С одной стороны, покупка ипотечной квартиры с аукциона — хорошая возможность сэкономить. С другой стороны, эта операция сопряжена со значительными рисками. Сегодня мы узнаем, как купить квартиру на аукционе и стоит ли это делать.
Стоит купить квартиру на аукционе
Покупка квартиры на аукционе сопряжена с рядом серьезных рисков, которые могут перекрыть все ценовые преимущества. При этом стоит учитывать, что очень часто стартовая цена на 10-30% ниже рыночной из-за проблем с юридической «чистотой» таких объектов. Чтобы избежать проблем, потенциальный покупатель должен взвесить возможные выгоды от сделки с возможными рисками.
Покупка квартиры на аукционе сопряжена с рядом рисков:
- Наличие в квартире прописанных людей. Такие граждане могут быть выписаны после операции, но может случиться так, что они имеют право жить всю жизнь. Так что выселить их даже через суд не получится. Узнайте больше о типах жителей и юридических последствиях.
- Как правило, это инструмент продажи квартиры в залог в банке или под арест в ФССП. То есть в этой квартире не может быть никаких других залогов в виде залогов и арестов третьих лиц. Однако это не исключает вероятности появления пострадавших граждан (например, наследников), которые впоследствии оспорят мировое соглашение в суде как недействительное. В результате новый хозяин лишится дома.
- Не только договор купли-продажи, но и сама процедура может быть аннулирована в судебном порядке. Сделать это может несогласный с порядком бывший хозяин квартиры, у которого она была снята.
ВАЖНЫЙ! Экономия также может быть пугающей. Если желающих купить квартиру будет много, итоговая цена может увеличиться в течение аукциона в несколько раз.
Как избежать рисков
Перед покупкой квартиры на аукционе необходимо шаг за шагом продумать всю схему приобретения, заранее определив, какие меры помогут защитить сделку.
Следующие шаги помогут минимизировать риски:
- трезво оценивайте свои финансовые возможности и следите за ростом цены квартиры во время аукциона, чтобы не платить больше, чем предполагалось, иначе вы потеряете смысл покупки дома на аукционе;
- при заключении денежно-кредитной политики оформляйте страховку безопасности (как при ипотеке) — это предотвратит потерю денег при отмене сделки в суде;
- внимательно ознакомьтесь с документацией по лоту, чтобы избежать последующего признания обменов недействительными;
При подготовке к аукциону стоит проконсультироваться с нашим онлайн-юристом. Специалист поможет оценить возможные подводные камни процедуры.
Что можно купить
Купить квартиру на аукционе можно у самых разных продавцов. Юридическая надежность дома будет зависеть от того, кто продавец. Процедура покупки во всех случаях одинакова.
Кто продает квартиры на аукционе:
- Штат или местность, представленные соответствующими ведомствами или учреждениями. Безопаснее покупать квартиру в городе или районе — риск отмены аукциона или сделки практически отсутствует. Как правило, продаются сданные в аренду квартиры или бывшее социальное жилье. Местные учреждения имеют собственные учреждения, занимающиеся продажей такого жилья. Например, в Москве квартиры покупает ГУП «Мосоцгарантия».
- Директора по банкротству с предложением о банкротстве. Квартиру необходимо несколько раз проверять на наличие рисков, чтобы не потерять деньги.
- Банки продают квартиры в залоге. Это жилье должников, которые не смогли выполнить ипотечные обязательства, и банк конфисковал их квартиру на аукционе. Недвижимость также должна быть тщательно проверена, особенно на наличие зарегистрированных несовершеннолетних.
- Судебные приставы продают арестованное жилье по долгам человека. Опасность в том, что это единственный дом. Хотя, с точки зрения Конституционного суда, КС разрешил изъятие и продажу единственной жилой квартиры, но юридические нюансы такой процедуры еще не проработаны — а это значит, что существует большой риск отмены операции.
Где найти аукционную квартиру
Посмотреть лоты, выставленные на продажу, можно на федеральных или региональных торговых площадках:
- Официальный сайт Российской Федерации для информации о предложениях.
- Сайт судебных приставов.
- Примером регионального сайта является портал «Мосоцгарантия».
- Официальный портал Аукционного Дома РФ.
Процедура покупки дома
Сегодня большая часть торговли ведется в электронном виде, независимо от продавца. В каждом лоте можно увидеть не только характеристики квартиры, но и информацию о процедуре: на какой электронной площадке проходит аукцион, какова стартовая цена и на какой стадии аукциона.
ВНИМАНИЕ! Купить квартиру по стартовой цене можно будет, если в аукционе будет только один участник. Его система назовет победителя.
Но есть и поделки в классическом виде. Участники собираются в комнате и предлагают свои цены. Победителем объявляется тот, кто сделал самую высокую ставку.
Независимо от формы торгов внимательно ознакомьтесь с документацией об аукционе. Описывает нюансы конкретных операций. Загрузите образец документации для справки.
Поиск предложений
Найти предложение на любом из ресурсов достаточно просто: вам нужно заполнить поля предложенной вам формы и нажать «Искать». Система отобразит все актуальные предложения, подходящие по запросу.
Если на сайте нет формы, есть раздел с ближайшими аукционами и квартирами, которые можно купить на этих аукционах. Например, вот как выглядит раздел о запланированном аукционе на сайте Мосоцгарантии:
ВНИМАНИЕ! Купить квартиру на аукционе можно только без фактического осмотра — это не предусмотрено. Выбирая квартиру, изучите все прилагаемые электронные документы, в том числе техническую.
Когда подходящее предложение найдено, необходимо изучить условия предложения на выбранной организатором электронной площадке. Например, многие покупки совершаются на электронной торговой площадке Сбербанка — Сбербанк-АСТ».
Если аукцион проводится лично, следует внимательно изучить порядок и сроки подачи документов и подачи.
Оформление ЭЦП
Чтобы купить дом на электронных аукционах, вам понадобится ЭЦП, электронно-цифровая подпись. Его работа заключается в проверке личности участника аукциона во время аукциона. Получить ЭЦП может любой гражданин России, имеющий паспорт и СНИЛС.
ЭЦП выдает специальный центр сертификации, например СКБ Контур или Национальный центр сертификации. Филиалы этих центров расположены во всех крупных городах России, поэтому найти подходящий не составит труда.
ЭЦП выглядит как обычная флешка, на которую записаны зашифрованные данные о личности участника и специальное программное обеспечение. Электронная платформа сообщит вам, когда вам нужно вставить флешку в компьютер.
Стоимость одной ЭЦП — 5000 рублей. Срок выпуска — несколько рабочих дней, в зависимости от внутреннего распорядка удостоверяющего центра.
ВНИМАНИЕ! Купить недвижимость без ЭЦП можно только на очном аукционе. Электронная торговля ведется только с помощью таких флешек — альтернативы нет.
Регистрация на площадке
После получения ЭЦП вам необходимо зарегистрировать личный кабинет на торговой платформе. Для этого предлагаем заполнить регистрационную форму и дождаться, пока модератор портала проверит данные. Это необходимо сделать заранее, так как проверка может занять до 5 рабочих дней.
Внесение задатка
Залог — обязательное условие для участия в аукционе, без него невозможно будет купить недвижимость. Участник аукциона перечисляет заранее определенную сумму денег на счет торговой площадки, как правило, от 250 тысяч рублей. Если он выигрывает аукцион, сумма засчитывается в цену денежно-кредитной политики. Если побеждает другой участник, депозит возвращается в полном объеме без удержаний.
Залог требуется строго вовремя и по деталям, указанным в документации аукциона. Задержки или ошибки приведут к отказу от участия.
Подача заявки на аукцион
После того, как деньги будут зачислены на ваш личный счет, вы можете подать заявку на участие в аукционе. Для этого найдите интересующий аукцион на сайте и нажмите «Отправить вопрос». Поскольку ваши данные уже были проверены модератором, процесс не займет много времени.
ВНИМАНИЕ! Система отправит вам письмо с заявлением о допуске. Если подтверждения нет, обратитесь в службу технической поддержки.
Электронный аукцион
Сами аукционы проходят в заранее установленное время в виде онлайн-присутствия участников:
- Участники авторизуются в системе и попадают в онлайн-торговую площадку.
- Если участник только один, он автоматически объявляется победителем и получает недвижимость по стартовой цене.
- Если участников больше, начинается аукцион. Участник предлагает свою цену — а у остальных есть время (около получаса), чтобы предложить больше. Если время истекает, выигрывает последнее предложение.
У нескольких сайтов есть собственный интерфейс, но обычно он интуитивно понятный. По окончании аукциона формируется протокол, который отправляется победителю по почте. Это займет несколько рабочих дней. В протоколе описывается, как будет заключаться денежно-кредитная политика, а также когда и по каким реквизитам необходимо будет перечислить платеж по будущей транзакции.
ВАЖНЫЙ! Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку (это тоже возможно), обязательно отметьте этот пункт как в банке, так и на торговой площадке. Возможны задержки и дополнительные расходы, связанные с переводом денег.
Заключение ДКП и регистрация в Росреестре
Договор купли-продажи является центральным документом сделки. Он разработан организатором аукциона в своей форме. Задача покупателя — проверить правильность ввода данных об участниках сделки, о цене и об объекте недвижимости. К договору обычно прилагается акт приема-передачи жилья, в котором указывается техническое состояние объекта недвижимости.
Подписанный договор необходимо подать на регистрацию в МФЦ. После регистрации в ЕГРН покупатель становится полноправным собственником. Недвижимость куплена!
Время и стоимость
Вся процедура аукциона длится примерно один месяц с даты публикации объявления об аукционе. В этот период покупатель должен сделать:
- выдача ЭЦП — около 3 рабочих дней;
- регистрация на сайте — 3-5 рабочих дней;
- внести депозит — до 2-х рабочих дней.
По окончании аукциона вам понадобятся:
- оплата полной суммы — до 5 рабочих дней;
- заключение ДКП — около 5-7 рабочих дней;
- оформление сделки в Росреестре через МФЦ — до 14 рабочих дней.
По стоимости нужно учитывать:
- регистрация ЭЦП — от 5000 рублей;
- внести задаток — от 250 000 рублей (входит в цену договора);
- цена самого жилья — указывается в денежно-кредитной политике;
- расходы на ликвидацию: если требуется аккредитив или сейф, необходимо дополнительно выделить до 7000 рублей;
- пошлина за регистрацию в ЕГРН — 2 000 руб.
Как продать квартиру на аукционе
По общему правилу, частные лица не могут продавать квартиры на электронных площадках, то есть самостоятельно организовывать аукционы: они могут только покупать недвижимость на таких аукционах. Однако продать квартиру в ипотеку — самому банку или, с его согласия, третьему лицу, можно. Об этом мы говорили ранее в публикациях о том, как продать недвижимость в ипотеку Сбербанка и ВТБ.
Продажа квартиры государству через аукцион осуществляется в форме покупки муниципалитетом или регионом квартир населением. В этом случае организатором аукциона будет государственный орган, желающий приобрести квартиру для собственных нужд. Подробнее о такой продаже в статье «Как продать квартиру государству».
Приобрести выгодную квартиру на аукционе сегодня может любой совершеннолетний гражданин России: аукционы проводятся на электронных площадках, они становятся более прозрачными и понятными. Однако необходимо учитывать возможные риски отмены аукциона или самой сделки.
В статье представлена лишь общая информация о том, как купить квартиру. Законодательство постоянно меняется, каждая ситуация уникальна и требует индивидуального подхода. Рекомендуем проконсультироваться по вашей проблеме с нашим дежурным поверенным — онлайн-специалистом!
Понравилась статья? Будем благодарны за лайк и репост.
Для получения дополнительной информации о предложениях перейдите по этой ссылке.
