (раздел долга или его полная передача одному из супругов) — может осуществляться только с ведома и согласия банка. Статья 391 ГК РФ не допускает передачу ссудной задолженности одному из супругов. В такой ситуации разведенные супруги, которые обычно являются созаемщиками, обращаются в банк с просьбой об изменении кредитного договора.

Но банки крайне неохотно идут на такой шаг, как и до раздела квартир и ипотечных кредитов и через суд. Почему это происходит? Дело в том, что по условиям стандартного договора ипотечной ссуды банки имеют право потребовать полную или частичную выплату долга от одного или обоих должников. Позиция банка заключается в том, что спор между супругами и даже их развод не является поводом для внесения существенных изменений в договор. Как разрешить возникшие разногласия и прийти к компромиссу?

Делим долги: по соглашению или по суду

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Супруги, независимо от того, состоят ли они в браке или находятся в процессе развода, имеют право заключить добровольное двустороннее соглашение, по которому из них будет выплачиваться задолженность банку.

Эта конвенция, составленная в соответствии со всеми требованиями законодательства и заверенная нотариусом, освобождает разведенных супругов от необходимости разрешать спор в суде.

В противном случае, если у пары нет такого документа, и если муж и жена никак не могут прийти к соглашению, вопрос должен решаться в суде. В этом случае один из супругов обращается в суд с просьбой прекратить совместное владение квартирой. Истец не требует дробления ипотечной ссуды, поэтому согласие банка для удовлетворения данного требования не требуется.

Ведь все важные для банка пункты кредитного договора остаются неизменными. Квартира была и остается в залоге финансовой компании, должники по кредиту те же, стороны в договор изменения не вносят. Однако супругам следует внимательно перечитать кредитный договор — возможно, в нем есть пункт, информирующий банк о любых серьезных изменениях в жизни заемщиков. Эти изменения обычно включают смену или потерю работы, смену места жительства и появление детей в семье. В этом случае необходимо сообщить в банк о готовящемся разводе.

Как из одного кредитного договора сделать два

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Затем, после того как раздел квартиры в ипотеке произошел в суде, супруги могут обратиться в банк с просьбой о переводе или разделе долга и изменении кредитного договора. Как уже было сказано, банки не всегда удовлетворяют заявителей наполовину в этом вопросе.

Однако, если паре повезет и банк согласится, результатом апелляции может быть либо переоформление кредитного договора для одного из супругов, либо его преобразование в два отдельных кредитных договора, по которым каждый из супругов будет платить свою часть долга перед банком. Обычно долг делится поровну.

важно помнить, что банк может удержать с заявителей комиссию в размере от 0,5% до 1% от причитающейся суммы. То есть, если супружеская пара заплатит банку 1 миллион рублей, то для внесения изменений ему сначала придется заплатить от 5 до 10 тысяч рублей.

важно понимать, что перед тем, как согласиться на изменение кредитного соглашения или преобразование его в два новых соглашения, банк должен проверить финансовую устойчивость и платежеспособность каждого потенциального заемщика. Банк даст согласие на раздел ссуды только после того, как убедится, что доход каждого отдельного супруга позволит им выполнять новые финансовые обязательства.

Еще один заметный нюанс: согласно упомянутому Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» раздел квартиры невозможен, если он противоречит целевому назначению недвижимого имущества. Проще говоря, если в квартире одна комната, поделить ее не получится. Ведь один из супругов останется в собственности комнаты, а у другого ее не будет, то есть не будет достойного жилья.

Во всех остальных случаях доли квартиры переходят к супругам, и они начинают выплачивать долги, каждый за свою долю квартиры. Конечно, бывают ситуации, когда даже после развода муж и жена вынуждены жить вместе, так как ни у кого из них нет «лишнего» имущества, в которое можно было бы переехать, чтобы не видеть бывшего супруга. На практике разведенные пары стараются уехать как можно скорее.

По-человечески это легко понять, но при езде есть еще один риск. Если один из супругов остался в ипотечной квартире, а другой переехал в другой собственный дом или снял квартиру, уехавшее лицо может больше не желать платить по ипотеке — в конце концов, на самом деле, он больше не использует жилую площадь, за которую платит.

Или, как это часто бывает, такой супруг может потерять работу или перейти к более низкооплачиваемой. Что происходит в этом случае? Либо супруг, который останется в старой квартире, начнет платить за двоих (для этого нужно, по крайней мере, знать, что второй супруг перестал платить), либо банк добьется продажи жилья через суд через суды. Все это верно для ситуации, когда банк пошел на дробление долга по ипотечной ссуде.

Если кредитная задолженность полностью передается одному из разведенных супругов, второй должен оформить письменный отказ от кредитных обязательств. Такой отказ должен быть нотариально засвидетельствован.

При этом супруг, написавший отказ, также лишен всех прав на квартиру. При этом, конечно, банк должен пойти на этот шаг. Чтобы кредиторы были более сговорчивыми, супруги, принимающие на себя все долги, должны быть достаточно платежеспособными (кредитоспособность проверяется банком).

Когда банк не хочет договариваться

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Таким образом, банк отказал в приеме заявителей. Это легко объяснить. Как сокращение количества заемщиков по кредиту, так и увеличение количества ссуд значительно увеличивают риски банка.

Проще говоря, если оставить все как есть, у банка есть возможность взыскать долги со второго плательщика, если первый перестал выполнять свои обязательства и исчез.

Если по кредиту останется только один плательщик, если он перестанет вносить ежемесячный платеж, банк гарантированно потеряет деньги. Если вместо кредита появятся два новых с одним плательщиком в каждом, то снова каждый из них может перестать платить и банку придется искать именно этих людей, а не спокойно взыскивать долг с созаемщика.

В случае отказа от банка у супругов обычно мало выбора. Долг нужно возвращать.

Другое дело, что есть несколько вариантов погашения: либо разведенная пара продолжит выплачивать ипотечный кредит в обычном режиме, либо найдет достаточную сумму для досрочного погашения долга. Затем можно продать квартиру, купленную в ипотеку, у которой больше не будет банковских обременений, и разделить выручку.

Кроме того, супружеская пара может получить согласие банка и продать квартиру под залог (с последующей выплатой оставшейся задолженности банку). И, наконец, бывшие супруги всегда могут попытаться обжаловать действия банка в суде. Так или иначе, разведенной паре, независимо от отношений между мужем и женой, придется договариваться друг с другом о выплате всей ссуды. В противном случае легко безвозвратно потерять жилплощадь, а к тому же столкнуться с серьезными проблемами с законом.

Когда нужно продавать

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Стоит сказать, что очень часто лучшим вариантом является продажа квартиры с последующим погашением долга и разделом оставшейся суммы. У этого варианта одновременно есть несколько узких мест. Во-первых, очень сложно найти покупателя, который хочет купить квартиру, за которую не выплачивают ссуду: любого, кто предпочитает покупать недвижимость без беспорядка.

Это заставляет продавцов снижать цену дома и продавать его по цене ниже рыночной. Во-вторых, самим супругам нелегко принять такое решение — ведь за квартиру заплачено много денег, и не у всех в голове есть альтернативное жилье, куда можно сразу переехать. И банк может не согласиться на такую ​​сделку.

Второй вариант — досрочное погашение кредита. Здесь есть только одна проблема: найти сумму (обычно довольно большую). Но в этом случае разведенным супругам не придется вести долгие и, возможно, бесплодные переговоры с банком. Кроме того, банк сам может настоять на досрочном погашении кредита, узнав о разводе созаемщиков (для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт).

Третий вариант — самый, так сказать, парадный. Супруги ничего не меняют в существующем порядке вещей и продолжают выплачивать ипотеку по мере выплаты. Для пары, которая сохраняет доверительные отношения даже после разрыва, этот метод может подойти.

Если есть дети

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Если несовершеннолетний ребенок или несколько детей остаются с одним из разведенных супругов, судья может решить разделить квартиру на неравные доли, назначив долю ребенку (детям).

В частности, этот принцип применяется, если материнский капитал использовался для выплаты ипотеки.

Кстати, если ребенок прописан в квартире, она не будет работать без разрешения органов опеки и попечительства. Во-первых, вам нужно будет предоставить доказательства того, что ребенок будет жить в нормальных условиях после продажи жилплощади.

Если заемщик один

Как разделить квартиру в ипотеку в случае развода

Все вышесказанное относится к случаям, когда ипотечное жилье было приобретено супругами в кредит во время брака. Но бывают ситуации, когда один из супругов купил квартиру в ипотеку еще до свадьбы.

В этом случае в случае развода все долговые обязательства ляжут на него. Если должник все время оплатил и продолжает выплачивать ипотеку исключительно за свой счет, второй супруг не имеет права на эту квартиру.

Если для выплаты использовались паевые инвестиционные фонды, второй супруг имеет право потребовать долю в квартире. Правда, он может и отказать в жалобах — в этом случае супруга, не заключившая договор о кредите, может быть официально освобождена от выплат, кроме того, можно попробовать вернуть уже уплаченные средства.

Любые потенциальные конфликты, связанные с ипотечным жильем и выплатой соответствующих премий, можно предотвратить, тщательно прописав все возможные ситуации в брачном контракте.

Например, при заключении брака владелец квартиры, заложенной до брака, может уведомить банк о своем браке и сделать супруга созаемщиком существующей ссуды. Но если брачный договор не заключен, то на момент развода супругам придется воспользоваться одним из вышеперечисленных вариантов решения проблемы.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: