Покупка дома — радостное событие для многих россиян, которое бывает раз в жизни. Покупка квартиры на вторичном рынке — один из наиболее вероятных вариантов реализации вашей мечты о доме. Наша подробная инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке поможет вам быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при регистрации.
Что такое вторичное жилье
Некоторые граждане негативно относятся к вторичному жилью. Они ошибочно полагают, что покупателям придется выбирать между старыми квартирами с неудобной планировкой и устаревшими жилищными условиями. Действительно, вторичный рынок недвижимости — это огромный недвижимый актив, основным отличием которого является наличие формализованного титула на каждый объект недвижимости.
Проще говоря, если квартира в новостройке продана и прошла процедуру государственной регистрации собственности в Росреестре, это уже «вторичка».
У реселлеров представлен широкий выбор квартир разных категорий и характеристик.
Можно выделить несколько типов:
- Эконом-класс. Жилье в старых домах высотой не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных комнат (кухня, ванная, туалет) очень мала. Иногда нет необходимых коммуникаций (водопровод, канализация, газопровод).
- Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах от 5 до 16 этажей. Доступны в вариантах с 1, 2 и 3 камерами.
- Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается простотой планировки и повышенным комфортом.
- Элитное жилье. В домах обычно не более 30 квартир, часто жилая площадь занимает целый этаж. Они отличаются высоким комфортом при ношении. Обязательным условием является наличие закрытой и законченной внутренней территории (лифт, консьерж, парковка, охрана, детская площадка).
Как купить квартиру на вторичном рынке, поговорим о следующих шагах.
Искать размещение
Начало процедуры приобретения — поиск подходящего дома. Выбор во многом зависит от того, для каких целей выбрано имущество:
- Капитальные вложения. Предпочтение следует отдавать объектам, которые будут постепенно дорожать (элитные районы или районы с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
- Подбор жилья исходя из имеющейся суммы денег. Для такого исследования желательно привлечь профессионального агента по недвижимости. Он отвечает за большую базу жилой недвижимости, среди которой вы можете выбрать лучший вариант для покупки.
- Выбирайте квартиру под определенный стандарт площади. Покупатели часто ищут конкретные варианты квартир с двумя или тремя спальнями или имеют строгие ограничения на минимальное количество квадратных футов на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).
Какие бы цели ни ставил покупатель, их присутствие значительно сужает диапазон поиска и помогает найти подходящие варианты в короткие сроки.
Самостоятельно
Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры с такой схемой строится на нескольких вариантах:
- Мониторинг рекламы в СМИ и в Интернете. Множество поисковых систем онлайн-ресурсов и газетные объявления позволяют найти множество подходящих вариантов с точки зрения цены и возможностей.
- Изучение карт с объявлениями в интересующей местности города. Некоторые продавцы размещают рекламу в районе своего проживания. Так что просто приходите и бродите по домам. Разговоры с жильцами тоже дают хорошие результаты.
- Сарафанное радио. Иногда достаточно сообщить коллегам, друзьям и знакомым о поиске квартиры и сразу же будет найден идеальный вариант.
С помощью риэлтора
Тем, кто не умеет покупать квартиру на вторичном рынке самостоятельно и не желает прислушиваться к советам со стажем, проще воспользоваться услугами агентств недвижимости. В среднем услуги агента по недвижимости стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому при выборе компании или агента стоит уделить особое внимание. Это поможет избежать мошенничества при покупке квартиры и снизит риск столкновения с мошенниками:
- Проверить лицензию.
- Обратите внимание снаружи и внутри офиса недвижимости. Солидный бизнес не сэкономит вам денег, но для мошенников достаточно небольшой комнаты.
- Поищите в Интернете отзывы об агентствах.
- Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и других знаков различия. Все это показатель солидности и устойчивости организации.
Заключив договор с агентом по недвижимости, клиент получит доступ к базе данных недвижимости. Агент подберет подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями клиента.
Осмотр квартиры
Процедура покупки квартиры на вторичном рынке включает несколько важных этапов. Первое из них — это осмотр жилой недвижимости.
Независимо от того, нашли ли вы жилое помещение самостоятельно или агент по недвижимости подобрал его для вас, важно знать, что искать:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, пол, потолок);
- наличие и исполнение дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года необходимо проверить, как работает система отопления;
- отсутствие влажности и / или плесени в помещениях с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие поэтажного плана квартиры имеющейся технической документации.
Важно! Не стесняйтесь и не стесняйтесь. Осматривать квартиру перед покупкой нужно внимательно, ведь в любом доме есть дефекты, но продавцу невыгодно сообщать о них покупателям. Некритичные дефекты могут стать поводом для значительного удешевления.
также необходимо внимательно осмотреть подъезд, прилегающую территорию, вид из окна. Вы можете поговорить со своими соседями. После покупки квартиры поменять что-либо будет невозможно, поэтому перед сделкой необходимо учесть все нюансы.
Ценовые переговоры
Чтобы понять, назначит ли продавец подходящую цену, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- можно ожидать более низких цен на квартиры зимой;
- летом вторичный рынок переживает «низкий сезон».
При этом начальная цена всегда на 20-30% выше той, которую хочет получить продавец. За счет такой наценки у собственника есть возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Снизить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- залоги в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость что-то заменить и так далее
Контроль юридической чистоты квартиры на основании документов
Эксперты по недвижимости советуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- квартира действительно принадлежит продавцу (сверьте паспортные данные с титулом собственности на жилье);
- проверить наличие технической документации (свидетельство о регистрации, кадастровый паспорт), срок ее действия и ее соответствие действующей схеме (некорректная реконструкция приведет к отказу в регистрации операции);
- если собственность находится в совместной собственности, потребовать от других собственников отказа от преимущественного права покупки;
- проверить количество людей, прописанных в квартире, уделяя особое внимание несовершеннолетним и инвалидам;
- если купля-продажа будет осуществляться по доверенности собственника, проверьте ее подлинность и действительность.
Юридическая чистота сделки — главное условие обеспечения права собственности на жилую недвижимость в будущем. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте, прежде чем принимать окончательное решение о выборе квартиры.
Внести
Один из самых распространенных видов сделок в стране — покупка квартиры на вторичном рынке.
Пошаговая инструкция также включает правила внесения залога за понравившееся жилье:
- аванс состоит из договора о депозите, в котором указаны данные получателя и плательщика (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и т д);
- размер депозита составляет от 1 до 10% от общей стоимости недвижимости;
- в контракте должен быть указан срок, в течение которого продавец подготовит все документы по сделке.
Агенты по недвижимости рекомендуют оформлять залог сразу с тремя документами:
- предварительный договор купли-продажи;
- депозитный договор;
- получение денег.
Такой комплексный подход позволит безопасно приобрести понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы на покупку вторичной квартиры:
- паспорта покупателя и продавца;
- титулы на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка БТИ о действующей стоимости квартиры;
- выписка из EIRTS (требуется для подтверждения отсутствия задолженности по векселям по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- технический паспорт;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
ДКП
При покупке жилой недвижимости юридических ограничений на заключение договора купли-продажи нет. Вы можете заказать черновик документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать стандартную форму и заполнить ее самостоятельно. Основными деталями хорошо оформленного контракта являются:
- данные обеих сторон сделки (ФИО, регистрация, паспортные данные);
- стоимость квартиры (при покупке частного дома стоимость земли и самого жилого объекта указывается отдельно);
- данные о недвижимости (адрес, общая площадь, место назначения);
- основные характеристики жилого помещения;
- отсутствие или наличие обременений;
- указание согласия супруга на сделку;
- отсутствие или наличие других собственников и зарегистрированных субъектов.
Важно! При покупке недвижимости в долевую собственность требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.
Регистрация сделки
Завершение договора купли-продажи еще не является покупкой квартиры. Смена собственника должна быть официально зарегистрирована. Поэтому все документы по сделке с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуются:
- присутствие представителей обеих сторон сделки;
- написать заявление о государственной регистрации;
- уплата государственных пошлин;
- предоставление полного пакета документов по сделке и собственности.
Окончательный расчет
После подписания документов и подачи документов на регистрацию между продавцом и покупателем заключается окончательное соглашение. Способ перевода денег заранее согласовывается сторонами:
- лично при подписании ДКП;
- банковский перевод на расчетный счет;
- через сейф.
Передача квартиры
Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилой площади в собственность новому владельцу. Формально передача осуществляется при подписании договора купли-продажи и прилагаемого акта приема-передачи. Фактически, только после того, как старый владелец передал новому владельцу ключи и документацию на недвижимость (буклет дома, технический план, кадастровый паспорт и т.д.).
Регистрация и регистрация покупателя
Мало кому посчастливилось обзавестись пустой квартирой, в которой на момент совершения сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец договариваются заранее и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется переехать и забрать все свое имущество. Обычно это не превышает 1-3 недель.
Что касается юридической регистрации приобретенных квадратных метров, то зарегистрироваться в них можно не ранее, чем за 7 дней. Именно столько времени требуется регистраторам Росреестра для регистрации перехода права собственности на объекты и подготовки нового правоустанавливающего документа. Оформление купленной квартиры осуществляется при предъявлении свидетельства о праве собственности.
Налог с продаж и вычет покупателя
Несмотря на то, что цены на недвижимость в России достаточно высоки, существует легальный способ вернуть часть потраченных денег. Вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилой площади. С чего начать процесс? Написав заявление в налоговую по месту нахождения жилой недвижимости. Вам необходимо будет приложить все документы по сделке, включая квитанции об уплате государственных налогов, а также налоговую декларацию за последний год.
Важно! Только официально работающие граждане могут получить вычет из суммы покупки не более 2 000 000 рублей.
Продавец обязан уплатить 13% налога на сделку, так как покупка и продажа приносят прибыль. Однако есть обстоятельства, позволяющие существенно снизить или вообще не платить налоги:
- владение недвижимостью до продажи более 3-х лет;
- продажа жилого помещения по первоначальной стоимости (без прибыли продавца).
Подробнее о том, какой налог с продажи квартир вам нужно платить, читайте в нашем последнем посте.
Риски покупателя и продавца
Покупка квартиры — дело рискованное для обеих сторон. И никто не хочет попасть в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, возникающие при купле-продаже:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности встретиться с владельцем лично, запросите проверку подлинности и актуальности доверенности через представителей полиции.
- Сомнения по поводу предыдущих сделок с недвижимостью. Вам нужно быть начеку, если квартира имеет историю продаж с участием юридических лиц, госпредприятий.
- Квартира, переданная недавно в наследство. Обсуждение этих свойств ведется уже некоторое время, поскольку даже через 6 месяцев, предусмотренных законом, могут появиться другие наследники и аннулировать операцию купли-продажи.
- Жилье приобретено с участием материнского капитала. Согласно правилам, такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать его, собственник должен предоставить своим детям равное жилье в тех же долях. Если кто-то обнаружит нарушение, договор будет расторгнут.
- Ошибки при приватизации. Если жилье было приватизировано неправильно или не были учтены интересы всех зарегистрированных граждан, несовершеннолетних детей, то продажа такой квартиры впоследствии будет опротестована.
- Продажа недвижимости с залогом. Мошенники часто продают квартиры, в которых, предположительно, никто не прописан. Еще есть люди, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, призывники, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Покупка жилья для пожилых людей. После завершения сделки могут появиться родственники с медицинскими доказательствами и документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеперечисленных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно испортить нервы каждой из сторон мирового соглашения. Поэтому перед вступлением в гражданско-правовые отношения необходимо обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрение:
- заниженная цена на ликвидные объекты;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы на квартиру;
- слишком преклонный возраст хозяина или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничества с представителем без личного контакта с продавцом.
Страхование покупки квартиры
Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования называется титульным страхованием и является обязательным при регистрации ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с утратой прав собственности по тем или иным причинам. В случае наступления страхового случая (признание смены собственника недействительной) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.
Заключение
До недавнего времени рынок вторичного жилья был жестко криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие авторитетных агентств недвижимости значительно упростили процесс и сделали его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи обеспечена, а оформление недвижимости происходит в считанные дни.
Если вы планируете покупать квартиру на заемные средства, рекомендуем прочитать следующий пост на эту тему: «Второй жилищный кредит».
Ждем ваших вопросов.
Оцените пост и поставьте лайк.
Если вам нужна помощь юриста с документами на квартиру или совет по уборке сделки, запишитесь на бесплатную консультацию у нашего специалиста в специальной форме на сайте. Мы обязательно подскажем, с чего начать дизайн и на что обратить внимание.
Оцените пост и поставьте лайк.
