Покупка недвижимости всегда сопряжена с большими рисками для покупателя, связанными с потерей денежных средств или самого дома.
Особенно рискованная операция — покупка квартиры за DDU. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, отдают предпочтение именно этому варианту покупки жилья.
Ведь стать акционером и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира в фазе ее реального отсутствия намного дешевле, чем уже в готовом доме.
С помощью этого варианта покупки дома приобретается не только недвижимость для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. Далее мы поговорим о том, какие риски возникают при составлении договора о дошкольном образовании и как они перекрываются с помощью законодательных положений.
Понятие ДДУ
DDU означает соглашение о владении акциями и означает соглашение между держателем акций и застройщиком. Акционер по данному соглашению покупает квартиру в стадии строительства дома. Чем раньше он вступит в эти отношения, тем дешевле ему обойдется квартира.
На вырученные от акционеров деньги застройщик строит многоэтажный дом. Акционер становится полноправным владельцем своего дома только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности.
Регулируется DDU FZ n. 214 «Об участии в долевом строительстве кондоминиумов».
Выпущен DDU:
В договоре должна быть указана информация о квартире, ее размере, точной стоимости, дате ввода дома в эксплуатацию, гарантиях на жилье и его техническом оснащении.
В связи с острой проблемой «держателей мошеннических акций» в стране было решено кардинально пересмотреть действующий закон.
В последние годы многие граждане были обмануты недобросовестными застройщиками и потеряли деньги и квартиры. Часто девелоперы просто перестают строить дома и исчезают на украденные у горожан деньги.
В 2018 году президент страны рекомендовал пересмотреть закон о собственном капитале ровно настолько, чтобы полностью исключить коэффициент собственного капитала. Затем, с 1 июля 2021 года, в отношения капитала будет добавлена третья сторона — банк, в котором будет открыт счет условного депонирования для хранения средств держателей акций.
Доступ к этим аккаунтам застройщик получит только после сдачи дома в эксплуатацию. Фактически теперь девелоперам придется строить здания за свой счет.
Таким образом, акционеры будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать посредником в сделке и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными разработчиками.
Преимущества ДДУ и подводные камни
Конечно, соглашение о владении акциями всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся доме и уже готовом доме может достигать 50%.
еще лучше так вложить свободные деньги. Квартира покупается недорого, продается по рыночной цене квартир в готовом многоквартирном доме. В этом случае инвестор получает хорошую прибыль.
Кроме того, внесение поправок в федеральный закон о счете условного депонирования значительно снижает риски недостроенных домов и потери денег. Это делает покупку квартиры для детского дома еще более привлекательной и выгодной.
Кроме того, застройщик по соглашению DDU не сможет в одностороннем порядке изменять стоимость жилья. В случае нарушения условий контракта промоутером акционер может получить от него компенсацию или убыток.
Однако в дошкольном образовании по-прежнему существуют значительные риски:
- Риск затягивания сдачи дома в эксплуатацию.
- Риск длительной регистрации права собственности на жилье.
- Риск получить квартиру некачественного качества.
- Риск несоблюдения сроков или полного прекращения работ.
У застройщика может не хватить капитала, чтобы вовремя построить жилой дом. Следовательно, он нарушит условия контракта, но никоим образом не сможет завладеть деньгами акционеров. Ведь фактически оплата дошкольного образования по новым правилам будет происходить только после сдачи дома в эксплуатацию.
В случае таких нарушений акционер вправе предпринять следующие действия:
- Запросить санкцию в соответствии со ст. 6 ФЗ-214.
- Расторгните договор, если строительство было отложено более чем на 2 месяца или было полностью остановлено.
Передача квартиры ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимого имущества.
Если застройщик пытается предоставить вам квартиру ненадлежащего качества, то акт сдачи-приемки подписывать не нужно. Вы должны озвучить свои жалобы и попросить их как можно скорее устранить.
Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ
Поговорим о том, что нужно сделать, чтобы купить квартиру по договору долевого владения и на что обращать внимание, чтобы не остаться без крова.
Чтобы закончить программу дошкольного образования, вам необходимо иметь при себе паспорт и деньги. Обычно с последним у многих возникают проблемы, поэтому они обращаются за помощью в банки. Таким образом, DDU можно заключить непосредственно вместе с оформлением кредита.
Алгоритм покупки квартиры следующий:
- Вы должны изучить разработчика. Для этого следует узнать, участвовал ли разработчик в споре. Компания должна запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за последний год, изучить проект строительства.
- Внимательно прочтите текст DDU. Обычно договор составляется по стандартной форме, но лучше всего проверить его на юридически правильную форму. Таким образом, неправильно составленный договор может быть объявлен недействительным в суде.
- Выберите банк для получения кредита. Лучше всего работать с партнерами разработчика. Таким образом можно добиться пониженной ставки по ипотеке и снизить риски, связанные с незавершенным строительством. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными разработчиками.
- Предоставляем документы. Перечень документов о дошкольном образовании минимальный. Для подписания самого договора вам необходимо предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга владеют квартирой, они оба должны присутствовать при заключении договора. Для оформления ипотеки вам необходимо будет заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может быть разным, лучше узнать эту информацию заранее.
- Завершите DDU. Для этого договор подписывают акционеры, девелопер и банк. Разработчик обязан поставить на это свою печать. Каждая сторона должна иметь под рукой копию договора.
-
Регистрация акционерного договора в Росреестре. Срок регистрации составляет 5 дней. После этого лучше проверить, действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации вы можете оплатить квартиру.
- Оплата контракта полностью или в рассрочку.
- Подпись акта приема-передачи квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. При обнаружении дефектов нет необходимости подписывать акт.
- Оформление права собственности на квартиру в Росреестре.
После того, как гражданин становится полноправным собственником квартиры, он вместе с другими жильцами может сделать выбор организации, обслуживающей дом. Такие решения принимаются на общих собраниях соседей.
Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?
обязательно проверьте, что дошкольное образовательное учреждение действительно зарегистрировано в Федеральном реестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или в отделении МФЦ.
Для уверенности нужно внимательно изучить сам договор. Лицевая сторона должна быть подписана и проштампована регистратором. Обратная сторона последней страницы также должна быть отмечена регистрационным штампом.
Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:
Если вы все это делаете через сайт Росреестра, вам необходимо открыть столбец «Электронные услуги» внизу окна, найти «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн».
Там вам нужно будет ввести номер дошкольного образовательного учреждения и дату его прекращения, после чего нажать на кнопку «Сформировать заявку». Далее появляется список зарегистрированных договоров, в который может входить ваш документ.
Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, ваш DDU еще не зарегистрирован или информация о нем еще не внесена в базу данных сайта.
Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ
Нет ограничений по строящимся квартирам. Также они могут вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.
Для возврата налогового вычета необходимо официально вычесть НДФЛ в бюджет страны за последние 3 года.
Налоговый вычет по сути является уменьшением налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налога является частью суммы ранее уплаченных им налоговых вычетов.
Для подачи заявления на налоговый вычет необходимо иметь акт приема-передачи жилья.
Налоговый вычет ограничен 2 млн руб. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат не производится единовременно.
За год можно вернуть только уплаченную сумму, не превышающую уплаченную сумму налогов. Остаток можно вернуть в следующих отчетных периодах.
Если гражданин купил квартиру в рамках дошкольного образовательного учреждения по ипотеке, он будет иметь право вернуть часть процентов, в частности:
- Возвращайте только проценты, которые уже были уплачены, за исключением процентов, которые еще не были уплачены в соответствии с графиком платежей.
- Максимальный процентный доход из бюджета — 390 тысяч рублей.
Для выплаты процентов вам нужно будет каждый год запрашивать в банке справку о сумме процентов, уплаченных по ипотеке.
Чтобы получить вычет, вы можете обратиться в налоговую инспекцию или попросить своего работодателя прекратить удержание подоходного налога с населения до полного возмещения суммы вычета.
Для оформления вычета необходимо предоставить паспорт, документы на квартиру, квитанции об оплате квартиры, выписку, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Налоговая служба может рассмотреть заявку в течение 3 месяцев.
Покупка квартиры по договору долевого участия — выгодный вариант вложения собственных или заемных средств.
Несмотря на высокие риски замораживания или остановки строительства, государственная поддержка акционеров сегодня позволяет им не рисковать своими деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и солидными застройщиками.
