Как грамотно оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, через нотариуса или агентство недвижимости в 2021 году

Это все чаще замечают специалисты рынка недвижимости: количество желающих самостоятельно оформить куплю-продажу квартиры растет так же стремительно, как и количество неточной информации об этой процедуре. Из этой статьи покупатели и продавцы дома узнают, как грамотно составить договор купли-продажи квартиры, с соблюдением всех действующих законов и требований безопасности при переходе права собственности.

Регистрация PrEP с помощью агентства

Многие собственники и покупатели, начиная изучать вопросы, связанные с проведением сделки с недвижимостью, сталкиваются с тем, что договор купли-продажи (ДКП) предположительно может быть оформлен в трех формах: самостоятельно, нотариально или через агентство.

Фактически законодательством Российской Федерации предусмотрены две формы: простая письменная и нотариально заверенная. К тому же в обоих случаях возможна помощь агентства недвижимости или ее отсутствие. Давайте рассмотрим, как организовать продажу и покупку для каждого из этих сценариев.

Способ совершения сделки с недвижимостью с помощью агентства является наиболее простым для обеих сторон. Если агентство сопровождает продавца, как правило, с ним уже проделан большой путь для поиска покупателя, и агент по недвижимости прекрасно осведомлен обо всех тонкостях ситуации. Юристы агентства, в свою очередь, после заключения договора с клиентом изучили документы, запросили всю необходимую информацию и на момент оформления DCT досконально знают, что именно должно быть прописано в пунктах договора в интересах заказчика.

Если агентство представляет интересы покупателя, вопрос правовой определенности выходит на первый план еще до внесения предоплаты. Агент по недвижимости и юристы агентства изучают копии или сканы документов, предоставленных продавцом, и, если риски покупки выявляются уже на этом этапе, покупатель информируется и, как правило, это не вопрос подписать договор.

Однако в большинстве случаев подводные камни (если таковые имеются) выявляются позже, на этапе юридической проверки квартиры. При необходимости агент покупателя по недвижимости запрашивает у продавца дополнительную информацию, либо агентство получает необходимую информацию по своим каналам.

Сроки и порядок подготовки к регистрации PrEP регулируются юристами агентства, которых «выпускают на согласование» только после того, как правовая ситуация с этой квартирой становится для них абсолютно прозрачной и гарантирует максимальную безопасность для их клиента. На этом этапе составляется договор купли-продажи.

Текст договора могут составить юристы агентства продавца или покупателя, а также сотрудники сторонней юридической фирмы, оказывающей такие услуги, если по каким-либо причинам это выгоднее для сторон. Сначала составляется проект договора, затем агенты по недвижимости и юристы агентства читают его, проверяют паспортные данные и информацию о предмете договора, изучают пункты, касающиеся условий, частей прав и обязанностей и, при необходимости, вносят свои изменения.

Ключевым моментом здесь является то, что все условия и детали соглашения прописаны в проекте соглашения до его подписания с достаточным временем, чтобы стороны могли прийти к соглашению и утвердить окончательный текст «на месте». В этом случае сама сделка проходит быстро и легко и сводится только к подписанию договора, выполнению финансовых обязательств, необходимых на этом этапе, и подаче документов на регистрацию.

Оформление договора купли-продажи квартиры через нотариуса

До 2016 года участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью происходило исключительно по заявлению сторон. С января 2016 года нотариальная форма ДКП стала обязательной при совершении сделок купли-продажи имущества, принадлежащего несовершеннолетним гражданам, а также во всех случаях оформления права собственности на акции, за исключением сообщества супругов.

Другими словами, если квартира (или одна из долей имущественного права) принадлежит ребенку или если объект принадлежит нескольким собственникам, договор купли-продажи этой квартиры может быть заключен только у нотариуса. Однако у такой формы договора купли-продажи есть безусловное преимущество: гарантия возможности правильно составить текст договора купли-продажи квартиры с соблюдением всех законов.

Важно! Нотариальная регистрация обычно занимает не менее 1,5-3 часов, а до этого нотариусу требуется несколько дней для проверки и подготовки текста договора. Поэтому провести операцию за один день, в порядке обычного приема граждан и без предварительной подготовки, не удастся.

Порядок заключения договора купли-продажи и оформления сделки с недвижимостью через нотариуса обычно следующий:

1. Первое посещение нотариуса. На этом этапе нотариусу обычно достаточно увидеть копии документов на право собственности и паспортов продавцов и покупателей, затем любой из сторон или их представителей — агентов по недвижимости достаточно посетить нотариальную контору. Однако некоторые нотариусы требуют, чтобы стороны явились лично, поэтому лучше всего уточнить этот вопрос, позвонив в нотариальную контору заранее. Во время первого визита нотариус получает общее представление о ситуации, объявляет свои требования к дополнительным документам, которые стороны должны предоставить перед сделкой, указывает стоимость услуг и назначает дату подписания договора.
2. Нотариальная проверка. Поскольку дежурный нотариус обязан проводить сделки с недвижимостью в строгом соответствии с требованиями законодательства, перед составлением DCT он должен убедиться, что информация, предоставленная ему по предмету договора, является правдивой. Поэтому нотариус обращается с запросом в Росреестр и действует на основании информации, полученной из выписки, полученной от этого органа. Цель этой проверки — узнать информацию о кадастровом учете объекта, личности текущих владельцев, а также наличие или отсутствие обременений. По сути, эта проверка является частью той же комплексной проверки, которую проводит агентство недвижимости.
3. Размещение дополнительных документов по сделке. К ним относятся справки об отсутствии долга за коммунальные услуги и другие платежи из расчетного отдела, а также выписка из домовой книги, полученная за несколько дней до операции в паспортном столе или МФЦ. Эти документы выдаются бесплатно в день подачи заявления. Дополнительно требуются нотариально заверенные документы, подтверждающие, что права третьих лиц не были нарушены при продаже недвижимости. Со стороны покупателя этим документом во многих случаях является согласие на покупку от супруга (если покупатель состоит в браке). Со стороны продавца такие документы зависят от объекта недвижимости. Если квартира была приобретена в браке или за счет ипотечных средств с погашением кредита в брачный период, согласие супруга на продажу требуется, даже если брак был расторгнут на момент заключения сделки. Если квартира приобретена вне брака, продавец должен оформить нотариальное заявление, подтверждающее это. В случае продажи, полученной собственником по наследству, требуется нотариальное заявление об отсутствии других наследников. Если речь идет о продаже приватизированной квартиры, то продавец должен предоставить отказ в приватизации лицам, зарегистрированным в квартире на момент ее регистрации.

Важно! В случае отказа от приватизации граждане, зарегистрированные по адресу приватизируемой квартиры, сохраняют за собой постоянное право пользования этой квартирой независимо от адреса, по которому они прописаны на момент совершения сделки.

Судебная практика показывает, что при желании эти граждане могут восстановить свои права пользования квартирой, от приватизации которой они отказались, даже если они там еще не зарегистрированы. Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется, чтобы покупатель получил письменное освобождение (желательно нотариально) этих лиц от права пожизненного пользования.

Все документы, требующие аутентификации, должны быть представлены в регистрационную палату для регистрации смены собственника. Поэтому нотариус знает перечень этих документов для каждой конкретной ситуации и их можно составить непосредственно перед подписанием DCT.

1. Подготовка проекта PrEP. Нотариус или его помощник на основании всей информации, предоставленной сторонами и полученной при проверке, составляет текст договора купли-продажи. По желанию сторон он может быть им предоставлен (выслан в электронном виде) для ознакомления и предварительной проверки паспортных данных и отсутствия технических ошибок. При этом, если сами стороны или их агенты по недвижимости сочтут необходимым добавить, адаптировать или удалить какие-либо пункты, они могут заранее сообщить об этом нотариусу и, если требования не противоречат законодательству, примут их во внимание в окончательном тексте ДКП.
2. Проведите транзакцию. Суть данной операции — подписание договора продавцом и покупателем и его нотариальное заверение. Возможность присутствия при подписании субъектов, не имеющих отношения к сделке, определяется нотариусом. Поэтому в присутствии юристов, агентов по недвижимости, родственников, знакомых и других «сочувствующих» нотариус имеет полное право отказать как перед операцией, так и во время ее проведения. Такие ситуации возникают, если неучастники мешают работе нотариуса и усложняют процедуру. Нотариус информирует стороны о содержании договора и, после проверки сторонами правильности паспорта и других данных, при необходимости зачитывает договор вслух, отвечает на вопросы сторон и разъясняет положения статей закона при котором происходит эта процедура. После ознакомления и согласия сторон со всеми условиями договора подписываются все копии договора: по одному на каждого участника, по одному в нотариальном архиве и по одному в Росреестре. При этом на штампованных бланках печатаются только копии покупателей. В дальнейшем все копии прошиваются, заверяются нотариально и представляются на регистрацию.

Как составить договор купли-продажи квартиры

Как правило, по этому пути идут участники, профессионально знающие все юридические тонкости и умеющие разработать денежно-кредитную политику и провести транзакцию без чьего-либо участия. Однако, согласно опросам ведущих агентств недвижимости, около 10% граждан, не являясь специалистами, способны сами понять, как правильно составить текст договора купли-продажи квартиры. Конечно, для этого необходимо досконально изучить все вопросы, связанные с подготовкой сделки, ее оформлением и оформлением.

Совершенно независимой может считаться форма, в которой стороны используют образец договора с интернет-сайтов, в котором они вводят личные данные и информацию о предмете сделки и после подписания самостоятельно проходят регистрацию. Этот вариант самый дешевый, однако, выбирая его, необходимо понимать, что любая запись может стать основанием для отказа в регистрации, если она не соответствует требованиям регистрационной палаты или подлежит судебному разбирательству в будущем, поэтому она должны быть составлены максимально грамотно.

Важно! В конце статьи представлен корректный пример договора купли-продажи квартиры со всеми нюансами.

Варианты предложения

Обычно тот или иной способ совершения сделки купли-продажи жилья продиктован формой сделки. Нотариус предусматривает присутствие сторон в нотариальной конторе. Ипотека предусматривает обязательное посещение банка, который ссужает покупателю. В случаях, когда ни ипотека, ни нотариус не задействованы, форма определяется сторонами по взаимному соглашению, и операция в большинстве случаев осуществляется в банке. Однако существует определенный порядок перехода ко всей процедуре.

1. Сделайте аванс или депозит.

Многие путают эти понятия, но специалисты подразумевают под ними совершенно разные количества и процедуры. Аванс — это небольшая сумма, которая оплачивается покупателем в качестве «резервации» выбранного товара. Обычно она составляет от 20 до 50 тысяч рублей, перечисляется непосредственно собственнику или его официальному представителю (агентству) на основании доверенности продавца. При внесении аванса составляется предварительный договор, который подписывается сторонами. Укажите условия сделки (обычно от 2 до 4 недель) и обязательства сторон, ее оформляющих. При расторжении договора сторона, инициировавшая его, теряет сумму аванса в пользу другой стороны. Передача залога — гораздо более серьезная процедура, требующая внесения крупных денежных сумм (от нескольких сотен тысяч до одного миллиона рублей и более) и подписания сторонами предварительного договора купли-продажи, вынуждающего их подписать основная денежно-кредитная политика в свое время.

Внимание! Сумма первоначального взноса, а также сумма залога передаются покупателю в составе стоимости квартиры, и это обязательно должно быть зафиксировано в тексте денежно-кредитной политики. В случае окончательного остатка, сумма залога или депозита должна быть вычтена из стоимости квартиры.

На этапе прогнозирования суммы необходимо указать и прописать в договоре условия юридического и физического освобождения квартиры. Юридическим исключением является аннулирование всех лиц, зарегистрированных по адресу проданного объекта. В идеале они должны зарегистрироваться по новому адресу и покинуть старый до подписания DCT. Если это невозможно, необходимо прописать в ДКП условия их аннулирования и условия выполнения этого требования (например, получение части или всей суммы квартиры только после того, как все бывшие жители выселены). Физическое освобождение — это переход прежних собственников и готовность объекта к передаче новым собственникам по акту приема-передачи.

1. Контроль юридической чистоты объекта. Несмотря на возможное участие дополнительных органов (нотариуса, ипотечного банка), важно понимать, что покупатель может полностью гарантировать достаточную глубину юридической экспертизы самостоятельно. Поэтому самый надежный способ — обратиться в агентство с опытными юристами по недвижимости с опытом работы в этой сфере не менее 10 лет. Как правило, основные направления юридической проверки касаются личности продавца, истории передачи прав и изображения регистрации и снятия граждан с регистрации по адресу объекта.

Что касается лица, то проверяется подлинность паспорта, отсутствие процедуры банкротства в отношении продавца (его наличие может служить основанием для последующего разрешения сделки), а также факт его дееспособности по состоянию здоровья. При совершении сделки с несовершеннолетними собственниками необходимо получить соответствующее распоряжение органов опеки и попечительства, устанавливающее условия отчуждения имущества несовершеннолетних.

В отношении самой квартиры проверяется наличие или отсутствие обременений, частота и мотивация предыдущих юридических переводов и, при необходимости, ряд другой информации. Эту информацию запрашивает Росреестр.

В отношении лиц, имеющих или ранее имевших регистрацию по месту жительства в продаваемой квартире, в первую очередь отмечается наличие временно исключенных из реестра лиц на момент выезда в командировку, для предоставления служба в вооруженных силах, в местах лишения свободы, в детском доме или интернате и т д. Эта информация содержится в досье паспортного стола и разглашается по запросу собственника или должностных лиц, обладающих необходимыми полномочиями для этого.

Важно! Временно исключенные лица не теряют права пользования квартирой после ее продажи и вправе пользоваться ею после возвращения с мест временной регистрации.

1. Подпись ДКП. Местом проведения операции более чем в 90% случаев является торговая комната банка, через услуги которой осуществляются операции между сторонами. Если покупка не включает ипотечные средства, стороны выбирают банк исходя из его территориального удобства, стоимости аренды ячеек и условий хранения (наличие переговорных комнат, поставка банкнот счетных и контрольных устройств). Часто банк выбирается покупателем на основании наличия счета покупателя. Важно учитывать, что сбор больших партий практически во всех случаях невозможен в день обращения, поэтому покупатель должен перечислить запрашиваемую сумму и заказать сбор заранее.

Важно! Метод и процедура сделки должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Популярность расчетов через банковский сейф объясняется его паритетностью. После подписания ДКП покупатель не сразу становится владельцем, сначала необходимо пройти процедуру регистрации. При этом каждая сторона имеет право прекратить регистрацию после подачи заявки, но до получения документов из регистрационной палаты. Поэтому, чтобы защитить интересы обеих сторон, денежная сумма, в которой они оценили квартиру, хранится в банковском сейфе с особыми условиями доступа: в случае успешной регистрации продавец вносит по предъявлении DCT с штамп Росреестра о регистрации; в случае отсутствия регистрации ячейку может открыть только покупатель для возврата своих средств.

В некоторых случаях подпись и транзакция между сторонами происходят в других формах, но перед тем, как отдать им предпочтение, необходимо тщательно рассмотреть все вопросы безопасности во время транзакции и после ее регистрации.

Требования к содержанию договора

Все пункты денежно-кредитной политики условно можно разделить на обязательные и ситуативные. К обязательным относятся паспортные данные сторон, описание объекта договора (физические характеристики, основание собственности продавца, кадастровый номер, наличие или отсутствие обременений), стоимость объекта и способы расчета, права и обязанности сторон, порядок разрешения споров, подписи сторон.

Кроме того, в тексте документа должны быть учтены особые условия, которые могут сильно различаться в разных ситуациях. Например, согласно требованиям закона, при переезде к новому владельцу жилье обязательно должно соответствовать санитарным нормам и условиям, необходимым для проживания. К ним можно отнести обязательное наличие отопительных приборов, сантехники, электропроводки с оборудованными розетками, выключателями и освещением (хотя бы в виде простых лампочек), а также газовой или электрической плиты; окна, межкомнатные и входные двери. Однако, если объектом приобретения является нежилое помещение — новостройка или зарегистрированное жилье в собственности после пожара — отсутствие необходимых бытовых услуг не является для покупателя секретом, это отражается на сниженной стоимости объект и должен быть отражен в тексте ДКТ.

Продажа объекта также возможна с определенными обременениями (временные или постоянные соглашения с третьими сторонами, долги, пожизненное право пользования третьими лицами и т.д.). В число обременений входит и регистрация бывших резидентов по месту жительства на момент подписания ДКП — с обязательством их аннулировать. Наличие залогов и порядок их снятия также должны быть отражены в договоре.
Как видим, вы можете самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры, но для этого нужно внимательно изучить и учесть все нюансы. Кроме того, все документы тщательно проверяются сотрудниками регистрационной палаты при оформлении перехода прав, поэтому ни один пункт договора не может содержать противоречия с действующим законодательством.

Запрошенные документы

для проведения операции купли-продажи недвижимости необходим определенный пакет документов. Их список различается в зависимости от формы сделки и характеристик прав продавцов, но примерный список выглядит следующим образом:

1. Удостоверения личности всех участников сделки: продавцов и покупателей. В случае покупки по доверенности — доверенность от покупателя и заверенная копия его паспорта, а также паспорт уполномоченного лица. В случае продажи через доверенного лица требования те же, однако следует иметь в виду, что именно операции, выполняемые через доверенных лиц продавцами, являются наиболее рискованными, и рекомендуется избегать их участия.
2. Учредительный документ закона (ДКТ, договор передачи квартиры в собственность граждан, обмена, дарения и т.д.).
3. Выписка из ЕГРН.
4. Выписка из домовой книги.
5. Копия вашего личного финансового счета.
6. Справка об отсутствии задолженности по векселям.
7. Нотариальные документы об отсутствии нарушения прав третьих лиц (согласие супруга, заявление о покупке квартиры, не состоящей в браке, об отсутствии наследников и т.д. — в зависимости от особенностей основания права в конкретная ситуация).

Важно! В последние годы в законодательстве произошли существенные изменения, в результате которых появились новые формы документов, а некоторые старые были отменены. В частности, сегодня уже не актуальны свидетельство о государственной регистрации прав, а также кадастровый паспорт жилого помещения и возможность получения выписки из ЕГРП, которые объединены в единый документ — выписку из ЕГРН.

В дополнение к перечисленным, в список также могут быть добавлены технические и другие документы. Их необходимость определяется формой сделки, требованиями нотариуса, ипотечного банка или регистратора в регистрационной палате.

Где документы представлены после сделки

Переход прав после подписания ДКП регистрируется в Росреестре. Эту процедуру выполняет только один государственный орган: регистрационная палата. Однако есть несколько способов подачи документов на регистрацию:

• самостоятельно — напрямую в Региональную палату или через МФЦ (требуется личное присутствие обеих сторон);
• с помощью сотрудника агентства, на имя которого обе стороны выдали нотариальные доверенности на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах;
• с помощью представителя сторонней организации (т.н коммерческого регистратора), на имя которого также требуется доверенность;
• через нотариальную контору, если подача документов на регистрацию входит в перечень ее услуг.

Стоимость оформления DCT зависит от выбранного варианта. Самостоятельное представление документов не влечет никаких затрат, кроме обязательной госпошлины во всех случаях в размере 2 тысяч рублей. Однако этот метод не гарантирует успех регистрации, и в случае несоответствий, ошибок или сомнений регистратора в достоверности определенных данных необходимо приостановить регистрацию на один месяц для внесения исправлений.

Нотариальные конторы взимают в среднем от 4 до 7 тысяч рублей за регистрацию, которая включает в себя передачу пакета документов в МФЦ или региональную палату, составление заявления, уплату государственной пошлины и получение документов с регистрации. Агентства и юридические компании оценивают свои услуги в среднем от 9 до 12 тысяч рублей, но также включает получение по описи всего пакета документов с места подписания, получение и предоставление расписок из регистрационной палаты в партию и контроль процедуры регистрации с возможностью исправления и представления документов до истечения ее срока, что практически всегда исключает риски приостановки.

Срок регистрации продажи определяется на законодательном уровне. В настоящее время приняты следующие сроки: нотариальная денежно-кредитная политика — 3 дня, ипотека — 5 дней, простые (простые письменные) — 10 дней. В случае подачи на регистрацию договора купли-продажи через МФЦ к установленным срокам добавляются дополнительные 2 дня «курьера». Кроме того, существует форма электронной регистрации, которая достаточно удобна и безопасна, но не всегда приемлема, если дальнейшие действия сторон предполагают отправку бумажных копий документов с печатью Росреестра в различные инстанции.

Ответственность сторон по сделке

На законодательном уровне вопрос о том, кто оплачивает оформление и регистрацию договора купли-продажи, не урегулирован. Однако по сложившемуся обычаю корпоративного оборота практически все расходы, связанные с покупкой, несет покупатель. Они включают в себя разработку текста денежно-кредитной политики, аренду сейфа (за исключением случаев, когда продавцы хотят использовать несколько ячеек — в этом случае они лично оплачивают дополнительные ячейки), государственный регистрационный сбор, а в случае привлечения дополнительных услуги по регистрации прав собственности, стоимость этих услуг.

Примеры договоров с ипотекой и без

Привлечение заемных средств при покупке обязательно прописывается в тексте денежно-кредитной политики. Кроме того, ипотечные банки обычно имеют свои собственные требования к документации. Важно понимать, что ипотечная сделка всегда требует регистрации не только перехода права собственности, но и ограничений в виде залога купленного объекта в пользу банка до момента выплаты ипотечного кредита. Поэтому тексты документов с ипотечным фондом и без него существенно различаются.

На нашем сайте можно скачать образцы: договоры купли-продажи квартиры с ипотекой, предварительный договор купли-продажи квартиры с залогом, договор купли-продажи квартиры за наличные, DCT с несовершеннолетним собственником, DCT на квартиру в совместном владении и договор купли-продажи квартиры с руководителем группы.

Заключение

Как видно, оформление договора купли-продажи — сложная процедура и требует не только соблюдения всех законов, но и повышенного внимания ко всем нюансам на всех этапах процедуры. Поэтому, чтобы избежать ошибок и связанных с ними рисков, всегда рекомендуется использовать как минимум профессиональные советы и надежные источники информации и информации и, как максимум, профессиональную помощь специалистов по недвижимости.

Ниже представлена ​​подробная пошаговая инструкция — как купить квартиру без агента по недвижимости и не нарваться на мошенников. Обязательно прочтите это.

Напоминаем, что на нашем сайте работает онлайн-юрист, который может помочь вам с подготовкой документов и проверкой юридической чистоты сделки. Просто запишитесь на бесплатную консультацию.

Будем рады, если вы оцените нашу публикацию и она понравится.