Среди способов инвестирования свободных средств с целью получения последующего дохода существует множество способов.
Виды вложений различаются по доходности, срокам, рискам, объекту инвестирования. Один из наиболее доступных для обычных граждан способов обучения — это инвестирование в недвижимость.
Люди ежедневно имеют дело с объектами недвижимости, как жилой, так и коммерческой, но не все воспринимают их как место для вложения денег. Инвестиции в недвижимость — отличный вариант получения пассивного дохода.
Несмотря на кажущуюся простоту получения прибыли от предмета, необходимо учесть ряд организационных и юридических нюансов для защиты от непредвиденных расходов.
Особенности инвестирования в недвижимость
При выборе недвижимости в качестве объекта инвестирования учитывается ряд факторов, влияющих на будущую доходность, срок окупаемости вложений и различные риски. Многое зависит от самого объекта, его месторасположения, владельцев, текущего состояния, кредитной задолженности.
Ликвидность выделяется среди показателей, неблагоприятно отличающих вложения в недвижимость от других видов вложений. Это означает возможность свободно покупать или продавать инвестиции.
Что касается недвижимости, то продать ее намного сложнее, чем, например, валюту, которая является одним из самых ликвидных инструментов инвестирования.
Это означает, что инвестор должен тщательно решить вопрос инвестирования в недвижимость и учитывать тот факт, что вложение будет долгосрочным.
Ключевые особенности при инвестировании в недвижимость:
Если вы решили работать с инвестициями на рынке недвижимости, вам необходимо уметь оценить надежность и прозрачность деятельности застройщиков, их субподрядчиков и многих других участников строительства и управления зданиями.
Способы инвестирования в недвижимость отличаются от объектов, среди которых можно выделить три основных типа:
Другой популярный вид — это иностранные инвестиции в местную недвижимость. Там помимо всего прочего необходимо изучить местное законодательство в сфере покупки и владения недвижимостью.
Данная типология отличается тем, что объекты отбираются в курортных зонах, где они сдаются в посуточную аренду, способные покрыть мертвые времена при отсутствии туристического потока.
Основным фактором, сдерживающим инвестиции в недвижимость, является отсутствие начального капитала. Выходят из ситуации несколькими способами, в том числе привлечением кредитных и заемных средств, покупкой на ранних этапах строительства, когда стоимость значительно меньше готового объекта, и совместным финансированием.
Жилая недвижимость
Многие люди, сознательно или неосознанно, становятся инвесторами в жилищный сектор. Те, кто делают это невольно, могут не подозревать, что квартира или дом — это отличное вложение, которое может приносить доход двумя способами:
необходимо учитывать эти возможности и более осознанно подходить к вопросу выбора жилья, чтобы в будущем быть более гибкими и иметь активы, которые могут приносить прибыль.
В отличие от других методов инвестирования, инвестирование в жилую недвижимость требует минимальных знаний и минимального участия.
Если речь идет о покупке одного объекта, все управление сводится к косметическому ремонту, оплате счетов и подготовке помещения.
Те же инвесторы, которые вкладывают средства в несколько объектов жилой недвижимости, вынуждены независимо контролировать каждую из них. Эта деятельность по определению больше не связана номинально и фактически с получением пассивного дохода.
Как правило, для этих целей привлекаются отдельные специалисты или даже целые управляющие компании, которые берут на себя все заботы. От инвестора требуется подобрать грамотную команду по управлению активами.
Если говорить о стоимости жилой недвижимости, то на нее, как и на все другие виды недвижимости, влияют следующие факторы:
Местоположение определяет будущую ликвидность объекта недвижимости или, например, возможность сдачи в аренду. В России наблюдается тенденция к миграции населения в крупные города на заработки, поэтому наиболее ликвидные объекты представлены именно в этих городах.
И уже внутри них все определяется сопутствующей инфраструктурой, в первую очередь транспортной. Например, в Москве самые ликвидные квартиры — у станций метро.
Площадь помещения влияет на счета, которые обычно оплачивает арендатор, а также на ликвидность. Для рабочего и среднего класса наиболее распространенным вариантом является аренда однокомнатной или двухкомнатной квартиры.
Следовательно, при инвестировании необходимо учитывать, что, например, снять четырехкомнатную квартиру будет проблематично. Выход из сложившейся ситуации — разделение площади между жильцами.
Текущее состояние определяет будущую прибыль от объекта. Наибольшие риски возникают при инвестировании на этапе земляных работ. На этапе строительства жилья может произойти череда событий, которые не только затянут срок сдачи в эксплуатацию, но и разорвут его на части, превратив объект в недостроенный объект.
очень важно тщательно выбрать застройщика, который будет вести строительство в соответствии с нормами. С другой стороны, вложения в строительство жилой недвижимости позволяют значительно сэкономить на вложениях и добиться большей доходности.
Что касается статуса собственников, то это юридический вопрос. Перед покупкой хозяева обязательно должны пройти проверку на «чистоту». Неожиданные долги за недвижимость или совладельцы могут испортить весь ваш инвестиционный проект.
Конечно, вопрос стоимости является самым важным среди других, и именно на него обращают внимание инвесторы. Здесь необходимо понимать, что более дешевая недвижимость более ликвидна и менее подвержена общим рыночным спадам, чем, например, элитная недвижимость.
Коммерческая недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость — это больше бизнес, чем просто вложение. Сюда входят предприятия розничной торговли, офиса и производства, которые требуют большего участия в процессе управления. Необходимо вести бухгалтерию и содержать постройки, что самостоятельно делать не очень рационально.
Считается, что коммерческая недвижимость более привлекательна, чем жилая. Но на самом деле они также требуют поиска арендатора, который может затянуться в период кризиса, ремонта, а также дополнительных документов при переводе помещения из одной категории в другую.
с другой стороны, разделить коммерческое пространство между арендаторами проще: принято устанавливать специальные торговые прилавки, не требующие значительных усилий по установке, а также физического разделения помещений.
При этом на привлекательность коммерческой недвижимости влияют бизнес-процессы потенциального арендатора, которые необходимо учитывать при инвестировании:
Все вышеперечисленные факторы показывают, что коммерческие объекты практически лишены универсальности, поскольку бизнес-направления различаются своими потребностями.
Порядок инвестирования
Изучив рынок недвижимости и возможные способы инвестирования, инвестор должен понять, с чего начать свои шаги к покупке:
- Объект недвижимости определяется напрямую: тип, стоимость, рентабельность, местонахождение.
- Изучаются нормативно-правовые вопросы по выбранному объекту: собственник, порядок приобретения данного типа недвижимости, согласование.
- Определяется способ покупки: напрямую или с привлечением сторонних средств.
- Еще раз проверьте все оттенки.
- Заключать сделку.
Многочисленные способы оплаты включают как индивидуальное кредитование, так и участие в инвестиционном фонде.
Для рынка недвижимости существует несколько вариантов записи финансовой стороны сделки:
К 2021 году более 80% рынка составляет долевое строительство, что обеспечивает девелоперам необходимые средства для строительства, а акционерам — права инвестора.
Доходность
Вложения в недвижимость имеют важнейшее свойство, определяющее цель всего инвестиционного процесса: прибыльность.
Финансовый гуру Роберт Кийосаки в своей книге «Богатый папа, бедный папа» подробно описал этот нюанс, указав, что жилье для личного пользования является обязательством, то есть требует ресурсов, а арендуемая недвижимость — это актив, приносящий пассивный доход.
Кстати, покупка недвижимости в аренду — основной способ заработка для автора. Кроме того, он описывает в книге философию инвестирования и привыкает оценивать движение денег с инвестиционной точки зрения.
Для успешного инвестирования необходимо на практике знать, как рассчитать окупаемость инвестиций в недвижимость. Это поможет понять бесполезность ряда предметов еще до покупки.
Каждый объект отличается друг от друга по ряду характеристик, поэтому существует два разных способа оценки рентабельности с учетом некоторых показателей:
Рентабельность инвестиций равна их стоимости, деленной на годовой доход от аренды — простейшая формула. Рентабельность является обратной: годовой доход делится на затраты. Обычно для объектов недвижимости этот показатель колеблется в районе отметки 10%.
Показатель ставки дисконтирования рассчитывается с учетом годового уровня инфляции и, таким образом, позволяет удерживать арендную плату в соответствии с темпами роста. Выбранная ставка используется для расчета количества будущих сборов от собственности.
Формула расчета следующая:
Применяемые купюры:
Получается, что расчет ведется за определенный период, который выбирает инвестор. Это еще раз показывает, что к вопросу инвестирования в недвижимость нужно подходить осознанно и с определенными целевыми показателями.
Заключение
Инвестиции в недвижимость отличаются разнообразием не только выбором объекта инвестирования, но и способами оплаты, управлением активами, доходностью, рисками и ликвидностью.
Как и в случае с другими инвестиционными инструментами, рынок недвижимости характеризуется упадком, ростом и неоднородностью.
Инвестор должен понимать типы недвижимости, а также способы получения дохода, чтобы получать пассивный доход. В противном случае есть риск потерять сбережения из-за неоправданного вклада в определенный объект.
